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• 147****3142

  我國土地性質(zhì)按所有權(quán)分類，分為集體土地和國有土地。按獲得途徑分類，國有土地又分為國有劃撥跟國有出讓兩種。國有劃撥土地是國家無償劃撥給單位或個人使用的土地。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:41:38
• 156****7053

  國有劃撥用地是指國家機關(guān)用地，軍事用地， 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的 其他用地等等。 劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除 出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的 國有土地使用權(quán)，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號令《 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地 使用權(quán)出讓、 國有土地租賃、國家以 土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式， 劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。
  一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%.　標定地價由所在地市、縣人民政府 土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進一步討論。
  新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán) 評估時**常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對 城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均 容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞实貎r測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、 土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:41:11
• 146****4952

  劃撥地是指國家對某些主要涉及國防、公益等用地單位給予土地的一種方式，它與出讓地主要區(qū)別在于是否需要交納土地出讓金。劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地，必須經(jīng)有審批權(quán)的機關(guān)批準。
  
  劃撥土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，但要依法報批并按市場價補繳土地出讓金。對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的行為應(yīng)依法處理。
  
  年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。
  
  因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當補償。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:40:45

相關(guān)問題

• 問 ??劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格如何理解？
  答

  《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）提出：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”。《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）規(guī)定： “明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益”?！皠潛芡恋卦O(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的?！薄皠潛芡恋亟?jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益。”“依據(jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！薄皠潛芡恋匦枰D(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。

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• 問 ??劃撥土地如何拍賣？國有劃撥土地使用權(quán)法院能否查封？
  答

  　國有劃撥土地使用權(quán)法院能查封，其進行拍賣處理的時候，注意拍得人要補交該劃撥土地的出讓金即可！　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》　　第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”。執(zhí)行行為雖然是司法機關(guān)依法行使司法權(quán)的行為，與一般平等主體之間的民事行為有本質(zhì)區(qū)別，但劃撥土地轉(zhuǎn)讓的批準權(quán)是法律賦予人民政府的權(quán)力，人民法院的司法行為也不能逾越行政權(quán)，仍然應(yīng)當遵循法律的規(guī)定取得人民政府的同意。當然，如果被執(zhí)行人的國有劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)被人民政府批準轉(zhuǎn)讓時，人民法院可以直接執(zhí)行?！　∪嗣穹ㄔ簣?zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權(quán)，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權(quán)。　　《國土復函》第四條規(guī)定：“對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能當作當事人財產(chǎn)進行裁定。但裁定轉(zhuǎn)移地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移?！　?998年9月9日法釋[1998]25號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復》規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)”。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格怎么理解？
  答

  《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）提出：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”。《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）規(guī)定： “明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益”。“劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的。”“劃撥土地經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！薄耙罁?jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！薄皠潛芡恋匦枰D(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金?！?002年實施的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中提出“劃撥土地價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。綜上所述，“劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格”其構(gòu)成應(yīng)包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤等。收回劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當給予補償。確定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格，可以委托具備土地估價資格的機構(gòu)評估，然后經(jīng)集體決策后綜合確定劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，有相應(yīng)的權(quán)益價格。其價格內(nèi)涵包括土地取得成本、開發(fā)成本、利息、利潤和產(chǎn)生的土地增值。

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• 問 劃撥土地如何拍賣？國有劃撥土地使用權(quán)法院能不能查封??？
  答

  　　國有劃撥土地使用權(quán)法院能查封，其進行拍賣處理的時候，注意拍得人要補交該劃撥土地的出讓金即可！　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》　　第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”。執(zhí)行行為雖然是司法機關(guān)依法行使司法權(quán)的行為，與一般平等主體之間的民事行為有本質(zhì)區(qū)別，但劃撥土地轉(zhuǎn)讓的批準權(quán)是法律賦予人民政府的權(quán)力，人民法院的司法行為也不能逾越行政權(quán)，仍然應(yīng)當遵循法律的規(guī)定取得人民政府的同意。當然，如果被執(zhí)行人的國有劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)被人民政府批準轉(zhuǎn)讓時，人民法院可以直接執(zhí)行。　　人民法院執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權(quán)，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權(quán)?！　　秶翉秃返谒臈l規(guī)定：“對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能當作當事人財產(chǎn)進行裁定。但裁定轉(zhuǎn)移地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移?！　?998年9月9日法釋[1998]25號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復》規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)”?！　　稉７ā返谌鶙l第一款的規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”。　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》　　第三十三條規(guī)定“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”，　　第三十六條規(guī)定：“抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)” ?！　∫勒丈鲜鲆?guī)定，對有效抵押的國有劃撥土地使用權(quán)及有效抵押的房屋所占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，不論是否經(jīng)過批準，只要辦理了有效的抵押登記，人民法院都可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請直接執(zhí)行，無需再征求政府或土地管理部門的意見。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)如何收回
  答

  １、所謂劃撥的國有土地使用權(quán)其實是指土地使用者經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者時繳納了補償安置等費用之后取得的沒有使用期限所限制的國有土地的使用權(quán)。２、無償取得了劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因為遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)。

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