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• 132****9668

  一、從法律角度講，退房實際上是購房者作為購房一方當事人，行使其解除權的表現，因此肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借貸關系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關系，兩者完全是兩種獨立法律關系，所以對購房者的解約權并沒有任何妨礙。
  二、購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質是一樣的。作為債權人，銀行或其他，個人都只有權要求購房者按約還款，但無權干涉購房者的解約權利。所以，只要出現了購房者有權依法解約的情形，不管購房者是否已經取得按揭貸款，都有權依法解除購房。
  三、退房以后，解除購房并不同時解除貸款。也就是說，購房者雖然不買房了，但因為其已從銀行借貸出款項用于購房，所以與銀行間的債權債務關系仍然存在，這筆借款是一定要還的。
  四、首先由于購房被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購房者。然后，購房者應依據中國人民銀行制訂的《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:45:41
• 146****0488

  列如：劉女士在某房地產開發(fā)公司相中了一套房屋，但因總房款(70萬元)太高而猶豫不決。李先生(公司工作人員)看出劉女士的心思后，建議可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉女士向銀行貸款60萬元，**10萬元，與房地產開發(fā)公司簽訂了購房合同。半年后，房地產開發(fā)公司通知劉女士接房。劉發(fā)現房屋的面積誤差比例達到5%，房屋主體結構質量存在嚴重問題，要求公司退房。公司以種種理由推脫，甚至避而不見。**后，房產公司終于答應給劉女士退房。此時距購房之日已一年半，劉女士共向銀行支付了2萬元貸款利息。在向房產公司索要損失未果后，劉女士一紙訴狀將該公司告上法庭。 [分歧意見]
  這樁由房屋質量引發(fā)的糾紛，爭論焦點在于2萬元的貸款利息應由誰“買單”。
  第一種意見認為，房地產開發(fā)公司只須退還劉女士的房款，2萬元的貸款利息應由劉女士自行承擔。因為房產公司人員只是建議劉女士貸款買房，**終決定權還在劉女士手中。
  第二種意見認為，房地產開發(fā)公司在退還劉女士的房款的同時，還應賠償劉女士2萬元的貸款利息。本案中，劉女士退房是由于房地產公司開發(fā)的房屋出現多處質量問題，與商品房買賣合同極大不符，其違約在先，按照《合同法》的相關規(guī)定，公司應賠償劉女士2萬元的利息損失。
  第三種意見認為，房地產開發(fā)公司在退還劉女士房款和賠償2萬元利息損失外，還應按照銀行同期存款利率賠償劉女士10萬元**款的存款利息。
  [評析]筆者同意第三種意見，理由如下：
  首先，《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！?誠實信用原則作為民事活動的帝王法則，要求人們在進行民事活動時實事求是，對他人以誠相待，不為欺詐行為，講究信譽，恪守諾言，嚴格履行自己承擔的義務，不得擅自毀約，一切民事法律關系應依正義衡平的理念加以調整，從而達到平衡市民社會成員間利益關系，實現市民社會安全價值的目的。
  本案中，劉女士與房地產公司簽訂了商品房買賣合同，基于遵循誠實信用原則，雙方應按照合同正確履行各自的義務，但房地產開發(fā)公司在劉女士支付了**款以及每月按揭款的情況下，不按合同規(guī)定修建房屋，致使房屋在面積、主體結構、質量等多方面與合同的相關條款不符。房地產公司的行為明顯違背了民事帝王法則——誠實信用原則，依正義之理念，應賠償劉女士相應損失。
  其次，按照合同法原理，違約行為分為根本違約和非根本違約。所謂根本違約，是指一方的違約致使另一方的合同目的不能實現或違約行為后果嚴重。本案中，房產公司的違約行為致使劉女士買房入住的目的得不到實現，屬于根本違約。根據《合同法》第九十四條規(guī)定，當出現違約行為致使不能實現合同目的，非違約方可以解除合同。因此，劉女士享有單方解除權，房產公司應退還劉女士所交的房款。根據《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。劉女士因房產公司的違約行為，損失了2萬元的貸款利息以及**款的存款利息，房產公司應如數支付。
  **后，根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、十三、十四條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，因房屋質量嚴重影響正常居住使用，房屋套內面積與約定的誤差比例絕對值超出3%，買受人請求解除合同的，返還已付房款及利息，賠償損失的，應予支持。
  本案中，房地產開發(fā)公司向劉女士保證房屋與售房中心的房屋模型完全一致，但驗房時，房屋卻出現了許多嚴重的質量問題，極大影響了買受人劉女士對房屋的使用及居住。此時房產公司本應積極解決問題，減少劉女士的經濟損失，但卻躲而不見，致使劉女士在房屋無法交付使用下仍繼續(xù)向銀行支付貸款利息共計2萬元。此項損失，房產公司理應承擔完全責任。另外，房產公司將劉女士付給的10萬元**款用于樓盤的早期開發(fā)，獲得了利潤，但未正確履行合同，違背了劉女士交付10萬元的本意——買房居住，因此，房地產公司應按照銀行同期存款利率，賠償劉女士存款利息損失。
  綜上所述，劉女士向房地產公司提出退還房款、賠償2萬元的貸款利息和**款的存款利息損失的要求，無疑是有法可依，言之成理的。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:45:30
• 137****7091

  成功退房后，預交款按照和開發(fā)商或者原房主的合同約定，原數或者折扣返還，能退房成功或者少被扣錢就算是對方仁慈了，哪有利息啊

  查看全文↓ 2018-07-13 09:44:54

相關問題

• 問 請問主張退房和主張賠償訴訟費怎么算？
  答

  1、產權登記你現在應該查不到的，簽了合同以后才去辦理。如果該房之前辦理了產權登記，你可以到當地房產局查詢。**終房子的面積是由房產局來核的并寫入你的房產證上，會注明建筑面積、公攤面積等數據。商品房住宅一般是按建筑面積來計價的，建筑面積包括套內面積和公攤面積在內，你現在量出來的71多平米只是套內面積，還有分攤面積要包括進去的，建筑面積86平米很正常。今后交房拿證的時候，你得到的實際面積和合同上約定的面積有誤差的，合同中有約定處理辦法的按合同辦，沒有約定的，誤差絕對值3%以內按實結算多退少補。超過3%的，你可以要求退房，不退房的3%以內按實，超出部分面積大了的算你的不要另外再出錢，面積小了的部分由開發(fā)商雙倍返還你差額。所以你現在沒必要去擔心他什么面積的差異問題，對方也不敢跟你玩這套的，差太遠他劃不來。你現在要問一下對方這個樓盤的分攤率或是公攤系數是多少，搞清楚公攤面積究竟有多少，是不是和宣傳的一致。你們簽了合同后今后要查詢備案登記等情況可去當地的房產局窗口或網站查詢。2、我們都不理睬3、你只是交了訂金，就算沒這事你也可以隨時要回來的，對方不能扣押你的訂金的。如果是“定金”則要看對方是否有故意隱瞞你的行為等違約違規(guī)現象，不然還真不好退。但如果用你問題中的原因套入此問，而這個原因又成立的話（即他們告訴你的面積與實際面積存在很大差異）你也可以要求退回。不過在這一問題上可能是你誤解了，應該不會到這一步的。

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• 問 退房后 可以追討利息嗎
  答

  您所說的合同條款應該指的是，如果開發(fā)商不辦理房產證，買受人有權要求退房，出賣人應退還買受人所支付房款及利息，利息按一年活期基準利率計算。如果到時候開發(fā)商拒絕辦理房產證，你可以不退房，不退房就不存在你所說的問題了。這個購房的合同條款肯定是對開發(fā)商有利的，這不存在詐騙或者違約成本的問題。因為我國法律規(guī)定，開發(fā)商需在交房后一年內配合買受人辦理產權，若開發(fā)商不履約，買受人可向法院起訴辦理。

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• 問 ?? 備案后如何退房
  答

  一、購房合同在房產局備案后退房怎么處理　　如果是合同備案了但是房產證還沒有辦理，如果買賣雙方有一房違約，是可以退房的，如果是開發(fā)商違約，業(yè)主是可以要求退房，退回所交的所有費用并且賠償的。如果房產證已經辦理，買賣雙方有違約情況，退房并賠償后，雙方還要到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)?！　【唧w怎么退房：　　(一)買房人發(fā)出退房通知。買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責任導致退房，應由開發(fā)商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因導致退房的，開發(fā)商無需承擔賠償責任。　　(二)15天內辦好各種手續(xù)。買房人提出退房要求后15日內，開發(fā)商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息?！　?三)開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應當在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應當每天向買房人支付相應的違約金。　　二、賣開發(fā)商違約拒絕退房怎么辦　　一般情況下，購房者想退房的話，賣方是不會同意的。如果購房者要求退房是在賣方違約的情況下呢?　　(一)如果賣方已經違約但又拒絕退房的，購房者可以先與開發(fā)商溝通協(xié)商。在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，反而往往會使購房者遭受損失。因此，從經濟收益的角度來說，退房可能不是很明智的選擇。購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商通過其他方式，比如支付違約金等方式，彌補違約行為造成的損害?！　?二)如果協(xié)商不成，購房者可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時主張賣方承擔違約或者賠償責任，同時支付自身因退房受到的損失如誤工費、車費等。 商品房網簽合同登記備案后，該如何辦理退房手續(xù)?　　答：網簽備案注銷由開發(fā)企業(yè)和購房人共同申請，在交易登記中心二樓大廳辦理，并提供以下要件：身份證件、退房申請書、退房協(xié)議、全部《商品房買賣合同》以及開發(fā)企業(yè)其他相關證明材料。不收取登記費。購房者有下列情況之一的可辦理合同備案注銷手續(xù)：　　一、 房屋交付公告自公布之日起90日內，購房者所購房屋因質量存在問題，經有關部門認定的; 二、開發(fā)企業(yè)與購房者之間，因開發(fā)企業(yè)違約而發(fā)生糾紛，經仲裁機構、法院裁定或判決的; 三、退房者在所購項目中另換購商品房的; 四、購房者辦理貸款手續(xù)未獲批準或無力支付后續(xù)資金造成合同無法繼續(xù)履行并承擔違約責任的; 五、購房者因出國留學或定居，工作調出本地或患重大疾病急需資金等原因的; 凡在房屋交付預告登記起超過90日要求注銷合同備案的，一律按照存量房交易轉移登記程序，交納應繳的相關稅費后，方可辦理注銷合同備案手續(xù)。對購買二套以上商品房的單位或個人，其購買的商品房原則上不得作注銷、更名處理?！　《?、 辦理合同備案注銷需要提交以下資料： 一、由質量管理部門出具的質量鑒定報告; 二、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關出具的有關證明; 三、另換購的新購房合同文本; 四、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明; 五、開發(fā)建設單位收取購房人違約金的證明; 六、護照及有關部門確認證明、工作調動證明、醫(yī)院重癥診斷書等; 七、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件; 八、房屋交付公告或公布的相關證明; 九、有抵押行為的，需提供金融機構同意解除和轉讓抵押的有關證明; 十、超時退房的，需提供稅務部門的繳稅憑證。 (以上1-6條根據實際情況提交，7-10條必須提交)　　三、 辦理商品房合同備案注銷的程序為： 一、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的理由; 二、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意; 三、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《武漢市商品房買賣合同》以及其他有關證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產管理部門申請。受理申請的房產管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù); 四、商品房合同備案注銷、更名的有關證明材料及合同原件由市房地產登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關證明材料存檔備案。 那些情緒可以退房？法定解除購房合同條件 近期，全國各地樓市降聲一片，與此同時，也有不少地方出現了老業(yè)主由于降價而集體要求退房的事件。對于房屋買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發(fā)生。 　　究竟怎樣的情形下，購房者才有權要求退房呢？目前，有一些情況下買房人是可以退掉已購房屋。依據相關法律，八種情況下買房人可以退掉已購房屋。 　　第一、延遲交付房屋。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。 　　第二、開發(fā)商缺“證”，導致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。 　　第三、開發(fā)商沒經購房人同意變更設計。發(fā)生開發(fā)商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發(fā)商退房。 　　第四、無法得到貸款。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。 　　第五、拿不到產權證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。 　　第六、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。 　　第七、房屋質量導致嚴重影響使用。根據**新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用(前期施工原因導致房內空氣質量差)，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。 　　第八、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。 武漢市法定解除購房合同的條件 　　2008年6月26日，武漢市房產管理部門發(fā)布《關于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細則》(以下簡稱《細則》)，《細則》規(guī)定了九種特殊的情況可以辦理商品房合同備案注銷、更名的手續(xù)，該規(guī)定出臺的目的的規(guī)范房地產市場，防止采取合同更名等方式惡意炒房的行為，進一步明確商品房合同備案注銷更名的收件要件，具體為： 　　1、交付公告或公布之日起90日內，購房者所購房屋因質量存在問題(出現嚴重漏水、房屋安全隱患等)，要求退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交市、區(qū)建筑工程質量監(jiān)督站或房屋安全鑒定部門的認定書或鑒定書，方可辦理。 　　2、屋交付公告或公布之日起90日內，開發(fā)商與購房者之間因其中一方違約而發(fā)生糾紛，經法院、仲裁機構判決或裁定后退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交已生效的判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書和裁決書等相關司法文書，方可辦理。 　　3.、公安、檢查部門要求協(xié)助辦理相關案件，需注銷合同備案的，應出具紀檢、公安、檢查部門的正式函件，方可辦理。 　　4、交付公告或公布之日起90日內，購房者在所購項目中另換購商品房，需注銷原所購房屋合同備案的，應先提出申請，經房產管理部門同意，將新換購的商品房合同備案后，方可辦理注銷原所購的房屋合同備案手續(xù)。 　　5、貸款辦不妥能退房。購房者在商品房買賣合同簽定之日起30日內，因貸款購房手續(xù)未獲相關金融機構批準，需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交金融機構支行、市級分行(總行)的兩級審核未經批準的證明材料及開發(fā)商收取購房人違約金的發(fā)票，方可辦理。但如果退房人擁有兩套(含所購商品房)及以上房產需注銷合同備案的，必須按二手房交易轉移登記規(guī)定的，先行繳納相關稅費(契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅)，提交繳稅票據后，方可辦理退房手續(xù)。 　　6、交付公告或公布之日起90日內，因出國留學或定居原因導致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交國外入學通知書或定居許可證明、護照、戶口和身份證、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關資料，方可辦理。 　　7、交付公告或公布之日起90日內，購房者因工作調出本地原因導致退房需注銷合同的，除按審核流程提供相關資料外，需提交公安部門全家戶籍轉出、雙方單位轉出和接受人事關系，工資關系等相關資料，方可辦理。 　　8、患重病允許“毀約”。房者在簽定商品房買賣合同后，發(fā)現自身或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金導致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交市級以上醫(yī)院的重癥診斷證明、病例及治療費用明細單，并經調查核實后，方可辦理。 　　9、適用房的合同備案注銷、更名，因申請人特殊情況和項目建設原因，除審核流程提供相關資料外，另需市住房保障管理中心出具相關意見后方可辦理。 　　據相關律師分析，上述《細則》主要是針對房地產內部管理的，其名稱顯示很清楚是關于合同備案注銷更名審核工作的操作細則，而合同備案注銷更名審核是一種行政行為，是為了規(guī)范房產局行政管理的需要，并不代表符合上述條件購房人可以單方面提出解除合同，也就是說，是在購房人和開發(fā)商雙方都同意解除合同的情況下，房產局通過審核認為符合上述九種情形，就可以辦理合同備案的注銷或更名工作，否則即使買賣雙方都同意退房，房產局也不辦理合同備案的注銷或更名。

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• 問 購房后如何退房
  答

  1、是否符合退房條件　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對照《合同法》的相關規(guī)定申請退房。 從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容，在一定期限內無法取得產權證等。根據《合同法》規(guī)定，既然雙方當事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會得到法院的支持?！　?、協(xié)商不成再訴訟　　建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經合同約定也不在法定范疇內的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現墻體出現裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機構進行鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響，并可以修復，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現裂縫無法修復，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支付?！　?、索要違約金及相關稅費　　除房屋全價款及相應利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發(fā)商補償?！　≡谕朔靠罘矫?，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

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• 問 ??退房后可以追討利息嗎？有沒有什么影響嗎？
  答

  你問的問題中有一點不太明確，那就是有一個協(xié)議，還在題目中談到了一個購房合同．不知道這是否為二個文件呢？從你問的問題中感覺到應該是二個不同的文件，而且你的購房合同也就是商品房買賣合同并未簽訂．如果確屬這種情況，那目前可以這樣處理：可以看一下協(xié)議（我們這里通常叫認購協(xié)議），如果該協(xié)議明確約定了簽訂合同的時間而開發(fā)商未準時與你簽訂，則屬開發(fā)商違約，你可以拒辦下列手續(xù)，要回你已付款項．

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