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• 151****5422

  公司房產(chǎn)過戶給個人是沒有減免政策的，只有做買賣形式是交稅**少的交易方式。
  一、稅費征收標準
  1、買方契稅
  普通住宅：
  90平米以下：總價*1%，
  90-144平米（套內(nèi)120）：總價*1.5%
  144平米（套內(nèi)120）以上或非普宅：總價*3%、
  商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價*3%
  2014年5月起，重慶取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。
  2、賣方企業(yè)所得稅
  普通住宅：總價*1%或（總價-成本）*20%
  3、賣方營業(yè)稅及附加
  普通住宅：總價*5.6%
  144平米（套內(nèi)120）以下購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的免征。

  查看全文↓ 2019-07-18 01:20:15
• 134****7668

  1.根據(jù)國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的《房產(chǎn)稅暫行條例》房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
  2.根據(jù)房產(chǎn)稅規(guī)定的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
  　　3.根據(jù)房產(chǎn)稅規(guī)定的第三條　房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。。
  　　4.根據(jù)房產(chǎn)稅第四條規(guī)定的　房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
  5.根據(jù)房產(chǎn)稅規(guī)定的，凡是企業(yè)自用房屋稅應繳納的方式有：出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)的第二月開始；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借自建商品房的，則從房屋使用或交付的第二月起，繳納房產(chǎn)稅。個人原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，則從生產(chǎn)經(jīng)營之月開始繳納房產(chǎn)稅．
  6.房產(chǎn)稅什么時候開征之房產(chǎn)稅改革試點地區(qū)：自建房屋的，則從建成次月起．納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起；購置商品房的，則從屋交付使用次月..

  查看全文↓ 2019-07-18 01:20:06
• 156****2520

  1.企業(yè)出售房產(chǎn),按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅,稅率5%。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號: 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
  2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護建設(shè)稅及教育費附加:以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。
  3.出售房產(chǎn)收入并入應納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅,年終匯算清繳,稅率25%。

  查看全文↓ 2019-07-18 01:19:56

相關(guān)問題

• 問 ??單位銷售自有住宅商品房怎么交稅
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營需要或其他目的，將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，或用于出租等，對此是否應當繳納房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅？筆者根據(jù)相關(guān)稅收政策進行歸納和總結(jié)。　　企業(yè)所得稅　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（用于自用或出租），在企業(yè)所得稅上是否視同銷售應當區(qū)分以下兩種情況：　　　　1、房地產(chǎn)企業(yè)在2008年1月1日以前將開發(fā)的商品房改變用途的　　　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)?！　　　「鶕?jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應視同銷售。需要注意的是，商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)自用的，按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，對固定資產(chǎn)的計價不是按視同銷售的計稅價格，而是以原始價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值。該固定資產(chǎn)應按照視同銷售的公允價值計提折舊并允許稅前扣除。也就是說，企業(yè)應當作相應的納稅調(diào)整，否則會出現(xiàn)重復計算應納稅所得額的問題。作為存貨的房地產(chǎn)用于出租的，在轉(zhuǎn)作“投資性房地產(chǎn)”時應采用公允價值計量，與稅法的規(guī)定一致。　　　　2、房地產(chǎn)企業(yè)在2008年1月1日以后將開發(fā)的商品房改變用途的　　　　新《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！　　　∝浳锇ㄆ髽I(yè)自己生產(chǎn)（開發(fā)）的產(chǎn)品、外購的和接受捐贈的商品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，是屬于企業(yè)的產(chǎn)品，屬于“貨物”的范疇。也就是說，對于貨物在統(tǒng)一法人實體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，比如用于在建工程、管理部門、分公司、非生產(chǎn)性機構(gòu)等，新《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱“新稅法”）已不再列入視同銷售的范圍。國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應視同銷售，是基于原內(nèi)資企業(yè)所得稅制是以獨立經(jīng)濟核算的單位作為納稅人的，不具有法人地位但實行獨立經(jīng)濟核算的分公司等也要獨立計算繳納企業(yè)所得稅。而新稅法采用的是以法人作為納稅人的判定標準。所以，對于貨物在統(tǒng)一法人實體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移不再作為視同銷售處理。　　新稅法已于2008年1月1日起施行。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年1月1日后將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不應視同銷售。需要注意的是，作為存貨的房地產(chǎn)用于出租的，因為在轉(zhuǎn)作“投資性房地產(chǎn)”時是以公允價值計量的，所以對超過原始價值的部分所計提的折舊不允許稅前扣除。 　　營業(yè)稅　　　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)有償提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應當依法繳納營業(yè)稅。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益；單位（不包括個人）將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)。　　由此可見，納稅人提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益的，是繳納營業(yè)稅的前提，單位將不動產(chǎn)無償贈予他人除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用、廣告和樣品等，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物和其他經(jīng)濟利益，又不存在著無償贈予他人的行為。所以，對貨物在統(tǒng)一法人實體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，在營業(yè)稅上無須視同銷售，不征收營業(yè)稅。 　　房產(chǎn)稅　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)［2003］89號）規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。 　　土地增值稅　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不計入收入，不扣除相應的成本和費用?！　∮纱丝梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不繳納土地增值稅。

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• 問 單位銷售自有住宅商品房怎么交稅
  答

  1.企業(yè)出售房產(chǎn),按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅,稅率5%。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號: 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護建設(shè)稅及教育費附加:以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。 3.出售房產(chǎn)收入并入應納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅,年終匯算清繳,稅率25%。

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• 問 銷售商品房的單位能合理避稅嗎?
  答

  房地產(chǎn)行業(yè)的避稅行為及原因分析 近期國家稅務(wù)總局高層人士表示：房地產(chǎn)業(yè)無論是涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。通過長期調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的納稅人規(guī)避稅收的手段主要集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)我國目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅收的幾種主要方法。 （一）利用成本膨脹法規(guī)避稅收行為 成本膨脹避稅法是指房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本時，為使成本值**大化從而減少應納稅所得額，或通過采取**有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調(diào)整自身的稅前成本額，減少應納稅額，**終達到降低自身稅負的避稅方法。 房地產(chǎn)企業(yè)運用膨脹成本避稅法主要目的是規(guī)避企業(yè)所得稅和地土增值稅。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種避稅方法在房地產(chǎn)企業(yè)運用相當普遍，有數(shù)據(jù)顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用這種方法規(guī)避國家稅收的主要原因在于： 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目的經(jīng)營周期較長，開發(fā)前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構(gòu)成項目十分繁雜、金額大。在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務(wù)機關(guān)的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產(chǎn)企業(yè)從客觀上造成了避稅的空間和條件。 二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)，既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務(wù)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業(yè)、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關(guān)聯(lián)公司中，還有不少是享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)。更有甚者的是房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)的建筑安裝等公司的財務(wù)是合署辦公。這為房地產(chǎn)公司在成本核算上通過虛開、多開發(fā)票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。 三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中涉及的職能部門多，要辦的手續(xù)煩瑣，收費幾乎無處不在。有關(guān)資料表明,某些地方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動擁有行政、經(jīng)濟管理等職權(quán)的部門多達幾十個,大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會、環(huán)衛(wèi)站等，形成文件明確規(guī)定的收費項目就有近百項；過多的規(guī)費支出，票據(jù)五花八門，使稅務(wù)機關(guān)較難甄別和認定其支出的合理、合法性及其標準，**終使房地產(chǎn)企業(yè)在年終利潤的提供和應納稅所得額的調(diào)整具有了不確定性。 四是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結(jié)算方式多樣。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)的施工方種類是五花八門，有正規(guī)建筑安裝公司、有農(nóng)村草臺班子（由于征用了農(nóng)村土地）、有個體戶、也有軍隊等特殊單位，稅務(wù)機關(guān)對這些單位的票據(jù)管理也欠缺有效手段。造成開發(fā)企業(yè)在支付施工單位工程款時無法按規(guī)定取得發(fā)票，而是以收據(jù)支付工程款（包括行政事業(yè)單位收據(jù)、中國人民解放軍專用收據(jù)等）的特殊現(xiàn)象。這既影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)，同時又給房地產(chǎn)企業(yè)膨脹開發(fā)成本，規(guī)避國家稅收提供了機會。 五是由于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非國有企業(yè)，公司內(nèi)部管理混亂。公司財務(wù)無法分清會計主體與公司權(quán)益人之間的經(jīng)濟行為。造成公司權(quán)益人發(fā)生的個人費用和權(quán)益人個人開發(fā)的建筑物的成本，全部擠入公司費用成本中。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公司權(quán)益人（包括家庭成員）的個人經(jīng)濟活動所發(fā)生的支出，如出國旅游的費用、享受高檔消費品的費用等等全部被擠入公司的期間費用；在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)公司建大樓，權(quán)益人建小樓的情況，其擠占公司的成本比例是觸目驚心的。 （二）運用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收行為 房地產(chǎn)企業(yè)運用會計政策的空間，即對同一經(jīng)濟活動可選用不同會計方法的原理，和利用稅收法規(guī)的缺失，人為調(diào)整企業(yè)收入和成本費用，以達到規(guī)避企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅的目的。 房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，一方面利用稅務(wù)機關(guān)的政策法規(guī)的缺陷，即稅收政策只注重收入與時間關(guān)系的配比，而輕收入與因果（對象）關(guān)系的配比；另一方面，利用會計政策的空間，如利用“配比原則”對當期成本費用確認存在的空間，即一是房地產(chǎn)企業(yè)利用存在存貨成本流轉(zhuǎn)假設(shè)等會計環(huán)境的影響，在對“存量房”銷售成本的確認上存在“加權(quán)平均法”、“個別計價法”、“先進先出法”和“后進先出法”等方法的選擇，而選擇不同的方法，均可以配比當期的銷售收入，但不同的方**導致當期銷售成本的明顯差異。房產(chǎn)地企業(yè)正是利用了稅收法規(guī)的缺失和會計政策的空間，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，人為調(diào)節(jié)企業(yè)成本，或以小配大，即小收入配比大成本費用；或張冠李戴，即銷售的是甲套（或幢），而成本結(jié)轉(zhuǎn)的卻是乙套（或幢）；二是利用會計制度中“配比原則”對收入與費用配比關(guān)系上只明確了“質(zhì)”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企業(yè)期間費用與其收入在數(shù)量上無法正確配比的實際，來增加企業(yè)當期費用。如工資費用、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、會務(wù)費和差旅費等期間費用。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了達到利用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收的目的，對開發(fā)成本的會計核算均不按開發(fā)房屋的細數(shù)（如幢或套）設(shè)置明細會計科目，只設(shè)置總賬科目。在發(fā)生銷售時，只按時間關(guān)系配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而不按因果（或?qū)ο螅╆P(guān)系結(jié)轉(zhuǎn)所銷售的房屋成本。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的“零成本房”現(xiàn)象。所謂“零成本房”是指房地產(chǎn)企業(yè)在某個開發(fā)項目中，已結(jié)轉(zhuǎn)了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是說這些“存量房”一旦發(fā)生銷售，已無成本與其配比，即收入等于利潤。但這些“零成本房”是絕不會再對外銷售的，它們大都成了房地產(chǎn)公司的辦公大樓或是公司權(quán)益人的私人住宅。調(diào)查顯示，一般房地產(chǎn)企業(yè)的“零成本房”占整個開發(fā)項目的3%--7%。 （三）利用現(xiàn)行稅收政策的缺失沉淀或轉(zhuǎn)嫁稅收行為 一是，我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應繳納的營業(yè)稅創(chuàng)造了機會。部分房地產(chǎn)企業(yè)，正是利用這一規(guī)定，將其銷售房屋應繳納的營業(yè)稅大量沉淀到買方。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)公司會事先成立了一個全子公司，并由該子公司擁有待售房產(chǎn)（一般是整幢房屋）。當有買家時，就將該子公司的全部（或部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。在該活動過程中，法律上子公司僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于子公司。經(jīng)濟上房地產(chǎn)公司沒出售房屋，其出售的僅僅是子公司股權(quán)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)失去了對子公司的控股權(quán)，但這正是成立子公司的目的所在。這樣一來，房地產(chǎn)公司就成功地規(guī)避了其應繳納的營業(yè)稅，并將營業(yè)稅稅金全部沉淀到買方。理論上講，如果買方永久持有該房產(chǎn)或是繼續(xù)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，那么，這部分房產(chǎn)應繳納的營業(yè)稅稅金將永遠沉淀下去。 二是，我國現(xiàn)行稅法中存在大量的稅收優(yōu)惠政策，如再就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部、退役士兵、隨軍家屬自謀職業(yè)、就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；福利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策和各省市的稅收特區(qū)的稅收優(yōu)惠政策等等。這些稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)的減免幅度是非常大的，如符合軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部政策的企業(yè)，可享受3年內(nèi)免征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的巨大優(yōu)惠。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)公司利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，將其應繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅金轉(zhuǎn)嫁到享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)會事先在不同的地區(qū)，通過各種手段成立若干家能享受稅收優(yōu)惠政策并且表面上毫無關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)（中介）銷售公司。然后，再與這些事先成立的中介公司簽訂合同，以較低的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到中介公司，中介公司再按市場價對外轉(zhuǎn)讓。本應由房產(chǎn)公司承擔的稅收就被轉(zhuǎn)移到這些“銷售公司”，而“銷售公司”是享受國家稅收優(yōu)惠政策的，如此一來，國家的稅金就成了房產(chǎn)大鱷們的饕餮大餐。 （四）利用臨界轉(zhuǎn)換法規(guī)避稅收行為 所謂臨界轉(zhuǎn)換避稅法是指由于稅法規(guī)定的差異性，使得納稅人在面臨同一個納稅對象或同一個涉稅事項時，有兩種或兩種以上的納稅義務(wù)，納稅人通過數(shù)理計算與分析，找到稅賦差異的臨界點，從而適時轉(zhuǎn)換身份或業(yè)務(wù)性質(zhì)以達到**低稅負。 我國的稅法體系中對房地產(chǎn)企業(yè)也存在著稅收負擔的差異，這就給房地產(chǎn)企業(yè)提供了選擇臨界點的巨大機會。如對外資和內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅種和稅率上都存在著較大差異，稅法規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率為24%，免繳城建稅、教育費附加。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)重新注冊登記、成立虛假合資（或外資）房地產(chǎn)公司，適時轉(zhuǎn)換身份，以達到規(guī)避企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅收的目的。 在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用合作建房的兩種方式的差異，進行臨界點的選擇，適時轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)性質(zhì)，以達到規(guī)避營業(yè)稅的目的。所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。由于兩種方式中因為具體情況的不同，而產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)。 例如，甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)擁有資金，它們可以通過合作建房的方式進行交易。第一種情況是：甲乙企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋面積，即“以物易物”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟活動的實質(zhì)是甲企業(yè)出讓土地使用權(quán)，應該繳納5%的營業(yè)稅；第二種情況是：甲乙企業(yè)合伙成立合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，即“合營企業(yè)”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟活動的實質(zhì)是甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳納營業(yè)稅 一、預售購房款掛在往來賬面。 將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經(jīng)營稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。（暫不確認收入，特別是利潤率低于15%的項目） 二、不按照合同約定的時間確認收入。 以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。 三、隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。（延遲納稅，提高資金使用效果） 有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。 四、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。 開發(fā)項目應在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。 五、開發(fā)成本計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。 六、從售樓款中抵減代理手續(xù)費。 將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。 七、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。 八、用房屋換土地。 房屋和土地之間的稅費相差達到7%，將房屋換成土地可以減少應繳納的稅額。 九、降價。 無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 十、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入。 根據(jù)規(guī)定，開發(fā)權(quán)整體進行轉(zhuǎn)讓時，按照約定要收轉(zhuǎn)讓費，部分開發(fā)商卻不按照規(guī)定做收入，而是掛在往來賬面，以達到偷漏稅的目的。

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• 問 怎么查詢商品房銷售
  答

  一、打開瀏覽器，在百度搜索的地址欄輸入“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局”，單擊“百度搜索”。二、在搜索彈出的結(jié)果中，選擇“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局--官網(wǎng)”。三、進入“××市住房保障和房產(chǎn)管理局”后，找到“網(wǎng)上服務(wù)大廳”模塊，單擊“商品房預售信息查詢”。四、在彈出的頁面中，出現(xiàn)搜索欄，可按“預售證號”、“公司名稱”、“項目名稱”、“項目坐落”、“城區(qū)”幾大類進行搜索。五、選擇按“項目名稱”進行查詢，在搜索欄輸入項目名稱，如：時代茗城，單擊“確定”。六、出現(xiàn)查詢的信息。

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• 問 商品房欺詐銷售怎么維權(quán)
  答

  、如何認定：開發(fā)商無商品房預售許可證，而將房屋預售給購房人。后購房人主張開發(fā)商未告知其沒有商品房預售許可證的事實，即認為開發(fā)商隱瞞了沒有商品房預售許可證的事實。2、法律依據(jù)： 《合同法》第42條第2項規(guī)定，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應承擔賠償責任。該兩類行為均屬于違反情報提供義務(wù)的行為。《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有辦理商品房預售許可證及在進行房屋預售時負有將具備商品房預售許可證的事實告知買受人的義務(wù)?！吨腥A人民共和國民法通則》欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的情形。故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài)。

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