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  中央經(jīng)濟工作會議剛過，關(guān)于房價的討論都不絕于耳，既然要去庫存，既然要鼓勵農(nóng)民買房，那么明年的房價會不會降呢？這篇文章來幫你分析。 中央經(jīng)濟工作會議提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。那么在去庫存的過程中，房價能否下降，能下降多少？ 一問：農(nóng)民工買房對去庫存有何效果 理論上10%的農(nóng)民工市民化就能消化庫存，關(guān)鍵要看政府的支持力度 記者：進城農(nóng)民工大概有多少潛在購房需求？ 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。 然而，農(nóng)民工就業(yè)地和其可以買得起的住房所在的地方，往往是分開的。比如90個重點城市的住房，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的住房，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市、縣城或建制鎮(zhèn)，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度。 海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、海南錄德房地產(chǎn)股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看，農(nóng)民工群體有購房需求，這部分流動人口是未來購房的主力人群。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求，還要看政府出臺什么樣的政策，支持力度有多大。 記者：以目前的房價水平看，如何支持才能讓農(nóng)民工付得起**款？ 劉洪玉：讓農(nóng)民工進入商品住宅市場買房，支付有困難。做個測算：當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。 據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的**，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔(dān)也挺大。 從這個意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房、對購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式。要能夠做到這些，必須要對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進行改革，為政府給新落戶農(nóng)民工進行各種形式的補貼提供政策依據(jù)。 邱廷錄：近幾年我國農(nóng)民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會更高。而本科畢業(yè)生在二、三線城市工作兩三年后，月工資也僅達到3000元左右。所以，只要農(nóng)民工肯吃苦，收入并不是大問題。以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農(nóng)民工支付**款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房，總會有一部分人群是選擇租房的。 記者：讓農(nóng)民工形成真正的購房能力，還應(yīng)配套哪些措施？ 劉洪玉：促進農(nóng)民工市民化，更多的是從促進城鎮(zhèn)化發(fā)展、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度看的。一個農(nóng)民工家庭，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務(wù)，就具備了成為真正的市民的條件，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求。 如果能夠在政策支持下實現(xiàn)購買或租住住房，就會對消化庫存、帶動住房建設(shè)和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實現(xiàn)市民化，即在政策性住房金融支持下買房的同時，實現(xiàn)市民化，則會存在潛在金融風(fēng)險。 國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部宏觀經(jīng)濟研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當(dāng)中，比如公租房、保障房等。同時，應(yīng)該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來。此外，還得讓開發(fā)商降價，讓房價合理回歸。這樣，面積小的、地段遠一些的，新市民就能負擔(dān)得起了。 二問：降低商品房價格，政府能做啥 降房價有可能實現(xiàn)，政府應(yīng)采取激勵政策，并壓縮稅費、交易成本 記者：降房價，政府可以采取哪些措施？ 劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現(xiàn)的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風(fēng)險，可以采取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場上還有一個非常重要的特點，人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現(xiàn)的，如果房價處于下降通道，人們擔(dān)心后悔很少會出手購買。因此，政府和社會各界，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境，以利于人們做出理性的購買決策。 牛犁：降房價，**簡單的，是把地價壓下去。但是，這涉及各級政府的土地財政收入。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多，壓力已經(jīng)很大。如果再降價賣地，那真是雪上加霜，所以這不太現(xiàn)實。 不過，相關(guān)稅費、各環(huán)節(jié)的圖章，現(xiàn)在還是很多的。不光是制造企業(yè)，相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域也應(yīng)該簡政放權(quán)，降低這些交易成本。 我所了解到的，建一個房子，除了消防、安全這些好理解的圖章要蓋，就連文化、體育這些部門的圖章也要蓋，有時候沒有100多個圖章，你這房就甭想賣出去。這個意思就是，要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時候你得照顧，這里面交易成本的負擔(dān)是非常大的。所以說，稅費、交易成本這些，是**有壓縮空間的。 三問：讓房地產(chǎn)商割肉，他們情愿嗎 企業(yè)主動降價比較少見，兼并重組有利于降價空間的出現(xiàn) 劉洪玉：從過去的經(jīng)驗看，開發(fā)商主動降價的情況很少見，多是在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)壓力(如流動性壓力)作用下，或在外部市場競爭壓力下，才有可能實現(xiàn)主動降價。 邱廷錄：一、二線，三、四線城市面臨的問題不同，開發(fā)商應(yīng)采取的策略也應(yīng)不同。如海南的房產(chǎn)銷售，客戶70%以上是面向全國30個省市的，涉及面之廣使得沒有任何一家開發(fā)商企業(yè)通過自身建立的銷售網(wǎng)絡(luò)能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產(chǎn)銷售行業(yè)的投入，通過銷售行業(yè)協(xié)會協(xié)調(diào)規(guī)范，才能完成海南房地產(chǎn)去庫存工作。 降低商品房價格是比較難的，商品房銷售是市場行為，目前銷售不動的開發(fā)商企業(yè)，能降的價格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了，銷售不好的開發(fā)商企業(yè)不會坐等政府來救他們。 因此，降低房價可能有3種情況：第一，企業(yè)自身降價，但是空間并不是很大；第二，政府應(yīng)發(fā)揮市場調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間；第三，行業(yè)破壞性的降價，也就是說，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，投資人棄房而去，房價會大幅度下降，這是大家不想看到的結(jié)果。 此外，企業(yè)兼并重組是一個很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。當(dāng)下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高。另一種是企業(yè)產(chǎn)品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)模化開發(fā)，也有了降價空間。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:03

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• 問 明年房價房價下跌嗎？明年房價走勢如何？
  答

  誰知道明年的房價走勢，其實估計也會上漲的，就是幅度可能不會那么大了，

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• 問 房價走勢如何 哪些限制性措施將被取消
  答

  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習(xí)近平在會上發(fā)表重要講話，總結(jié)2015年經(jīng)濟工作，分析當(dāng)前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結(jié)講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當(dāng)前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

• 問 成都房價今年和明年的走勢如何? 房價是漲還是跌?
  答

  《一虎一席談》說得好——房價5年內(nèi)不會漲

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• 問 明年住房價格走勢如何
  答

  中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。會議對2016年經(jīng)濟工作進行了全面部署，明確了去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。以下10項具體措施將會影響你的工作和生活。 適當(dāng)降低商品住房價格 ——買房花銷可能變小 會議提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。 國家統(tǒng)計局12月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個。 要取消過時的限制性措施 ——購房限制可能變少 會議提出，化解房地產(chǎn)庫存。要取消過時的限制性措施。 中央經(jīng)濟工作會議這一表述引發(fā)高度關(guān)注，對于房地產(chǎn)市場的“限制性措施”，公眾感受**為直觀的就是購房、貸款等方面限制的取消或放寬。目前，除了北京、上海、廣州、深圳等一線城市外，多數(shù)地區(qū)已取消限購政策。年初，住建部要求各地進一步降低公積金貸款門檻，增加貸款額度，簡化手續(xù)，各地均積極響應(yīng)。除了限購、貸款等方面措施外，還有哪些“限制性措施”會被取消，令人關(guān)注。 把公租房擴大到非戶籍人口 ——外地人也將可住公租房 會議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。 允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶 ——農(nóng)民工可在就業(yè)地落戶 會議明確，要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。 目前，中國戶籍制度改革正在不斷推進。國家發(fā)改委主任徐紹史今年11月初時就表示，全國已經(jīng)有25個省(區(qū)、市)出臺了戶籍制度改革方案，國家要求到年底每個省(區(qū)、市)都必須出臺方案。 研究精簡歸并“五險一金” ——社保負擔(dān)將會減輕 會議提出，要降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。 中新網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，國務(wù)院先后確定將失業(yè)保險費率由3%統(tǒng)一降至2%，從10月1日起將工傷保險平均費率由1%降至0.75%，將生育保險費率從不超過1%降到不超過0.5%。 要加快養(yǎng)老保險制度改革 ——養(yǎng)老金或?qū)嵭腥珖y(tǒng)籌 會議提出，要加快養(yǎng)老保險制度改革，完善個人賬戶，堅持精算平衡，提高統(tǒng)籌層次。 記者注意到，2015年養(yǎng)老保險制度改革取得重大進展，按照《國務(wù)院關(guān)于機關(guān)事業(yè)單位工作人員養(yǎng)老保險制度改革的決定》，近四千萬機關(guān)事業(yè)單位人員開始繳納基本養(yǎng)老保險。 而對于統(tǒng)籌層次的問題，人社部新聞發(fā)言人李忠11月20日在回應(yīng)部分地區(qū)養(yǎng)老金發(fā)放問題時表示，要提高統(tǒng)籌層次，實行基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌，按照社會保險大數(shù)法則，在全國范圍內(nèi)調(diào)劑余缺、分散風(fēng)險，增強基金的共濟能力。 解決好群眾看病難看病貴問題 ——看病難看病貴有望緩解 會議提出，要加快醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，在?；尽娀鶎拥幕A(chǔ)上，著力建立新的體制機制，解決好群眾看病難看病貴問題。 保障農(nóng)民收入穩(wěn)定增長 ——城鄉(xiāng)居民收入差距有望縮小 會議提出，要繼續(xù)抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，保障口糧安全，保障農(nóng)民收入穩(wěn)定增長，加強農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)建設(shè)，落實藏糧于地、藏糧于技戰(zhàn)略，把資金和政策重點用在保護和提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力以及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量、效益上。 幫助企業(yè)降低成本 ——企業(yè)員工也會受益 會議提出，要開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，打出“組合拳”。 具體措施包括：要降低企業(yè)稅費負擔(dān)，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環(huán)境，研究降低制造業(yè)增值稅稅率。要降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。要降低企業(yè)財務(wù)成本，金融部門要創(chuàng)造利率正?；恼攮h(huán)境，為實體經(jīng)濟讓利。要降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯(lián)動機制。要降低物流成本，推進流通體制改革。 要加快金融體制改革 ——股民合法權(quán)益將受到更多保護 會議提出，要加快金融體制改革，盡快形成融資功能完備、基礎(chǔ)制度扎實、市場監(jiān)管有效、投資者合法權(quán)益得到充分保護的股票市場，抓緊研究提出金融監(jiān)管體制改革方案。

• 問 房價下跌最慘城市是哪個？明年房價走勢如何？
  答

  房價下跌最慘城市需數(shù)據(jù)支持，明年走勢受多因素影響。

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