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• 154****7129

  不知道大家有沒有過這樣的疑問，房價到底是誰定的？又是怎么定的。今天，業(yè)內(nèi)人士為你解讀房價，揭曉房價的秘密，快來看！ 房子從開始設計、施工到交付驗，每一個工種，每一項施工都有定額預算。砌一塊磚、挖一條溝、抹一面墻、跑一根電線、安一扇門、裝一扇窗等等都有預算定額管著。所以，一間房從設計到完工直接成本也就固定下來了。 一般來說，房價中包含土地出讓金、稅收和城市增容、教育資源附加以及開工手續(xù)之類的許可證費用、地下防空設施費、土地勘察費用、環(huán)評費用等等。上述費用中除了土地出讓金需要招拍掛來確定，其他的費用都是“禿子頭上的虱子”——明擺著的。 開發(fā)商**高的成本就是土地出讓金，建造房屋實際用不到拿自己的錢。為了抬高土地出讓金的招標價格，地方財政允許出讓金在中標后可以適當緩交，以吸引更多買家競標。在這種情況下，就出現(xiàn)了各種工程分包。 一級開發(fā)商承接工程后然后將項目分成若干子項目轉(zhuǎn)包給別人是因為子項轉(zhuǎn)包后開發(fā)生實際上也同時把所有的施工費用也甩給子項分包商。也就是別人先出錢出力給開發(fā)商干活。實際上類似傳銷，項目都包出去以后，開發(fā)商的自由資金和購房戶預交款全部都留在開發(fā)商的手里部分充作土地出讓金，其余就再開發(fā)。 好懂不？不明白的看比方：一個小區(qū)20棟樓。開發(fā)商頂多5-6棟樓的預收款就可以保證整個小區(qū)先后開工。這樣，那些樓再收的預付款又可以搞別的工程項目。就這樣“驢打滾的搞下去”，開發(fā)商就可以短時間“做強做大”。中國從其雞毛開發(fā)商到巨頭開發(fā)商全是這一個路子。為什么只有中國才有這“預售房”，就是這個道理。 都說任大炮說話得罪人，可他人品強——從不打誑語。這房價別指望一擼到底，看好了就房子就買，反正銀行存錢的利息也不高，辦個**不吃多大的虧——幾年的貨幣貶值也就“財務平衡了”。當年那些大喊房地產(chǎn)崩盤，泡沫散盡，房價回歸的。鬼知道怎么算的？ 中國的人口基數(shù)在那擺著，流動人口在增加著；中國的平均住房水平離發(fā)達國家還有很大距離，實際的購房剛性需求在那擺著，實體經(jīng)濟的投資需求還在那觀望著。不是不買房，而是想住房的買不起，想投資的吃不準政策。時機一到，那些售樓處會立馬擠破門。何況還有這么多中國大媽的畢生積蓄在虎視眈眈。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:01

相關問題

• 問 房價是怎么定的? 房價的決定因素是什么？買二手房怎么砍價？
  答

  房價高的地方往往是一線大城市，由于資源過于富集，所以源源不斷地吸引外來人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房價雖然很高，但有消費能力的人更多，所以購房者照樣趨之若鶩。同時，由于持續(xù)旺盛的消費，讓一線城市住房市場流動性強，房屋保值率高，反過來又增加了購房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進一步推高房價，形成房價持續(xù)上漲--------------更多購房者入市-----房價進一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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• 問 房價是怎么定的? 賣房怎么定房價？向開發(fā)商學習定價技巧
  答

  房價再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房價與成本比例嚴重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那么，當前市場里，合理狀態(tài)下的房價應該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會記者發(fā)布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。對于全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價”，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是“合理”。那么，判斷房價的合理性還有其他途徑么？一般區(qū)域房價的估算，采用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建筑、土地、稅費、公共服務等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內(nèi)含價值也在變化，不同時期不同地區(qū)可以波動很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房價”是什么標準？目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務，這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為“資源成本”，在房價中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬于非常稀缺資源。遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內(nèi)心都會做預估，如果房價和內(nèi)心預估值吻合，那就是當下的“合理房價”。

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• 問 ??哪位網(wǎng)友了解房價是怎么定的？
  答

  一、房價的構成是什么?決定商品房價格因素很多，其中**主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。一般來說，建房成本中土地費用約占20%，拆遷安置費用約占10%～20%，房屋建筑安裝費用約占20%～30%，市政設施費用占10%左右，各項稅費約占20%。在此基礎上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一?？傮w來說，房價大致可分為四大部分：1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費等;2、建筑安裝費：如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費)，甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里;3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等;4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。二、房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價的?1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響**終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎上加以適當?shù)睦麧檨泶_定房價。2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格)這是市場上使用**多也**符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關指標(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設計等)，與周邊相關物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

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• 問 這么高房價怎么來的?。亢芟胫婪績r是如何構成的？
  答

  據(jù)2008年城市地價監(jiān)測結果顯示，中國地價占房價的比例基本保持在20%-40%之間，29個重點城市的地價房價比均值為31.8%。2009年富力地產(chǎn)拿到朝陽區(qū)廣渠門外10號地塊時，土地成本為14097元/平米，銷售均價為45500元/平米，土地成本占售價31%左右。2010年遠洋地產(chǎn)拿到大望京一號地塊時，土地成本為24000元/平米，銷售均價為65000元/平米，土地成本占售價36%左右。2011年四季度揚州萬科城土地成本為4865元/平米，銷售均價9000元/平米，土地成本占售價54%。

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• 問 今年房價怎么樣? 今年到明年的房價走勢是怎么樣的？是漲是跌？
  答

  日本的土地稅稅率是房產(chǎn)稅的六倍，也就是說房產(chǎn)稅稅率是百分之一，那么土地稅稅率就是百分之六。然而中國沒有房地產(chǎn)稅，所以這就導致了很多炒房的現(xiàn)象。由于人口都大量的流向了大城市，使得城市的房子供應短缺。加上沒有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，為了抵抗通貨膨脹現(xiàn)象，房地產(chǎn)就成為了大家首選的配置。有百分之八十的老百姓，他們的財產(chǎn)便是房產(chǎn)。?國外房子才是真正拿來居住的，房地產(chǎn)占了家庭財產(chǎn)比重百分之二十五到三十五，而中國則是百分之八十。在香港房產(chǎn)稅加上房屋的維護費，還有物業(yè)費等等，是需要每年都繳費的。這些費用一般都是房價的百分之一，一套四百萬的房子每年需要交納四萬塊，因此炒房的人也就少了。在我國買房的原因可以有很多，比如給孩子上學，給孩子結婚的，準備老了以后養(yǎng)老的等等。在中國炒房的也許只是少部分的人，但是主力軍絕對都是來自大部分的居民。中國的城鎮(zhèn)化大概為百分之五十，而城鎮(zhèn)化至少還需要十年時間，所以房價也還會漲十年左右。十年之后北上廣深的房價可能還是會上漲，但是中等城市的房價則會原地踏步，小城市的房價將會出現(xiàn)下跌的情況。

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