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• 137****1777

  房地產(chǎn)行業(yè)的避稅行為及原因分析
  
  近期國家稅務(wù)總局高層人士表示：房地產(chǎn)業(yè)無論是涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。通過長期調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的納稅人規(guī)避稅收的手段主要集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)我國目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅收的幾種主要方法。
  
  （一）利用成本膨脹法規(guī)避稅收行為
  
  成本膨脹避稅法是指房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本時，為使成本值**大化從而減少應(yīng)納稅所得額，或通過采取**有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調(diào)整自身的稅前成本額，減少應(yīng)納稅額，**終達(dá)到降低自身稅負(fù)的避稅方法。
  
  房地產(chǎn)企業(yè)運用膨脹成本避稅法主要目的是規(guī)避企業(yè)所得稅和地土增值稅。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種避稅方法在房地產(chǎn)企業(yè)運用相當(dāng)普遍，有數(shù)據(jù)顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達(dá)到20%--30%。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用這種方法規(guī)避國家稅收的主要原因在于：
  
  一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目的經(jīng)營周期較長，開發(fā)前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構(gòu)成項目十分繁雜、金額大。在會計成本核算中，很難在時間和因果上準(zhǔn)確配比相應(yīng)的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產(chǎn)企業(yè)從客觀上造成了避稅的空間和條件。
  
  二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)，既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務(wù)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業(yè)、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關(guān)聯(lián)公司中，還有不少是享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)。更有甚者的是房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)的建筑安裝等公司的財務(wù)是合署辦公。這為房地產(chǎn)公司在成本核算上通過虛開、多開發(fā)票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。
  
  三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中涉及的職能部門多，要辦的手續(xù)煩瑣，收費幾乎無處不在。有關(guān)資料表明,某些地方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動擁有行政、經(jīng)濟(jì)管理等職權(quán)的部門多達(dá)幾十個,大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會、環(huán)衛(wèi)站等，形成文件明確規(guī)定的收費項目就有近百項；過多的規(guī)費支出，票據(jù)五花八門，使稅務(wù)機(jī)關(guān)較難甄別和認(rèn)定其支出的合理、合法性及其標(biāo)準(zhǔn)，**終使房地產(chǎn)企業(yè)在年終利潤的提供和應(yīng)納稅所得額的調(diào)整具有了不確定性。
  
  四是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結(jié)算方式多樣。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)的施工方種類是五花八門，有正規(guī)建筑安裝公司、有農(nóng)村草臺班子（由于征用了農(nóng)村土地）、有個體戶、也有軍隊等特殊單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)對這些單位的票據(jù)管理也欠缺有效手段。造成開發(fā)企業(yè)在支付施工單位工程款時無法按規(guī)定取得發(fā)票，而是以收據(jù)支付工程款（包括行政事業(yè)單位收據(jù)、中國人民解放軍專用收據(jù)等）的特殊現(xiàn)象。這既影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)，同時又給房地產(chǎn)企業(yè)膨脹開發(fā)成本，規(guī)避國家稅收提供了機(jī)會。
  
  五是由于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非國有企業(yè)，公司內(nèi)部管理混亂。公司財務(wù)無法分清會計主體與公司權(quán)益人之間的經(jīng)濟(jì)行為。造成公司權(quán)益人發(fā)生的個人費用和權(quán)益人個人開發(fā)的建筑物的成本，全部擠入公司費用成本中。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公司權(quán)益人（包括家庭成員）的個人經(jīng)濟(jì)活動所發(fā)生的支出，如出國旅游的費用、享受高檔消費品的費用等等全部被擠入公司的期間費用；在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)公司建大樓，權(quán)益人建小樓的情況，其擠占公司的成本比例是觸目驚心的。
  
  （二）運用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收行為
  
  房地產(chǎn)企業(yè)運用會計政策的空間，即對同一經(jīng)濟(jì)活動可選用不同會計方法的原理，和利用稅收法規(guī)的缺失，人為調(diào)整企業(yè)收入和成本費用，以達(dá)到規(guī)避企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅的目的。
  
  房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，一方面利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策法規(guī)的缺陷，即稅收政策只注重收入與時間關(guān)系的配比，而輕收入與因果（對象）關(guān)系的配比；另一方面，利用會計政策的空間，如利用“配比原則”對當(dāng)期成本費用確認(rèn)存在的空間，即一是房地產(chǎn)企業(yè)利用存在存貨成本流轉(zhuǎn)假設(shè)等會計環(huán)境的影響，在對“存量房”銷售成本的確認(rèn)上存在“加權(quán)平均法”、“個別計價法”、“先進(jìn)先出法”和“后進(jìn)先出法”等方法的選擇，而選擇不同的方法，均可以配比當(dāng)期的銷售收入，但不同的方**導(dǎo)致當(dāng)期銷售成本的明顯差異。房產(chǎn)地企業(yè)正是利用了稅收法規(guī)的缺失和會計政策的空間，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，人為調(diào)節(jié)企業(yè)成本，或以小配大，即小收入配比大成本費用；或張冠李戴，即銷售的是甲套（或幢），而成本結(jié)轉(zhuǎn)的卻是乙套（或幢）；二是利用會計制度中“配比原則”對收入與費用配比關(guān)系上只明確了“質(zhì)”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企業(yè)期間費用與其收入在數(shù)量上無法正確配比的實際，來增加企業(yè)當(dāng)期費用。如工資費用、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、會務(wù)費和差旅費等期間費用。
  
  絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到利用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收的目的，對開發(fā)成本的會計核算均不按開發(fā)房屋的細(xì)數(shù)（如幢或套）設(shè)置明細(xì)會計科目，只設(shè)置總賬科目。在發(fā)生銷售時，只按時間關(guān)系配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而不按因果（或?qū)ο螅╆P(guān)系結(jié)轉(zhuǎn)所銷售的房屋成本。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的“零成本房”現(xiàn)象。所謂“零成本房”是指房地產(chǎn)企業(yè)在某個開發(fā)項目中，已結(jié)轉(zhuǎn)了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是說這些“存量房”一旦發(fā)生銷售，已無成本與其配比，即收入等于利潤。但這些“零成本房”是絕不會再對外銷售的，它們大都成了房地產(chǎn)公司的辦公大樓或是公司權(quán)益人的私人住宅。調(diào)查顯示，一般房地產(chǎn)企業(yè)的“零成本房”占整個開發(fā)項目的3%--7%。
  
  （三）利用現(xiàn)行稅收政策的缺失沉淀或轉(zhuǎn)嫁稅收行為
  
  一是，我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應(yīng)繳納的營業(yè)稅創(chuàng)造了機(jī)會。部分房地產(chǎn)企業(yè)，正是利用這一規(guī)定，將其銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅大量沉淀到買方。
  
  在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)公司會事先成立了一個全子公司，并由該子公司擁有待售房產(chǎn)（一般是整幢房屋）。當(dāng)有買家時，就將該子公司的全部（或部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。在該活動過程中，法律上子公司僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于子公司。經(jīng)濟(jì)上房地產(chǎn)公司沒出售房屋，其出售的僅僅是子公司股權(quán)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)失去了對子公司的控股權(quán)，但這正是成立子公司的目的所在。這樣一來，房地產(chǎn)公司就成功地規(guī)避了其應(yīng)繳納的營業(yè)稅，并將營業(yè)稅稅金全部沉淀到買方。理論上講，如果買方永久持有該房產(chǎn)或是繼續(xù)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，那么，這部分房產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅金將永遠(yuǎn)沉淀下去。
  
  二是，我國現(xiàn)行稅法中存在大量的稅收優(yōu)惠政策，如再就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部、退役士兵、隨軍家屬自謀職業(yè)、就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；福利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策和各省市的稅收特區(qū)的稅收優(yōu)惠政策等等。這些稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)的減免幅度是非常大的，如符合軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部政策的企業(yè)，可享受3年內(nèi)免征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的巨大優(yōu)惠。
  
  調(diào)查中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)公司利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，將其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅金轉(zhuǎn)嫁到享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)會事先在不同的地區(qū)，通過各種手段成立若干家能享受稅收優(yōu)惠政策并且表面上毫無關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)（中介）銷售公司。然后，再與這些事先成立的中介公司簽訂合同，以較低的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到中介公司，中介公司再按市場價對外轉(zhuǎn)讓。本應(yīng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)的稅收就被轉(zhuǎn)移到這些“銷售公司”，而“銷售公司”是享受國家稅收優(yōu)惠政策的，如此一來，國家的稅金就成了房產(chǎn)大鱷們的饕餮大餐。
  
  （四）利用臨界轉(zhuǎn)換法規(guī)避稅收行為
  
  所謂臨界轉(zhuǎn)換避稅法是指由于稅法規(guī)定的差異性，使得納稅人在面臨同一個納稅對象或同一個涉稅事項時，有兩種或兩種以上的納稅義務(wù)，納稅人通過數(shù)理計算與分析，找到稅賦差異的臨界點，從而適時轉(zhuǎn)換身份或業(yè)務(wù)性質(zhì)以達(dá)到**低稅負(fù)。
  
  我國的稅法體系中對房地產(chǎn)企業(yè)也存在著稅收負(fù)擔(dān)的差異，這就給房地產(chǎn)企業(yè)提供了選擇臨界點的巨大機(jī)會。如對外資和內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅種和稅率上都存在著較大差異，稅法規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率為24%，免繳城建稅、教育費附加。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)重新注冊登記、成立虛假合資（或外資）房地產(chǎn)公司，適時轉(zhuǎn)換身份，以達(dá)到規(guī)避企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅收的目的。
  
  在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用合作建房的兩種方式的差異，進(jìn)行臨界點的選擇，適時轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)性質(zhì)，以達(dá)到規(guī)避營業(yè)稅的目的。所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。由于兩種方式中因為具體情況的不同，而產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)。
  
  例如，甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)擁有資金，它們可以通過合作建房的方式進(jìn)行交易。第一種情況是：甲乙企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋面積，即“以物易物”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟(jì)活動的實質(zhì)是甲企業(yè)出讓土地使用權(quán)，應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅；第二種情況是：甲乙企業(yè)合伙成立合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，即“合營企業(yè)”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟(jì)活動的實質(zhì)是甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳納營業(yè)稅
  
  一、預(yù)售購房款掛在往來賬面。
  
  將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經(jīng)營稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。（暫不確認(rèn)收入，特別是利潤率低于15%的項目）
  
  二、不按照合同約定的時間確認(rèn)收入。
  
  以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  
  三、隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。（延遲納稅，提高資金使用效果）
  
  有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。
  
  四、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。
  
  開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
  
  五、開發(fā)成本計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
  
  六、從售樓款中抵減代理手續(xù)費。
  
  將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
  
  七、擴(kuò)大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
  
  八、用房屋換土地。
  
  房屋和土地之間的稅費相差達(dá)到7%，將房屋換成土地可以減少應(yīng)繳納的稅額。
  
  九、降價。
  
  無正當(dāng)理由降低銷售商品房價格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  
  十、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入。
  
  根據(jù)規(guī)定，開發(fā)權(quán)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，按照約定要收轉(zhuǎn)讓費，部分開發(fā)商卻不按照規(guī)定做收入，而是掛在往來賬面，以達(dá)到偷漏稅的目的。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:06:01
• 144****6640

  要想合理避稅 就必須熟知當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)法規(guī) 這點**重要 有些老會計就是跟不上會計制度的變化 所以他們一般做賬都是按老的制度來做 導(dǎo)致清算的時候要交一堆稅款 當(dāng)然就像我現(xiàn)在做的房產(chǎn)土地增值稅清算那樣有的時候帳做的太好了 我們就想方設(shè)法挑些毛病出來 要是帳做的太爛我們根本不會那么認(rèn)真的去審計 因為要是我們認(rèn)真做的話根本一個月都不知道能不能出報告 我們做的報告在好交給稅局 他說不行就是不行 當(dāng)然要是你稅局有關(guān)系就不同了···所以關(guān)系也要很硬 要是你想做的太假的話 呵呵 希望對你有用 **主要是跟著會計時代走 另外就是 對法規(guī)制度很了解··· 社會很現(xiàn)實

  查看全文↓ 2014-02-08 16:16:42

相關(guān)問題

• 問 ??銷售商品房交什么稅??？
  答

  房地長開發(fā)企業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，契稅，印花稅，企業(yè)所得稅，個人所得稅，耕地占用稅。

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• 問 ??銷售商品房交什么稅？是怎么收費的呢？
  答

  買房需要交的稅: 1、契稅,購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同）2、印花稅,購房總價的0.05% 。3、基金：房屋維修基金,購房總價的2-3%,大多數(shù)地方是2%4、交易費 ,購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由開發(fā)商交,購房者不用交) 2、《房屋所有權(quán)證》工本費 , 各地不一樣,但是都不超過100元5、《土地使用權(quán)證》工本費, 各地不一樣,但是都不超過100元 。6、如果按揭,還要發(fā)生以下費用：1）、評估費,購房總價的0.2-0.5% 2）、保險費 ,購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 3）、公證費,貸款額乘以0.03% 4）、抵押登記費,100元 二、二手房要繳納的稅費 稅費: 雙方都要繳納的: 印花稅在二手房買賣過程中,買賣雙方均須繳納印花稅,稅率是房產(chǎn)成交價的0.05%。

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• 問 ??捆綁銷售商品房停車位怎么辦
  答

  您好,商品房小區(qū)內(nèi)的車位和地下室一般是本小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán),一般不強(qiáng)制性購買,也有作為附屬品和房屋一起賣出的。這要看您那個房屋在開發(fā)商設(shè)計的時候是否有配套的專屬的車位和地下室,如果沒有,對方涉及違約,可以要求解除合同,退還定金

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• 問 某房地產(chǎn)開發(fā)商10月份銷售商品房200套，受金融危機(jī)的影響，12月份銷售商品房162套，若設(shè)商品房銷售平均每
  答

  200（100%-X%）^2=162 兩百乘以（百分之一百減去百分之“X”）的平方等于162 。答案是平均每月下降10%

• 問 單位銷售自有住宅商品房怎么交稅
  答

  1.企業(yè)出售房產(chǎn),按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅,稅率5%。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號: 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加:以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。 3.出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅,年終匯算清繳,稅率25%。

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