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• 148****8376

  你知道商品房房?jī)r(jià)是怎么構(gòu)成的嗎？大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在、不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。 目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 一、地價(jià)成本 一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用、土地契稅等。土地費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比重約為25-50%左右。 二、建筑安裝費(fèi) 是指在房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費(fèi)用，通常又稱為房屋建安造價(jià)。如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。建安造價(jià)一般占房?jī)r(jià)比重的25-40%。 三、配套設(shè)施費(fèi) 包括前期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化、等）和公共配套設(shè)施（建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的如**、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施和菜市場(chǎng)等盈利性的配套設(shè)施）建設(shè)費(fèi)兩部分，同時(shí)還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。配套設(shè)施費(fèi)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。 四、相關(guān)稅費(fèi) 包括開(kāi)發(fā)商繳納給政府的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國(guó)家規(guī)定稅費(fèi)，以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等名目繁多的非正規(guī)收費(fèi)等。稅費(fèi)占房?jī)r(jià)構(gòu)成的比重在10-15%左右。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)由哪些部分構(gòu)成？
  答

  聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)包括地價(jià)、建安費(fèi)、稅費(fèi)，還有開(kāi)發(fā)商賺的。我也不太確定，大概是這樣吧。

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• 問(wèn) 商品房預(yù)售的價(jià)格有哪些部分構(gòu)成 如何處理預(yù)售商品房?jī)r(jià)格糾紛
  答

  預(yù)售商品房的價(jià)格構(gòu)成是怎樣的呢由于中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。面對(duì)預(yù)售商品房?jī)r(jià)格糾紛我們又該如何做？ 預(yù)售商品房的價(jià)格構(gòu)成 (一)土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 (二)住宅開(kāi)發(fā)成本 1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5、其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1、管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3、銷售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)商品住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本： (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用； (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用； (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。 如何處理預(yù)售商品房?jī)r(jià)格糾紛 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，主要體現(xiàn)在商品房的價(jià)格漲落上。一旦雙方當(dāng)事人依法簽訂合同后，就要承擔(dān)房?jī)r(jià)或漲或落的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該由某方當(dāng)事人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說(shuō)，房?jī)r(jià)不因市場(chǎng)漲跌波動(dòng)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對(duì)方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場(chǎng)材料價(jià)格上漲情況，致使房屋在建設(shè)中開(kāi)發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價(jià)格，將材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，對(duì)此一般不予以支持。

• 問(wèn) 北京六環(huán)內(nèi)商品房單套均價(jià)是多少 為什么房?jī)r(jià)會(huì)如此高
  答

  近日，一份新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內(nèi)，房地產(chǎn)平均單套成交總價(jià)已達(dá)464萬(wàn)元，創(chuàng)造了6年來(lái)的**高紀(jì)錄。這其中，豪宅成交成為拉升數(shù)值的關(guān)鍵。 昨日，中原地產(chǎn)發(fā)布一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內(nèi)樓市，平均單套成交總價(jià)高達(dá)464萬(wàn)元，創(chuàng)造了六年來(lái)的**高紀(jì)錄。北京樓市趨向于高端化已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 北京市場(chǎng)怎么樣？ 房子越蓋越遠(yuǎn) 但還是越賣越好 北京樓市郊區(qū)化的態(tài)勢(shì)自多年前已開(kāi)始凸顯，在剛剛過(guò)去的2015年進(jìn)一步被放大。從去年樓市成交的總體情況來(lái)看，五環(huán)外項(xiàng)目占比已經(jīng)高達(dá)89.8%，六環(huán)外項(xiàng)目占比也達(dá)到36.55%。商品房越蓋越遠(yuǎn)的同時(shí)，成交價(jià)格卻進(jìn)一步保持上漲，數(shù)據(jù)顯示2015年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅簽約均價(jià)達(dá)到34526元/平方米，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，與2010年的23215元/平方米相比，六年時(shí)間內(nèi)，上漲幅度已接近50%。 而在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2015年北京土地市場(chǎng)高熱不斷，其中有26宗地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元，這些項(xiàng)目在入市后都將成為高端項(xiàng)目。 房子越來(lái)越貴？！ 誰(shuí)在拉升房?jī)r(jià) 答案竟是豪宅 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年北京六環(huán)內(nèi)純商品房一共成交35112套，這個(gè)成交量雖然比起相對(duì)低迷的2014年多了6375套，但比起2013年和2012年的成交5萬(wàn)套以上的紀(jì)錄仍然有不小的缺口；與此同時(shí)，年度成交金額達(dá)到1629.17億元，與峰值水平基本持平，這使得單套總價(jià)的數(shù)額已經(jīng)達(dá)到464萬(wàn)元。 值得一提的是，豪宅市場(chǎng)的成交火熱，為拉升北京樓市的整體成交做出了不小貢獻(xiàn)。2015年，北京銷售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目，總的簽約套數(shù)達(dá)到261套，其中包括萬(wàn)柳書院、使館壹號(hào)院、西宸原著等多個(gè)項(xiàng)目單盤成交已達(dá)到數(shù)十套；此外，銷售單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的高端項(xiàng)目簽約總量也達(dá)到4273套，刷新紀(jì)錄。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有哪些因素？
  答

  其實(shí)構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的因素很多，主要包括以下幾個(gè)方面：1、地段：一個(gè)好的位置決定了開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到**終商品房銷售價(jià)格。2、配套：**具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價(jià)格便宜，但不能按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是如何構(gòu)成的？房?jī)r(jià)那么高為什么還要買？
  答

  如果剛需的工資漲幅沒(méi)有房?jī)r(jià)漲幅高（必然），肯定買房越來(lái)越困難，直至你絕望然后放棄買房。馬云說(shuō)以后房子如蔥就是讓大家別買房以免推高房?jī)r(jià)，他好悄悄布局這個(gè)（實(shí)現(xiàn)未來(lái)20-30年計(jì)劃）?，F(xiàn)在人人都能買房意味著人人都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國(guó)家的財(cái)路嗎？經(jīng)過(guò)我粗略測(cè)算，從20-30周期來(lái)看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產(chǎn)商、租賃財(cái)團(tuán)、綜合巨頭、國(guó)家稅收等在房地產(chǎn)方面動(dòng)的收益率遠(yuǎn)比通過(guò)銀行直接放貸款給剛需的收益更高?，F(xiàn)在剛需每月40%-50%的收入用于還房貸，**后還能落下一套房子；而以后房租越來(lái)越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但**后剛需卻一無(wú)所有，這樣各利益集團(tuán)才能**有效的榨取剛需，實(shí)現(xiàn)**大化的利潤(rùn)，這就是租售同權(quán)為啥這么受到鼓吹的原因?。。”热缒壳吧虾Ｊ袇^(qū)房月租高達(dá)90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金～10000元。若用這個(gè)錢按揭貸款可貸款130～200萬(wàn)，**三成的話能買180-200萬(wàn)的房子，實(shí)在買不起大的在市區(qū)買40平左右也行啊，雖說(shuō)小些總歸屬于自己，或者轉(zhuǎn)租

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