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• 154****9756

  商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)多少年？
  一、關(guān)于土地的使用年限我國(guó)土地的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，老百姓購(gòu)買(mǎi)的是商品房的產(chǎn)權(quán)，以及房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)，并沒(méi)有土地的產(chǎn)權(quán)。土地的使用年限分為下面幾種，商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年，以所在房產(chǎn)的土地使用權(quán)證所示為準(zhǔn)。
  二、關(guān)于到期后的處理辦法： 土地所有權(quán)始終歸國(guó)家所有，個(gè)人只獲得土地使用權(quán)。到期后土地使用權(quán)的處理有以下幾種方式：
  1、土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
  3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。 此外，土地使用權(quán)未到期國(guó)家也可征用，但應(yīng)就剩余使用年限的土地使用權(quán)及房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。
  三、關(guān)于土地使用性質(zhì)的改變： 一般來(lái)講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類(lèi)，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無(wú)法改變的。 但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其它用途使用。 其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓?zhuān)瑢?shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法；而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫(xiě)字樓之間，或者完全就是寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。 四，與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊 這里，將新興的，在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下： 弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買(mǎi)后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽(tīng)起來(lái)好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買(mǎi)綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
  2、交易稅費(fèi) 商業(yè)住宅購(gòu)房契稅是多少？初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  3、按揭方式 大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年
  4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。 如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶(hù)問(wèn)題 無(wú)法遷入戶(hù)口 優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性 開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn) 非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

  查看全文↓ 2018-06-14 15:45:40
• 146****2242

  房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
  在現(xiàn)階段，我國(guó)住宅類(lèi)房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為：
  (l)國(guó)家所有住宅;
  (2)勞動(dòng)群眾集體所有住宅;
  (3)公民私人所有住宅;
  (4)其他經(jīng)濟(jì)組織(如中外合資企業(yè)等)所有住宅。非住宅類(lèi)房屋主要是全民所有制(國(guó)家房產(chǎn))和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟(jì)組織所有房產(chǎn)只是少量的。
  房子你是擁有所有權(quán)，不會(huì)過(guò)期，有時(shí)間限制的是房屋所占的土地。在我國(guó)分為國(guó)有土地和集體土地，我們個(gè)人只有擁有使用權(quán)。一般住宅用地的使用權(quán)是70年（70年后政府可以無(wú)償收回），商業(yè)用地是40年，工業(yè)和其他是50年，這個(gè)時(shí)間是從開(kāi)發(fā)商取得土地開(kāi)始算起。
  70年到期后，如果房子沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，還能繼續(xù)居住，那么就再繳納房屋所占土地的土地使用權(quán)的費(fèi)用。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家尚未出臺(tái)

  查看全文↓ 2018-06-14 15:45:35
• 158****2950

  商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)多少年？
  一、關(guān)于土地的使用年限我國(guó)土地的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，老百姓購(gòu)買(mǎi)的是商品房的產(chǎn)權(quán)，以及房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)，并沒(méi)有土地的產(chǎn)權(quán)。土地的使用年限分為下面幾種，商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年，以所在房產(chǎn)的土地使用權(quán)證所示為準(zhǔn)。
  二、關(guān)于到期后的處理辦法： 土地所有權(quán)始終歸國(guó)家所有，個(gè)人只獲得土地使用權(quán)。到期后土地使用權(quán)的處理有以下幾種方式：
  1、土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
  3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。 此外，土地使用權(quán)未到期國(guó)家也可征用，但應(yīng)就剩余使用年限的土地使用權(quán)及房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。
  三、關(guān)于土地使用性質(zhì)的改變： 一般來(lái)講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類(lèi)，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無(wú)法改變的。 但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其它用途使用。 其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓?zhuān)瑢?shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法；而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫(xiě)字樓之間，或者完全就是寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。 四，與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊 這里，將新興的，在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下： 弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買(mǎi)后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽(tīng)起來(lái)好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買(mǎi)綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
  2、交易稅費(fèi) 商業(yè)住宅購(gòu)房契稅是多少？初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  3、按揭方式 大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年
  4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。 如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶(hù)問(wèn)題 無(wú)法遷入戶(hù)口 優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性 開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn) 非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

  查看全文↓ 2018-06-14 15:45:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 使用權(quán)房子和產(chǎn)權(quán)房子區(qū)別？
  答

  產(chǎn)權(quán)即所有權(quán),所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??什么是大產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的房子區(qū)別是哪些?
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的，而且后期也是不會(huì)下證的，是沒(méi)法貸款的，指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)，所以也稱(chēng)之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。，有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，且購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)備案。其所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合有效的產(chǎn)權(quán)證。一般小產(chǎn)權(quán)房分為：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi)；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子；三是各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產(chǎn)權(quán)又稱(chēng)為單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，由國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證個(gè)人對(duì)房屋擁有所有的處分，收益權(quán)利，是有房產(chǎn)證的，可以貸款，而且有房產(chǎn)證的房子可以落戶(hù)，后期**潛力較大，小產(chǎn)權(quán)就沒(méi)有這些好處了，當(dāng)然單價(jià)肯定是大產(chǎn)權(quán)的要比小產(chǎn)權(quán)的高得多，我們所購(gòu)買(mǎi)的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的具體區(qū)別如下：一、小產(chǎn)權(quán)房①、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個(gè)人并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。②、個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年之后才能夠進(jìn)行。③、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住。④、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氀a(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產(chǎn)權(quán)房①、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。②、職工可以自由或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有時(shí)間上的。③、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。④、購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買(mǎi)者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥醚a(bǔ)繳任何費(fèi)用。買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)1、缺少“五證”如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受律的保護(hù)。2、拆遷難補(bǔ)償只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。3、質(zhì)量難保證

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• 問(wèn) 什么是大產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的房子區(qū)別是什么?
  答

  大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)區(qū)別：1、按產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，之所以如此劃分是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。2、按合法性國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書(shū)實(shí)際上不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，有關(guān)部門(mén)不會(huì)予以備案。3、按交易稅費(fèi)所買(mǎi)的房再次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果不用交付土地出讓金，那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補(bǔ)繳土地出讓金，這樣的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。4、按轉(zhuǎn)讓時(shí)限個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年之后才能夠進(jìn)行。個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年之后才能夠進(jìn)行。5、按銷(xiāo)售對(duì)象小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住。大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。

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• 問(wèn) 商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別
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  區(qū)別就是商業(yè)的，會(huì)更好點(diǎn)，第一個(gè)層面，法律對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定?！　∥覀冎?，關(guān)于拆遷相關(guān)現(xiàn)在的**高級(jí)別法律規(guī)定為2001年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，該條例第三十三條，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。這是我們從全國(guó)通行的現(xiàn)行法律法規(guī)唯一一條能夠找到的對(duì)企業(yè)拆遷的規(guī)定，通俗來(lái)說(shuō)，企業(yè)拆遷應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補(bǔ)償，而從操作層面，“適當(dāng)”是沒(méi)有實(shí)際操作意義的。當(dāng)然，還有更細(xì)一點(diǎn)的地方規(guī)定，比如2001年上海市政府頒布的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》，該細(xì)則第四十五條（拆遷非居住房屋的有關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償）拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：（一）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；（二）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里，細(xì)分了幾個(gè)賠償項(xiàng)目，通俗來(lái)說(shuō)，企業(yè)拆遷應(yīng)當(dāng)給予搬遷費(fèi)、設(shè)備耗損、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。但搬遷費(fèi)什么標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如何計(jì)算，還是無(wú)法操作。再當(dāng)然，還有再細(xì)一點(diǎn)的具體拆遷口徑，但該口徑一般掌握在動(dòng)遷組手里，被拆遷企業(yè)無(wú)法從公開(kāi)的信息獲取，實(shí)踐中就有可能類(lèi)似的企業(yè)確適用不同的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。　　據(jù)此，實(shí)踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的，是標(biāo)準(zhǔn)不一的，是信息不對(duì)稱(chēng)的?！　“?*近出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見(jiàn)稿)》，仍然沒(méi)有對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定，筆者雷敬祺律師也曾向有關(guān)部門(mén)反映，但不見(jiàn)回應(yīng)，或許立法者更注重的是居民拆遷的補(bǔ)償，這涉及到社會(huì)的穩(wěn)定，但其實(shí)，企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳，不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾，還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾，希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋！　〉诙€(gè)層面，實(shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)操作?！　?shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷的賠償通常有兩個(gè)部分，一部分是評(píng)估報(bào)告所列的損失，一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關(guān)于評(píng)估報(bào)告，通常會(huì)遇到幾個(gè)問(wèn)題，第一，評(píng)估范圍是哪些，是否存在漏評(píng)；第二，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)如何確定，是否存在偏低；第三，無(wú)形資產(chǎn)是否可以列入評(píng)估等等。關(guān)于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額，跟很多因素有關(guān)，企業(yè)的規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、談判的力度等等?！　〉谌齻€(gè)層面，不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案。　　1．經(jīng)營(yíng)房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房，有的企業(yè)是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，而有的企業(yè)的廠(chǎng)房是違章搭建的，這樣，不同的情況可能面臨不同的法律風(fēng)險(xiǎn)和不同的法律方案選擇?！　?．租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年，有的企業(yè)租賃合同馬上到期，有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期，這樣，不容的情況可能有不同的處理方案。　　3．企業(yè)拆遷后無(wú)法彌補(bǔ)的損失。比如一些特別許可證、無(wú)形資產(chǎn)、人員解聘等等無(wú)法評(píng)估的損失?！　?．歷史遺留的一些問(wèn)題。比如由于歷史問(wèn)題及當(dāng)時(shí)法律的不完善而導(dǎo)致的無(wú)證建筑，廠(chǎng)房?jī)?nèi)員工的安置等問(wèn)題，是參照有關(guān)法律相關(guān)規(guī)定給予解決的，必須通過(guò)談判協(xié)商解決。　　綜上，目前來(lái)看，企業(yè)拆遷獲得的賠償要通過(guò)包括法律規(guī)定、評(píng)估報(bào)告、談判協(xié)商等等一系列過(guò)程予以確定。

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• 問(wèn) 商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別
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  商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于兩種產(chǎn)權(quán)的房屋使用年限有著較大的不同，住宅產(chǎn)權(quán)的使用年限在70年，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的年限在40年或50年。到期之后，住宅產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過(guò)自動(dòng)續(xù)期的方式補(bǔ)繳少量的土地出讓金繼續(xù)居住，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋需要提前一年向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，此外商業(yè)產(chǎn)權(quán)房屋的土地出讓金價(jià)格會(huì)略高一些。從購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候來(lái)說(shuō)，住宅產(chǎn)權(quán)能夠享受**多30年的貸款期限，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋，一般來(lái)說(shuō)貸款的時(shí)間在10年左右，同時(shí)所繳納的**款也會(huì)比較多。在后續(xù)居住的過(guò)程當(dāng)中，生活成本也會(huì)有較大的差別，雖然在使用上沒(méi)有什么太大的變化，但是商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋所收取的生活費(fèi)用會(huì)按照商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)繳納，商水商店會(huì)比民用水電費(fèi)用要高，此外商業(yè)產(chǎn)權(quán)的住房不能夠進(jìn)行落戶(hù)。