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• 157****6441

  品質(zhì)差、風(fēng)險大、周期長是人們對回遷房的普遍認(rèn)知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店問、或者問親戚朋友，得到的答復(fù)基本都是類似的回答，甚至能一口氣給你舉各種買回遷房被騙后血本無歸的新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分還不如毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如安置房高......
  
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳這種情況好很多，但對于回遷房的選擇依然是一門精細(xì)的藝術(shù)活。
  
  1.回遷房的種類很多，比如對于正常的商品房回遷，按照商品房補(bǔ)償，商鋪拆遷則按照商鋪補(bǔ)償，這種交易和二手房一樣，先買過來，然后等待拆遷，然后補(bǔ)償，買的時候也能貸款，交易風(fēng)險幾乎為零，但缺點是需要名額，更可怕的是拆遷周期誰都不知道，包括在國土資源局上班的領(lǐng)導(dǎo)。這種房子選籌相對簡單，照著規(guī)劃拆遷的商品房買就行，但等個十年八年都有可能，甚至規(guī)劃不拆了也會發(fā)生，一旦真的不拆遷了，這種漲幅小的房子除非**很低，或者能用同樣的辦法接鼓傳花，否則還不如買點貨幣基金。
  
  當(dāng)然這只是回遷房的一種，在深圳還有好多種類的回遷房，比如只能賠原所有權(quán)人的，筆者就不一一介紹了，有興趣的可以私信我，我發(fā)給大家一個政府文件大家自己看。正常情況下可以這么理解，回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由開發(fā)商出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房、商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險。
  
  深圳是一個以舊改為獲得土地方式的城市，在市中心很多樓盤是包含回遷房的，在**近幾年新建的包含回遷房的小區(qū)中，沒見過哪個房子是因為回遷房所以價格會低，因為所有房子品質(zhì)一樣、學(xué)區(qū)一樣、配套一樣，交易方式也一樣，所以對于近年來回遷房的品質(zhì)，是無需擔(dān)心的。下圖是2016年交付的一個回遷房不動產(chǎn)權(quán)證照片。
  
  
  再說說安全性問題，如果是原有回遷村民手持的是合同，那一定有風(fēng)險，這是實話，村民反悔很麻煩，但是如果回遷合同名字就是購買者呢？也就是說，購買者也成為原有回遷村民的一員，這樣的交易會不會有風(fēng)險呢？而且這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認(rèn)、得到政府認(rèn)可，在城市更新的官網(wǎng)備案，有國家信用背書，因此也就沒什么風(fēng)險了。這相當(dāng)于買了一套期房，風(fēng)險和期房完全一樣，而且同期房不同的是，每月還有至少15元每平方的租賃安置補(bǔ)償，相當(dāng)于購買者變成一名實打?qū)嵉谋镜卮迕瘢@得和村民一樣的貨幣化租賃安置補(bǔ)償。
  
  為什么會有這種事？原因就是政府要更新城市，所以必須配合拆遷。而房子的貨幣化補(bǔ)償時間在新房售賣的時候，所以有些村民就想提前變現(xiàn)一部分，于是將自己3000平的安置面積出售300平方，提前財富自由。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發(fā)商以及村落的認(rèn)可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一。但并非所有的回遷房都能如此，如果是小產(chǎn)權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)用地，已經(jīng)有確定權(quán)屬，購買者就不能變成村民，也沒辦法公務(wù)機(jī)構(gòu)備案，風(fēng)險也就很難控制。所以說回遷房的選擇是一門藝術(shù)活。
  
  
  2.品質(zhì)放心了，安全性放心了，價格太高也沒有投資價值，有些地方的回遷房價格和新房接近了，還不能貸款，但也有成交。原因很簡單，關(guān)注的人多，不用購房名額，就有人愿意全款買因為認(rèn)可深圳，但作為投資，這種投資屬性顯然大打折扣，所以一定要選擇有價差的地方，價差大證明當(dāng)下的利差大，價差小證明當(dāng)下的利差小。
  
  3.品質(zhì)放心了、安全性也沒問題了，價差也有了，下一步就要考慮發(fā)展快的區(qū)域，比如正在建設(shè)地鐵，比如正在如火如荼的開展公共建設(shè)，要知道房子的價值就是周邊各種公共配套設(shè)施的總和，窗外價值的穩(wěn)定提升對于房產(chǎn)價值的提升至關(guān)重要。如果這三點問題全部解決了，還有問題嗎？
  
  4.當(dāng)然有，投資周期問題。都很好，就是拆不下來，全國哪都有，有些釘子戶就是不同意，所以深圳辦法是只要超過90%的同意，政府就會幫忙強(qiáng)拆，但有些事情一旦指望政府幫忙，估計就有的等了，所以一定要選擇開始拆遷的區(qū)域！這一點對于投資回遷房同樣至關(guān)重要，如果選錯了，就煎熬吧！
  
  
  條件都滿足了，是不是就解決問題了？當(dāng)然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的地方，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，有是有，但像本次這么優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的就難了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:35:05
• 134****4127

  品質(zhì)差、風(fēng)險大、周期長是人們對回遷房的普遍認(rèn)知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店問、或者問親戚朋友，得到的答復(fù)基本都是類似的回答，甚至能一口氣給你舉各種買回遷房被騙后血本無歸的新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分還不如毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如安置房高......
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳這種情況好很多，但對于回遷房的選擇依然是一門精細(xì)的藝術(shù)活。
  1.回遷房的種類很多，比如對于正常的商品房回遷，按照商品房補(bǔ)償，商鋪拆遷則按照商鋪補(bǔ)償，這種交易和二手房一樣，先買過來，然后等待拆遷，然后補(bǔ)償，買的時候也能貸款，交易風(fēng)險幾乎為零，但缺點是需要名額，更可怕的是拆遷周期誰都不知道，包括在國土資源局上班的領(lǐng)導(dǎo)。這種房子選籌相對簡單，照著規(guī)劃拆遷的商品房買就行，但等個十年八年都有可能，甚至規(guī)劃不拆了也會發(fā)生，一旦真的不拆遷了，這種漲幅小的房子除非**很低，或者能用同樣的辦法接鼓傳花，否則還不如買點貨幣基金。
  當(dāng)然這只是回遷房的一種，在深圳還有好多種類的回遷房，比如只能賠原所有權(quán)人的，筆者就不一一介紹了，有興趣的可以私信我，我發(fā)給大家一個政府文件大家自己看。正常情況下可以這么理解，回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由開發(fā)商出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房、商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險。
  深圳是一個以舊改為獲得土地方式的城市，在市中心很多樓盤是包含回遷房的，在**近幾年新建的包含回遷房的小區(qū)中，沒見過哪個房子是因為回遷房所以價格會低，因為所有房子品質(zhì)一樣、學(xué)區(qū)一樣、配套一樣，交易方式也一樣，所以對于近年來回遷房的品質(zhì)，是無需擔(dān)心的。下圖是2016年交付的一個回遷房不動產(chǎn)權(quán)證照片。
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  再說說安全性問題，如果是原有回遷村民手持的是合同，那一定有風(fēng)險，這是實話，村民反悔很麻煩，但是如果回遷合同名字就是購買者呢？也就是說，購買者也成為原有回遷村民的一員，這樣的交易會不會有風(fēng)險呢？而且這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認(rèn)、得到政府認(rèn)可，在城市更新的官網(wǎng)備案，有國家信用背書，因此也就沒什么風(fēng)險了。這相當(dāng)于買了一套期房，風(fēng)險和期房完全一樣，而且同期房不同的是，每月還有至少15元每平方的租賃安置補(bǔ)償，相當(dāng)于購買者變成一名實打?qū)嵉谋镜卮迕?，獲得和村民一樣的貨幣化租賃安置補(bǔ)償。
  為什么會有這種事？原因就是政府要更新城市，所以必須配合拆遷。而房子的貨幣化補(bǔ)償時間在新房售賣的時候，所以有些村民就想提前變現(xiàn)一部分，于是將自己3000平的安置面積出售300平方，提前財富自由。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發(fā)商以及村落的認(rèn)可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一。但并非所有的回遷房都能如此，如果是小產(chǎn)權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)用地，已經(jīng)有確定權(quán)屬，購買者就不能變成村民，也沒辦法公務(wù)機(jī)構(gòu)備案，風(fēng)險也就很難控制。所以說回遷房的選擇是一門藝術(shù)活。
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  2.品質(zhì)放心了，安全性放心了，價格太高也沒有投資價值，有些地方的回遷房價格和新房接近了，還不能貸款，但也有成交。原因很簡單，關(guān)注的人多，不用購房名額，就有人愿意全款買因為認(rèn)可深圳，但作為投資，這種投資屬性顯然大打折扣，所以一定要選擇有價差的地方，價差大證明當(dāng)下的利差大，價差小證明當(dāng)下的利差小。
  3.品質(zhì)放心了、安全性也沒問題了，價差也有了，下一步就要考慮發(fā)展快的區(qū)域，比如正在建設(shè)地鐵，比如正在如火如荼的開展公共建設(shè)，要知道房子的價值就是周邊各種公共配套設(shè)施的總和，窗外價值的穩(wěn)定提升對于房產(chǎn)價值的提升至關(guān)重要。如果這三點問題全部解決了，還有問題嗎？
  4.當(dāng)然有，投資周期問題。都很好，就是拆不下來，全國哪都有，有些釘子戶就是不同意，所以深圳辦法是只要超過90％的同意，政府就會幫忙強(qiáng)拆，但有些事情一旦指望政府幫忙，估計就有的等了，所以一定要選擇開始拆遷的區(qū)域！這一點對于投資回遷房同樣至關(guān)重要，如果選錯了，就煎熬吧！
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  回遷房投資到底有哪些風(fēng)險？
  條件都滿足了，是不是就解決問題了？當(dāng)然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的地方，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，有是有，但像本次這么優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的就難了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:34:41
• 148****7923

  品質(zhì)差、風(fēng)險大、投資周期長是人們對回遷房的普遍認(rèn)知，確實，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店詢問，亦或詢問自己的親戚朋友，得到的答復(fù)基本差不多，甚至能一口氣舉例各種買回遷房被騙的血淚新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分接近毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如隔壁安置房高......
  
  
  這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳幾乎不存在，但并不代表深圳的回遷房就可以隨便買買買。首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。
  
  
  ▲第一類，業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，這種回遷房可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，接受相關(guān)部門的認(rèn)可和監(jiān)督，對于購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是要么價格高，要么周期長。一般情況周期誰都不知道，如果周期能夠確定，那價格就已經(jīng)飛起來了。
  
  
  ▲第二類，業(yè)主只有開發(fā)商的回遷協(xié)議，買賣的是回遷權(quán)，而非真正的房屋過戶。這類交易具體有兩種形式：一是直接和回遷業(yè)主簽訂協(xié)議，先付一部分房款給業(yè)主，約定在房產(chǎn)證出來后進(jìn)行過戶，屆時付清剩余房款。這種交易不能貸款，而且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，資金風(fēng)險大，而且業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，后續(xù)爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者依然不建議考慮。另一種是交易時直接通過開發(fā)商更名確權(quán)，一次性付給原業(yè)主所有房款，房產(chǎn)證上就直接是購買者的名字。這種交易很安全，但周期還是關(guān)鍵問題，周期合適價格合適的標(biāo)的非常少，我們目前給大家尋找的投資標(biāo)的就屬于這一類，首先非常安全。當(dāng)然，我們會核查清楚以下幾個問題：
  
  
  1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會查詢確定回遷房的性質(zhì)；
  
  
  2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進(jìn)行核實（在村委、開發(fā)商以及測量部門三部門核實）；
  
  
  3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；
  
  
  4、明確該回遷房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需由買受人補(bǔ)交土地出讓金；
  
  
  5、會設(shè)置監(jiān)管平臺，保障資金安全。
  
  
  一切都好，是不是就解決問題了？當(dāng)然還沒有，因為一個開始拆遷尤其是拆遷基本結(jié)束的地方又有人愿意出售，出售總面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價差等幾個條件的，確實非常難得。
  
  
  筆者**后想說，一百多萬在深圳連**都不夠的情況下，卻能全款買到3-5年后的商品房，權(quán)益還能得到保障，還有租賃貨幣化補(bǔ)償，確實非常劃算！如果有任何疑問，歡迎添加微信美房網(wǎng)深圳康老師mkkk986或文末留言，感謝您的關(guān)注。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:34:22

相關(guān)問題

• 問 ??回遷房適合投資嗎？誰能說說呢？
  答

  房產(chǎn)投資短期高回報已經(jīng)基本過去（當(dāng)然你能看準(zhǔn)上升趨勢比較快的，**短期**空間還是比較大的）但就中長期來講5-10年，特別是一線大城市，還是有很大上漲趨勢的。

  全部3個回答>
• 問 回遷房能過戶嗎? 回遷房，只有回遷協(xié)議能買賣嗎.回遷房多久才能過戶
  答

  回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。第一種情況：業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。第二種情況：業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做回遷房過戶，公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。雙方進(jìn)行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

  全部5個回答>
• 問 回遷房能賣嗎? 回遷房可以買賣嗎？
  答

  回遷房分很多種，不是所有的都能賣。能賣的：拆遷所得的房子是大產(chǎn)權(quán)房，包括一類經(jīng)濟(jì)適用房，二類經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房。有房本的，70年大產(chǎn)權(quán)。不能賣的：所得的房子是非大產(chǎn)權(quán)房子，比如村集體所有的房子。沒房本的，可以一直住，農(nóng)村宅基地性質(zhì)。擴(kuò)展資料：產(chǎn)權(quán)區(qū)分國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1、是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

  全部4個回答>
• 問 ??回遷房怎么過戶？回遷房能買嗎？
  答

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣,購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險,回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的回遷房過戶可以過戶，但是存在很大的風(fēng)險?；剡w房屬于安置房，需要原房主持有滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，和契稅，等稅費，辦理下原房主姓名正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以自由買賣，過戶給他人。如果回遷房土地是國有劃撥（拆遷地塊屬于公益事業(yè)）五年后方可交易，還必須繳納國有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈送，繼承，買賣。

  全部3個回答>
• 問 什么是回遷房?回遷房允許買賣嗎?
  答

  回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購買。如果確實想要，可以在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。即我國現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買賣轉(zhuǎn)讓無證房屋的。因此回遷房的買賣轉(zhuǎn)讓應(yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書的房屋。若一定要買，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。即：在合同中約定的買賣條件實現(xiàn)時，非不可抗力，賣方不能解除合同，當(dāng)賣方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書時，必須無條件的以雙方約定的價格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，這樣，既解決了買方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險。但考慮到這樣操作往往因時間長，不可知的因素過多，容易產(chǎn)生風(fēng)險，并且一旦出事，多不利于買方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

  全部3個回答>