已有1個(gè)回答

• 141****4771

  按照市場價(jià)值規(guī)律，價(jià)格都是由供需關(guān)系所決定的，那么房價(jià)本質(zhì)上是由城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市行政等級(jí)與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國各個(gè)城市的行政等級(jí)、人口凈流入情況來看一下該城市2016年上漲的空間。 一、2016房價(jià)走勢 1. 房價(jià)上漲的城市： （1）北上廣深一線城市  2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%其中房價(jià)**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房價(jià)上漲可能性大。 以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，因此我們預(yù)測上海未來三年的潛在需求達(dá)到了1886萬平米，在35個(gè)城市中位于前列。 （2）重點(diǎn)二線城市 在樣本中的重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。 （3）省會(huì)城市 另有福州、合肥、石家莊等三個(gè)省會(huì)省市的供需比也在這一區(qū)間。供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價(jià)值。 2. 去庫存壓力大的城市： 青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個(gè)城市的供需比均超過3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力大，房價(jià)的上漲壓力也大一些。  （1）重點(diǎn)二線城市 同樣作為重點(diǎn)二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。 （2）省會(huì)城市 東北的幾個(gè)省會(huì)城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價(jià)值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連則高達(dá)7.18. 根據(jù)調(diào)研，對于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。 以下為統(tǒng)計(jì)顯示的35個(gè)城市供需比排名，供需比越低，房價(jià)上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫存壓力更大，上漲的空間也較小。 二、2016各大城市人口流入規(guī)律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。 渤海灣北京+天津=流入684萬人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。  流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)。意外的是鄭州和廈門。 第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 三、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房價(jià) 人口流入雖然重要，但并非影響房價(jià)的唯一要素。例如，近五年來東莞人口凈流入位居全國第五，佛山人口凈流入位居全國第九，但這兩個(gè)城市的房價(jià)與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。   一般來說，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對于房價(jià)的帶動(dòng)作用很高。 像東莞、佛山等勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效購買力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來落戶的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。通俗來說就是，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢。 所以，決定未來城市房價(jià)走勢還有兩個(gè)因素：三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無錫；廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門因?yàn)樾姓?jí)別高、資源豐富，因此房價(jià)卻更高。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:03

相關(guān)問題

• 問 2016房價(jià)走勢會(huì)如何變化 蘇州房價(jià)上漲有哪些理由
  答

  任志強(qiáng)**新房價(jià)預(yù)測稱未來房價(jià)必上漲。任志強(qiáng)房價(jià)預(yù)測一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強(qiáng)自己也說：“這十年來我有9次說過房價(jià)會(huì)漲，結(jié)果每次都漲，真信我話的那1%、2%，買了也確實(shí)都漲了賺了”。 為什么任志強(qiáng)會(huì)預(yù)測房價(jià)未來繼續(xù)上漲?2016年房價(jià)上漲的10個(gè)理由來告訴你。既然2016年房價(jià)上漲什么時(shí)候出手買房**合適?房價(jià)上漲哪些城市買房比較安全? 任志強(qiáng)**新談房價(jià)、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。11月任志強(qiáng)在2016預(yù)測與戰(zhàn)略年會(huì)上預(yù)測房價(jià)，讓市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問題“說清楚”。 任志強(qiáng)坦言“房價(jià)短期內(nèi)仍會(huì)微漲”。任志強(qiáng)**新房價(jià)預(yù)測會(huì)上漲，房價(jià)上漲有理有據(jù)，10個(gè)理由告訴你房價(jià)為什么漲。 2016房價(jià)上漲10個(gè)理由 1、鼓勵(lì)多生多育的政策。全面二胎已放開。 中國從毛澤東時(shí)代開始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國變成了全世界人口**多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了20、30年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因?yàn)槿颂嗔?。中國雖然實(shí)行了計(jì)劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長期，人口增長導(dǎo)致房價(jià)上漲。 而且因?yàn)橹袊丝谥饾u走向老齡化，政府采取了全面放開生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。 然而不管中國的房價(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對于大多數(shù)人來說買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。就這樣錯(cuò)過了一個(gè)又一個(gè)爆發(fā)的機(jī)會(huì)。 2016年該下手了么?2016年買房就看中國房地產(chǎn)市場房價(jià)安全的14個(gè)城市，買房買在這里，管他樓市崩不崩盤! 2、城市人口增多導(dǎo)致房價(jià)上漲。 中國市場經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導(dǎo)致房價(jià)上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房價(jià)了，因?yàn)槿巳藢λ行枨蟆Ｈ绻績r(jià)過高了，人們就不會(huì)買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人都想買房，每個(gè)人都想買房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房價(jià)能不漲嗎? 4、土地不可再生。 土地稀缺導(dǎo)致房價(jià)上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房價(jià)上漲 沒有任何一個(gè)開發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導(dǎo)致次品房越來越少。 6、造房成本上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲 物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補(bǔ)償無形增加導(dǎo)致房價(jià)上漲 拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房價(jià)上漲 中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，**后行不通還是走了市場經(jīng)濟(jì)。國外市場經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個(gè)規(guī)律不可破。 9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng) 中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。 10、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。

• 問 2016房價(jià)走勢如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價(jià)同比上漲超7%，而一線城市的房價(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話開發(fā)商適當(dāng)降低房價(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價(jià)這一條路了。 上海，2015年房價(jià)漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房價(jià)。上海的房價(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價(jià)與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房價(jià)過高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房價(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價(jià)越高的城市，地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬左右。假如一兩年以后，賣房時(shí)以8萬左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房價(jià)為6000元，則地價(jià)占房價(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價(jià)漲幅大于房價(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價(jià)來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實(shí)際稅收占比沒有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅。考慮到當(dāng)前我國仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房價(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤等僅占房價(jià)的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無論如何，我國房價(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

• 問 2016房價(jià)暴漲潛力驚人的城市有哪些 太原房價(jià)走勢如何
  答

  你知道哪些城市**具房價(jià)暴漲潛力嗎？有三種城市的房價(jià)**具暴漲潛力：一是現(xiàn)在房價(jià)較之主流大城市，如京滬深穗等地不高或與其身份有異；二是即便現(xiàn)房價(jià)高也會(huì)有更大上升空間的；三是總體特點(diǎn)是現(xiàn)在都在蹲著，潛力表現(xiàn)在由蹲到站。下面就為您盤點(diǎn)2016房價(jià)暴漲潛力驚人的城市。 1、成都 隨著越來越多的國際性企業(yè)如IBM、Intel、騰訊等研發(fā)基地入駐成都，各方面需求都會(huì)大量增加。從成都本地人角度看，經(jīng)歷過地震之后，居民對房屋質(zhì) 量安全都有了新的認(rèn)識(shí)，因此會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)一大部分的剛性需求。 從目前開發(fā)現(xiàn)狀及未來的開發(fā)前景來看，在武侯大道沿線、三圣鄉(xiāng)區(qū)域、大源組團(tuán)區(qū)域、新國賓板 塊、航空港區(qū)域、新沙河區(qū)域投資買房，**潛力巨大。 2、廣州 昨日，廣州市國土房管局公布了廣州去年的一手樓價(jià)13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上漲了8.1%，這一漲幅低于預(yù)定的年度 樓價(jià)控制目標(biāo)。 不過，記者昨日采訪多位市民發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人覺得這一漲幅與自己的切身感受并不相符，有市民甚至認(rèn)為廣州樓價(jià)的實(shí)際漲幅應(yīng)該在20%以上。 3、海南 與目前全國一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性， 因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。 海南是全國第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場的興 起，海南房地產(chǎn)市場**潛力巨大。 4、武漢 武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。 濱江地帶的系統(tǒng)開發(fā)，中央商務(wù)圈的正式投建，三區(qū)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)，教育產(chǎn)業(yè)化的良性循環(huán)，均將使得武漢發(fā)生人才回流，衛(wèi)星城再造，基地經(jīng)濟(jì)吐故納新。所以，武漢的房價(jià)也將向六至八千進(jìn)軍，上升空間可期。 5、重慶 主城擴(kuò)容及土著居民外遷、北遷，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，均將為新重慶儲(chǔ)備超強(qiáng)的需求力量。貫通交通動(dòng)脈的**終建成將使重慶如虎添翼。濱江地區(qū)房價(jià)將不是一萬五的概念。 6、天津 未來天津房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間。天津作為中國北方經(jīng)濟(jì)中心，第三個(gè)增長極——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，同時(shí)也擔(dān)負(fù)著首都北京（樓盤）的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻. 天津市的發(fā)展，也將是中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的引擎。預(yù)計(jì)天津在未來十年內(nèi)房價(jià)仍將上漲。 7、深圳 隨著泡沫的不斷被壓縮，深圳樓市的量價(jià)將會(huì)調(diào)整至一個(gè)相對合理的水平。新房由于具有價(jià)格優(yōu)勢，開發(fā)商又具有營銷的主動(dòng)權(quán)，因此新房市場將繼續(xù)強(qiáng)于二手房 市場，二手房獨(dú)有的放寬征收營業(yè)稅年限利好將繼續(xù)活躍二手房交易。 經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場，有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復(fù)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，因 此具有長線投資價(jià)值 8、廈門 廈門房價(jià)漲幅去年排名全國第五，僅次于北上廣深。國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的房價(jià)變動(dòng)情況顯示，廈門新建商品住宅價(jià)格去年一年上漲了16.9%，漲幅排名全國第五，僅次于上海、北京、廣州和深圳。 值得關(guān)注的是，自前年6月以來，廈門新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)19個(gè)月上漲。 9、北京 數(shù)據(jù)顯示，在全亞洲范圍各城市中，北京房地產(chǎn)投資的收益率居于首位。在頂級(jí)寫字樓收益上，北京的收益率為7%-8%；豪華住宅上，收益率為4%-6%； 零售商業(yè)地產(chǎn)上，收益率為8%-10%；工業(yè)物業(yè)上為9.5%-11%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于投資者的熱情以及政策的推動(dòng)，北京中長期市場前景仍然樂觀。 10、上海 美國《福布斯》雜志評(píng)出了2009年全球**適合房地產(chǎn)投資的十大城市，上海名列第五；在2010年亞太區(qū)**具投資和發(fā)展前景的城市排名中，上海名列第 一。這一東方明珠的房地產(chǎn)投資價(jià)值可見一斑。 上海2010年世博會(huì)將吸引約7000萬游客；政府放寬了對外資購買住宅的限制。短期而言，上海的房地產(chǎn)市場 不論對投資者還是開發(fā)商都很有吸引力。

• 問 2016年房價(jià)走勢如何 到底該不該買房
  答

  2016年該不該買房，很多專家各種語言，作為購房者關(guān)心的是房價(jià)是漲還是跌。房價(jià)漲跌受到土地成本因素的影響，也受到供需的影響，目前政府也在調(diào)整樓市，樓市政策也會(huì)有松動(dòng)，房價(jià)走勢該如何呢？究竟該不該買房主要是看購房者所處城市房價(jià)的具體情況以及購房者是確實(shí)需要買房還是用來投資。下面我們通過大數(shù)據(jù)來看看2016要不要買房。 一、2013年至2015年房地產(chǎn)開發(fā)走勢 從下圖可以看出，這三年時(shí)間開發(fā)商投資的增幅是下降的。在經(jīng)過幾年大拆大建之后，開發(fā)商投資更趨于理性，投資面積上在逐步縮小的狀態(tài)。一方面是房地產(chǎn)市場需求的飽和，另一方面土地價(jià)格的上漲，開發(fā)商沒有資金大肆拿地。尤其是在2014年房產(chǎn)市場低迷狀態(tài)下，很多開發(fā)商紛紛選擇轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。整個(gè)樓市高投資高回報(bào)狀態(tài)已經(jīng)一去不復(fù)返了。 二、2013-2015年全國商品房價(jià)量走勢 2014年較2013年在銷售面積和銷售價(jià)格上都有所下降，銷售面積同比下降7.6%，單價(jià)t同比下降6.3%。但是2015年較2014年不管是在銷售面積上還是單價(jià)上又出現(xiàn)上漲的狀態(tài)。這以方便得益于中央對樓市的一系列救市政策，放開了大中城市的剛性需求和改善型需求。 三、2015年12月70城房價(jià) 2015年一線樓市領(lǐng)漲全國，新建商品住宅成交均價(jià)為26809元/平方米，相比2007年和2010年分別上漲了136.8%和44.8%，相比2014年則上漲了16.7%。由于供不應(yīng)求，一線城市的存銷比持續(xù)走低。2015年12月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3396萬平方米，環(huán)比減少4.6%，同比減少12.9%。一線城市新建商品住宅庫存量持續(xù)走低。二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。 三、10年來中國房價(jià)走勢 從圖中可以看出中國這10年來房價(jià)一直在呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，較10年前房價(jià)同比上漲了115%，當(dāng)然這里有通貨膨脹的因素，但是就中國目前的工資水平來看，買一套房子幾乎都要不吃不喝幾十年。 四、重點(diǎn)城市下庫存消化周期 可以看出有的城市庫存壓力較大，庫存消化周期面臨危險(xiǎn)，這主要集中在二三線城市，一線城市需求仍然旺盛，所以有些專家認(rèn)為一線城市房價(jià)仍然會(huì)有所上漲，二三線城市庫存壓力房價(jià)趨勢平穩(wěn)，也有報(bào)告稱有的四線城市房產(chǎn)無人問津。這里主要是一線城市集聚了太多社會(huì)資源尤其是財(cái)富資源。 以上是通過一些數(shù)據(jù)來給購房者2016年買不買房問題上一些參考，但是目前來看一線城市房價(jià)一直在上漲，二三線城市趨于平穩(wěn)，降價(jià)是某些樓盤不是整體現(xiàn)象。2016年肯定在政策上有所松動(dòng)，各地政府也在陸續(xù)出臺(tái)政府補(bǔ)貼政策去庫存。目前小型房企被并購可能性較大，資金鏈也容易出現(xiàn)問題，這里提醒購房者購房期房一定要防范風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)閳D便宜而買到藍(lán)尾盤。

• 問 房價(jià)走勢如何 未來哪些因素會(huì)影響房價(jià)
  答

  很多買房的人都特別關(guān)注房價(jià)，一漲一降，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就牽動(dòng)眾人的心。那么到底影響房價(jià)的因素有哪些呢？一起來看看吧。 習(xí)大大喊話去樓市庫存，并將通過松綁信貸政策、減稅增加購房補(bǔ)貼、降低房企融資難度、利用棚戶區(qū)改造和戶籍改革等方法引導(dǎo)房價(jià)。 國務(wù)院:用戶籍改革刺激買房 李克強(qiáng)總理主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，倡導(dǎo)以改革創(chuàng)新破除制約消費(fèi)的機(jī)制障礙，加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。 中國房地產(chǎn)市場的四大怪象 中國房地產(chǎn)市場“黃金十年”結(jié)束，各方利益糾葛下，假離婚買房、一線城市全城豪宅化、“地王”退地潮并存，空城高房價(jià)兩極分化等“怪象”頻出。 房貸利率創(chuàng)5年新低推高成交量 目前個(gè)人房貸實(shí)際利率處于近五年來**低位，連續(xù)六次降息效應(yīng)顯著。信貸對住房消費(fèi)利好持續(xù)，新建住房和二手房成交量持續(xù)走高。 學(xué)區(qū)房難求!開發(fā)商辦**賣房 開發(fā)商發(fā)展教育除了可以促進(jìn)樓盤銷量，教育產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間以及高盈利能力，也是導(dǎo)致越來越多企業(yè)扎堆辦學(xué)的原因。 任志強(qiáng)“預(yù)言”：4季度樓市不太妙 四季度，受經(jīng)濟(jì)下行壓力大、購房意愿下降、前期政策效應(yīng)遞減等因素影響，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，市場表現(xiàn)弱于三季度的可能性很大。 商品房庫存2年增54%破6億平 2013年9月末至2015年10月末，全國商品房待售面積從44636萬平增加到68632萬平，上漲了54%。中央急喊話要化解樓市庫存，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展。