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• 154****6188

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營需要或其他目的，將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，或用于出租等，對此是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅？筆者根據(jù)相關(guān)稅收政策進(jìn)行歸納和總結(jié)。
  　　企業(yè)所得稅
  　　
  　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（用于自用或出租），在企業(yè)所得稅上是否視同銷售應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情況：
  　　
  　　1、房地產(chǎn)企業(yè)在2008年1月1日以前將開發(fā)的商品房改變用途的
  　　
  　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。
  　　
  　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售。需要注意的是，商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)自用的，按照《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定，對固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不是按視同銷售的計(jì)稅價(jià)格，而是以原始價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。該固定資產(chǎn)應(yīng)按照視同銷售的公允價(jià)值計(jì)提折舊并允許稅前扣除。也就是說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整，否則會出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算應(yīng)納稅所得額的問題。作為存貨的房地產(chǎn)用于出租的，在轉(zhuǎn)作“投資性房地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)采用公允價(jià)值計(jì)量，與稅法的規(guī)定一致。
  　　
  　　2、房地產(chǎn)企業(yè)在2008年1月1日以后將開發(fā)的商品房改變用途的
  　　
  　　新《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
  　　
  　　貨物包括企業(yè)自己生產(chǎn)（開發(fā)）的產(chǎn)品、外購的和接受捐贈的商品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，是屬于企業(yè)的產(chǎn)品，屬于“貨物”的范疇。也就是說，對于貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，比如用于在建工程、管理部門、分公司、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)等，新《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱“新稅法”）已不再列入視同銷售的范圍。國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，是基于原內(nèi)資企業(yè)所得稅制是以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的單位作為納稅人的，不具有法人地位但實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的分公司等也要獨(dú)立計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。而新稅法采用的是以法人作為納稅人的判定標(biāo)準(zhǔn)。所以，對于貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移不再作為視同銷售處理。
  
  　　新稅法已于2008年1月1日起施行。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年1月1日后將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不應(yīng)視同銷售。需要注意的是，作為存貨的房地產(chǎn)用于出租的，因?yàn)樵谵D(zhuǎn)作“投資性房地產(chǎn)”時(shí)是以公允價(jià)值計(jì)量的，所以對超過原始價(jià)值的部分所計(jì)提的折舊不允許稅前扣除。
  
  　　營業(yè)稅
  　　
  　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益；單位（不包括個人）將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)。
  
  　　由此可見，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，是繳納營業(yè)稅的前提，單位將不動產(chǎn)無償贈予他人除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用、廣告和樣品等，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物和其他經(jīng)濟(jì)利益，又不存在著無償贈予他人的行為。所以，對貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，在營業(yè)稅上無須視同銷售，不征收營業(yè)稅。
  
  　　房產(chǎn)稅
  
  　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)［2003］89號）規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
  
  　　土地增值稅
  
  　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不計(jì)入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
  
  　　由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不繳納土地增值稅。

  查看全文↓ 2018-07-10 20:58:17
• 144****9727

  企業(yè)房產(chǎn)銷售交納方式如下：
  1.企業(yè)出售房產(chǎn)，按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅，稅率5%。
  根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財(cái)稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額；
  2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納；
  3.出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

  查看全文↓ 2018-07-10 20:57:50
• 155****7814

  按正常銷售處理，并按規(guī)定申報(bào)納稅。另外自用轉(zhuǎn)銷售的這部分房產(chǎn)要停止計(jì)提折舊。

  查看全文↓ 2018-07-10 20:57:36

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• 問 ??單位銷售自有住宅商品房怎么交稅？
  答

  公司房產(chǎn)過戶給個人是沒有減免政策的，只有做買賣形式是交稅**少的交易方式。一、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)1、買方契稅普通住宅：90平米以下：總價(jià)*1%，90-144平米（套內(nèi)120）：總價(jià)*1.5%144平米（套內(nèi)120）以上或非普宅：總價(jià)*3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價(jià)*3%2014年5月起，重慶取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。2、賣方企業(yè)所得稅普通住宅：總價(jià)*1%或（總價(jià)-成本）*20%3、賣方營業(yè)稅及附加普通住宅：總價(jià)*5.6%144平米（套內(nèi)120）以下購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的免征。

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• 問 單位銷售自有住宅商品房怎么交稅
  答

  1.企業(yè)出售房產(chǎn),按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅,稅率5%。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財(cái)稅〔2003〕16號: 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。 3.出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅,年終匯算清繳,稅率25%。

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• 問 銷售商品房的單位能合理避稅嗎?
  答

  房地產(chǎn)行業(yè)的避稅行為及原因分析 近期國家稅務(wù)總局高層人士表示：房地產(chǎn)業(yè)無論是涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補(bǔ)稅款額上都有明顯的上升勢頭。通過長期調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的納稅人規(guī)避稅收的手段主要集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)我國目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅收的幾種主要方法。 （一）利用成本膨脹法規(guī)避稅收行為 成本膨脹避稅法是指房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本時(shí)，為使成本值**大化從而減少應(yīng)納稅所得額，或通過采取**有利于自己的成本計(jì)算方法，以各種非違法的手段加大或調(diào)整自身的稅前成本額，減少應(yīng)納稅額，**終達(dá)到降低自身稅負(fù)的避稅方法。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用膨脹成本避稅法主要目的是規(guī)避企業(yè)所得稅和地土增值稅。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種避稅方法在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用相當(dāng)普遍，有數(shù)據(jù)顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達(dá)到20%--30%。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用這種方法規(guī)避國家稅收的主要原因在于： 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營周期較長，開發(fā)前期資金投入大，資金回報(bào)期相對滯后，并且其成本構(gòu)成項(xiàng)目十分繁雜、金額大。在會計(jì)成本核算中，很難在時(shí)間和因果上準(zhǔn)確配比相應(yīng)的費(fèi)用和成本；同時(shí)由于上述原因也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產(chǎn)企業(yè)從客觀上造成了避稅的空間和條件。 二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)，既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務(wù)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方一般為建筑安裝（隊(duì)）公司、建筑材料加工企業(yè)、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關(guān)聯(lián)公司中，還有不少是享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)。更有甚者的是房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)的建筑安裝等公司的財(cái)務(wù)是合署辦公。這為房地產(chǎn)公司在成本核算上通過虛開、多開發(fā)票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。 三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中涉及的職能部門多，要辦的手續(xù)煩瑣，收費(fèi)幾乎無處不在。有關(guān)資料表明,某些地方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動擁有行政、經(jīng)濟(jì)管理等職權(quán)的部門多達(dá)幾十個,大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會、環(huán)衛(wèi)站等，形成文件明確規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目就有近百項(xiàng)；過多的規(guī)費(fèi)支出，票據(jù)五花八門，使稅務(wù)機(jī)關(guān)較難甄別和認(rèn)定其支出的合理、合法性及其標(biāo)準(zhǔn)，**終使房地產(chǎn)企業(yè)在年終利潤的提供和應(yīng)納稅所得額的調(diào)整具有了不確定性。 四是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結(jié)算方式多樣。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)的施工方種類是五花八門，有正規(guī)建筑安裝公司、有農(nóng)村草臺班子（由于征用了農(nóng)村土地）、有個體戶、也有軍隊(duì)等特殊單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)對這些單位的票據(jù)管理也欠缺有效手段。造成開發(fā)企業(yè)在支付施工單位工程款時(shí)無法按規(guī)定取得發(fā)票，而是以收據(jù)支付工程款（包括行政事業(yè)單位收據(jù)、中國人民解放軍專用收據(jù)等）的特殊現(xiàn)象。這既影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)又給房地產(chǎn)企業(yè)膨脹開發(fā)成本，規(guī)避國家稅收提供了機(jī)會。 五是由于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非國有企業(yè)，公司內(nèi)部管理混亂。公司財(cái)務(wù)無法分清會計(jì)主體與公司權(quán)益人之間的經(jīng)濟(jì)行為。造成公司權(quán)益人發(fā)生的個人費(fèi)用和權(quán)益人個人開發(fā)的建筑物的成本，全部擠入公司費(fèi)用成本中。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公司權(quán)益人（包括家庭成員）的個人經(jīng)濟(jì)活動所發(fā)生的支出，如出國旅游的費(fèi)用、享受高檔消費(fèi)品的費(fèi)用等等全部被擠入公司的期間費(fèi)用；在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)公司建大樓，權(quán)益人建小樓的情況，其擠占公司的成本比例是觸目驚心的。 （二）運(yùn)用稅收政策的缺失和會計(jì)政策的空間規(guī)避稅收行為 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用會計(jì)政策的空間，即對同一經(jīng)濟(jì)活動可選用不同會計(jì)方法的原理，和利用稅收法規(guī)的缺失，人為調(diào)整企業(yè)收入和成本費(fèi)用，以達(dá)到規(guī)避企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅的目的。 房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，一方面利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策法規(guī)的缺陷，即稅收政策只注重收入與時(shí)間關(guān)系的配比，而輕收入與因果（對象）關(guān)系的配比；另一方面，利用會計(jì)政策的空間，如利用“配比原則”對當(dāng)期成本費(fèi)用確認(rèn)存在的空間，即一是房地產(chǎn)企業(yè)利用存在存貨成本流轉(zhuǎn)假設(shè)等會計(jì)環(huán)境的影響，在對“存量房”銷售成本的確認(rèn)上存在“加權(quán)平均法”、“個別計(jì)價(jià)法”、“先進(jìn)先出法”和“后進(jìn)先出法”等方法的選擇，而選擇不同的方法，均可以配比當(dāng)期的銷售收入，但不同的方**導(dǎo)致當(dāng)期銷售成本的明顯差異。房產(chǎn)地企業(yè)正是利用了稅收法規(guī)的缺失和會計(jì)政策的空間，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，人為調(diào)節(jié)企業(yè)成本，或以小配大，即小收入配比大成本費(fèi)用；或張冠李戴，即銷售的是甲套（或幢），而成本結(jié)轉(zhuǎn)的卻是乙套（或幢）；二是利用會計(jì)制度中“配比原則”對收入與費(fèi)用配比關(guān)系上只明確了“質(zhì)”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企業(yè)期間費(fèi)用與其收入在數(shù)量上無法正確配比的實(shí)際，來增加企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用。如工資費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、會務(wù)費(fèi)和差旅費(fèi)等期間費(fèi)用。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到利用稅收政策的缺失和會計(jì)政策的空間規(guī)避稅收的目的，對開發(fā)成本的會計(jì)核算均不按開發(fā)房屋的細(xì)數(shù)（如幢或套）設(shè)置明細(xì)會計(jì)科目，只設(shè)置總賬科目。在發(fā)生銷售時(shí)，只按時(shí)間關(guān)系配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而不按因果（或?qū)ο螅╆P(guān)系結(jié)轉(zhuǎn)所銷售的房屋成本。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的“零成本房”現(xiàn)象。所謂“零成本房”是指房地產(chǎn)企業(yè)在某個開發(fā)項(xiàng)目中，已結(jié)轉(zhuǎn)了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是說這些“存量房”一旦發(fā)生銷售，已無成本與其配比，即收入等于利潤。但這些“零成本房”是絕不會再對外銷售的，它們大都成了房地產(chǎn)公司的辦公大樓或是公司權(quán)益人的私人住宅。調(diào)查顯示，一般房地產(chǎn)企業(yè)的“零成本房”占整個開發(fā)項(xiàng)目的3%--7%。 （三）利用現(xiàn)行稅收政策的缺失沉淀或轉(zhuǎn)嫁稅收行為 一是，我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應(yīng)繳納的營業(yè)稅創(chuàng)造了機(jī)會。部分房地產(chǎn)企業(yè)，正是利用這一規(guī)定，將其銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅大量沉淀到買方。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)公司會事先成立了一個全子公司，并由該子公司擁有待售房產(chǎn)（一般是整幢房屋）。當(dāng)有買家時(shí)，就將該子公司的全部（或部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。在該活動過程中，法律上子公司僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于子公司。經(jīng)濟(jì)上房地產(chǎn)公司沒出售房屋，其出售的僅僅是子公司股權(quán)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)失去了對子公司的控股權(quán)，但這正是成立子公司的目的所在。這樣一來，房地產(chǎn)公司就成功地規(guī)避了其應(yīng)繳納的營業(yè)稅，并將營業(yè)稅稅金全部沉淀到買方。理論上講，如果買方永久持有該房產(chǎn)或是繼續(xù)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，那么，這部分房產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅金將永遠(yuǎn)沉淀下去。 二是，我國現(xiàn)行稅法中存在大量的稅收優(yōu)惠政策，如再就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部、退役士兵、隨軍家屬自謀職業(yè)、就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；福利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策和各省市的稅收特區(qū)的稅收優(yōu)惠政策等等。這些稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)的減免幅度是非常大的，如符合軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部政策的企業(yè)，可享受3年內(nèi)免征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的巨大優(yōu)惠。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)公司利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，將其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅金轉(zhuǎn)嫁到享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)會事先在不同的地區(qū)，通過各種手段成立若干家能享受稅收優(yōu)惠政策并且表面上毫無關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)（中介）銷售公司。然后，再與這些事先成立的中介公司簽訂合同，以較低的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到中介公司，中介公司再按市場價(jià)對外轉(zhuǎn)讓。本應(yīng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)的稅收就被轉(zhuǎn)移到這些“銷售公司”，而“銷售公司”是享受國家稅收優(yōu)惠政策的，如此一來，國家的稅金就成了房產(chǎn)大鱷們的饕餮大餐。 （四）利用臨界轉(zhuǎn)換法規(guī)避稅收行為 所謂臨界轉(zhuǎn)換避稅法是指由于稅法規(guī)定的差異性，使得納稅人在面臨同一個納稅對象或同一個涉稅事項(xiàng)時(shí)，有兩種或兩種以上的納稅義務(wù)，納稅人通過數(shù)理計(jì)算與分析，找到稅賦差異的臨界點(diǎn)，從而適時(shí)轉(zhuǎn)換身份或業(yè)務(wù)性質(zhì)以達(dá)到**低稅負(fù)。 我國的稅法體系中對房地產(chǎn)企業(yè)也存在著稅收負(fù)擔(dān)的差異，這就給房地產(chǎn)企業(yè)提供了選擇臨界點(diǎn)的巨大機(jī)會。如對外資和內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等稅種和稅率上都存在著較大差異，稅法規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率為24%，免繳城建稅、教育費(fèi)附加。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)重新注冊登記、成立虛假合資（或外資）房地產(chǎn)公司，適時(shí)轉(zhuǎn)換身份，以達(dá)到規(guī)避企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等稅收的目的。 在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用合作建房的兩種方式的差異，進(jìn)行臨界點(diǎn)的選擇，適時(shí)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)性質(zhì)，以達(dá)到規(guī)避營業(yè)稅的目的。所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。由于兩種方式中因?yàn)榫唧w情況的不同，而產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)。 例如，甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)擁有資金，它們可以通過合作建房的方式進(jìn)行交易。第一種情況是：甲乙企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋面積，即“以物易物”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)質(zhì)是甲企業(yè)出讓土地使用權(quán)，應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅；第二種情況是：甲乙企業(yè)合伙成立合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，即“合營企業(yè)”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)質(zhì)是甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳納營業(yè)稅 一、預(yù)售購房款掛在往來賬面。 將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經(jīng)營稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。（暫不確認(rèn)收入，特別是利潤率低于15%的項(xiàng)目） 二、不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。 以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。 三、隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。（延遲納稅，提高資金使用效果） 有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。 四、鉆政策“空子”，不及時(shí)清算土地增值稅。 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。 五、開發(fā)成本計(jì)入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。 六、從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)。 將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。 七、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。 八、用房屋換土地。 房屋和土地之間的稅費(fèi)相差達(dá)到7%，將房屋換成土地可以減少應(yīng)繳納的稅額。 九、降價(jià)。 無正當(dāng)理由降低銷售商品房價(jià)格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 十、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入。 根據(jù)規(guī)定，開發(fā)權(quán)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照約定要收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，部分開發(fā)商卻不按照規(guī)定做收入，而是掛在往來賬面，以達(dá)到偷漏稅的目的。

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• 問 怎么查詢商品房銷售
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  一、打開瀏覽器，在百度搜索的地址欄輸入“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局”，單擊“百度搜索”。二、在搜索彈出的結(jié)果中，選擇“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局--官網(wǎng)”。三、進(jìn)入“××市住房保障和房產(chǎn)管理局”后，找到“網(wǎng)上服務(wù)大廳”模塊，單擊“商品房預(yù)售信息查詢”。四、在彈出的頁面中，出現(xiàn)搜索欄，可按“預(yù)售證號”、“公司名稱”、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目坐落”、“城區(qū)”幾大類進(jìn)行搜索。五、選擇按“項(xiàng)目名稱”進(jìn)行查詢，在搜索欄輸入項(xiàng)目名稱，如：時(shí)代茗城，單擊“確定”。六、出現(xiàn)查詢的信息。

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• 問 商品房欺詐銷售怎么維權(quán)
  答

  、如何認(rèn)定：開發(fā)商無商品房預(yù)售許可證，而將房屋預(yù)售給購房人。后購房人主張開發(fā)商未告知其沒有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，即認(rèn)為開發(fā)商隱瞞了沒有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。2、法律依據(jù)： 《合同法》第42條第2項(xiàng)規(guī)定，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該兩類行為均屬于違反情報(bào)提供義務(wù)的行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有辦理商品房預(yù)售許可證及在進(jìn)行房屋預(yù)售時(shí)負(fù)有將具備商品房預(yù)售許可證的事實(shí)告知買受人的義務(wù)?！吨腥A人民共和國民法通則》欺詐是指一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的情形。故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài)。

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