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• 153****4488

  你好!評估公司對所以的房子的評估價格都有一定的劃分,不同地段不同小區(qū)都有不同的評價。

  查看全文↓ 2018-07-02 10:28:02
• 153****7762

  房產(chǎn)評估的評估標準如下：
  
  一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容
  
  　　1、建筑物的折舊程度
  　　建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
  　　2、土地生熟程度
  　　土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
  　　3、資本化率
  　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  　　4、基準地價
  　　基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  　　5、標定地價
  　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
  　　6、房屋重置價格
  　　房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  　　7、底價
  　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  　　8、補地價
  　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
  
  二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  
  　　1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  　　2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  　　3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  　　4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2018-07-02 10:24:55
• 149****1935

  市場法
  又稱比較法，是將估價對象與在此時發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似的房屋
  成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，來求取估價對象價值的方法；
  2
  成本法
  是分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊，來求取估價對象價值的方法；是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部門的累加為基礎(chǔ)來評估房地產(chǎn)價值的方法；
  3
  收益法
  又稱收益資本化法，是預(yù)測估價對此項的未來收益，然后利用報酬率、收益率將其轉(zhuǎn)化為價值，來求取估價對象集中制的方法。

  查看全文↓ 2018-07-02 10:21:55

相關(guān)問題

• 問 ?? 評估公司如何評估房屋裝修
  答

  專業(yè)的說法: ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經(jīng)濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 基準地價法　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 實際的做法: 根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實際成交的價格,加上市場風(fēng)險及銀行認可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

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• 問 ??房屋受損如何評估
  答

  根據(jù) 《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)法條的規(guī)定如果遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機構(gòu)評估。拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的,該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的,應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的,出具書面通知。 拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的,受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。 拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的,自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi),對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的,估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤,重新出具估價報告。但是我們要知道,估價專家委員會的復(fù)估只是針對估價報告的技術(shù)問題出具的書面鑒定,并不是進行實地現(xiàn)場的再次調(diào)查評估,因此如果對于評估面積的丈量有錯誤或者依據(jù)有錯誤,在復(fù)估中是不能被糾正的

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• 問 如何評估房屋價格？
  答

  房價評估，看地段、配套、品質(zhì)，還要懂市場，別盲目跟風(fēng)。

  全部6個回答>
• 問 房屋價格如何評估？
  答

  房屋價格評估應(yīng)遵循市場規(guī)律，考慮房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限等因素。同時，要遵守相關(guān)法律法規(guī)，保護買賣雙方的合法權(quán)益。

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• 問 房屋定價如何評估
  答

         房屋定價從這幾個方面來進行評估：地段，環(huán)境，房齡，樓棟情況，梯戶情況，戶型等方面進行評估，綜合考慮這些因素進行判斷**終的出一個估價。　　1、地段。好的地段會對房屋的價格起到拉升作用，特別是已經(jīng)沒有待開發(fā)商品房用地的地區(qū)，沒有新項目的競爭力就會為地段的稀缺性增值。規(guī)劃完善的好地段會對整個地區(qū)房產(chǎn)帶來百分之二到百分之五的溢價?！　?、環(huán)境。房產(chǎn)所處的小區(qū)如果是綠化面積高，物業(yè)條件好，外部環(huán)境好的小區(qū)會容易出售一些，因為更容易讓買家有購買欲望，配套和交通環(huán)境也會提高小區(qū)的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，這些因素不齊全的話，會帶來百分之五的價格折損?！　?、房齡。對于二手房，房齡會較大程度上影響到房屋價格，次新房的價格是比較高的，然后就是5-19年的房子一個檔次，超過20年的一個檔次，但是房屋如果區(qū)位優(yōu)勢大，那么房齡的問題也影響不會很大?！　?、樓棟情況。樓棟的結(jié)構(gòu)，位置，和朝向?qū)Ψ慨a(chǎn)售價也是重要影響因素，結(jié)構(gòu)好，位置價，朝向好的漏洞對比這些條件不佳的漏洞會產(chǎn)生百分之三至八的溢價。其次樓棟的建筑質(zhì)量和外立面造型，以及公共區(qū)域的裝修情況也會很大程度上影響房屋的估價，產(chǎn)生的溢價在百分之五作用?！　?、梯戶情況。電梯品牌質(zhì)量好，梯戶比低，產(chǎn)生的溢價越高，也是屬于宜居程度的一部分。　　6、戶型。戶型結(jié)構(gòu)好，層高凈高高，開間進深合理，采光通風(fēng)條件好，贈送面積多，都是對房屋產(chǎn)生溢價的一部分因素。如果戶型好，定價可以高于其他房產(chǎn)價格?！　》孔映鍪謺r想賣一個好價格，房主需要考慮這些問題的細節(jié)才能確定估價。并且對房子的整體情況進行一個整修，讓房子看起來情況比較好，這樣也會為房屋估價增值。