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• 152****7541

  主要有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。
  一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
  1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。
  3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
  （一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)
  招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：
  （1）供應商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
  （2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
  （3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
  （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
  （5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
  （6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
  （二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)
  （1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍
  出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：
  A、供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；
  B、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；
  C、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；
  D、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。
  （2）禁止性規(guī)定
  A、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的**低價。
  B、協(xié)議出讓**低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓**低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的７０％。低于**低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:55:59
• 134****0804

  1、拍賣出讓。
  這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，
  在指定的時間和地點，組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權(quán)人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，通過出讓方叫價和受讓方應價的多次競投，按"價高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。這種公開選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競爭，適用于投資環(huán)境好、盈利大的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。這種方式要求市場環(huán)境和出讓宗地的條件較高，在國外較為普遍，但目前在我國應用不多。主要是由我國現(xiàn)行土地使用政策不規(guī)范、用地者取得土地渠道較多、地價壓得相對較低等因素所致。
  2、招標出讓。
  這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標，競標該宗土地的使用權(quán)，招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。招標一般分為公開招標和邀請招標兩種方式。招標出讓方式有限地引進了競爭機制，競投各方的互相不知道底細的情況下，為了獲得土地使用權(quán)。均會報出自己能承受的**高價格和**為杰出的設計方案。政府不得可以通過出讓土地使用權(quán)獲得較好的經(jīng)濟效益，而且通過選擇用地者及其設計方案，可以**大限度地實現(xiàn)政府的土地利用意圖。中標者不一定是出價**高的，但一般會是土地利用的社會效益**大的土地使用者。招標方式一般適用于區(qū)域面積大、開發(fā)要求高或者將來受城市發(fā)展規(guī)劃嚴格制約的大型或關鍵性項目用地。
  3、協(xié)議出讓。
  這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的方式。其基本過程是土地使用者向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關資料和文件，在規(guī)定的時間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設方案、出讓金額數(shù)及付款方式等內(nèi)容的文件，出讓方收到上述有關文件后，經(jīng)過進一步協(xié)商，達成土地出讓協(xié)議。這種出讓方式一般適用于高科技項目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公用設施等非盈利性的用地及政府批準的其他用地。在有償用地初期，市場、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協(xié)議方式。目前我國國有土地使用權(quán)出讓方式基本以協(xié)議出讓為主。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:55:30
• 142****0000

  土地使用權(quán)交易可采用下列方式：
  1、掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含**低交易價）在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。
  2、拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價**高者獲得土地使用權(quán)的行為。
  3、招標，即通過發(fā)布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經(jīng)評標后確定中標人的行為。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:55:17
• 133****1355

  根據(jù)我國法律的有關規(guī)定和實踐，我國土地使用權(quán)的設定方式有以下幾種：
  　　1、經(jīng)國家批準使用，再以合同方式設立。這種方式是指土地使用人在國家主管機關批準的基礎上與國家簽訂土地使用合同，從而取得土地使用權(quán)。其特點是：
  　?。?）以這種方式取得土地使用權(quán)的，只能是中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)；
  　?。?）取得土地使用權(quán)需交付土地使用費；
  　　（3）土地使用權(quán)有期限限制，一般與企業(yè)經(jīng)營期限相一致；
  　?。?）土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。
  　　2、以土地使用權(quán)出讓合同方式設定。這種方式是指國家以土地所有人的身份與土地使用人簽訂合同，將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)讓與土地使用人，土地使用人向國家支付出讓金。其特點是：
  　?。?）以合同方式設立，國家和土地使用人處于平等地位；
  　?。?）取得土地使用權(quán)要交付土地使用費（出讓金）；
  　?。?）土地使用權(quán)有期限，由合同約定，但不得超過法律規(guī)定的**長期限；
  　　（4）土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈與和抵押。
  　　3、以承認的方式設定。在《土地管理法》頒布實施以前，公民擁有合法產(chǎn)權(quán)的私房所占用的土地、外國組織和個人在中國境內(nèi)擁的合法房屋占用的土地，國家承認房屋主人對其房屋基地的使用權(quán)。其特點是：
  　?。?）取得土地使用權(quán)不用交納土地使用費，但需要依法交納土地使用稅；
  　　（2）土地使用權(quán)沒有期限規(guī)定；
  　?。?）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓。
  　　4、以批準城鎮(zhèn)私有房屋用地的方式設定。城鎮(zhèn)居民需要興建私房的，其用地來源只能是市郊集體所有的土地。用地者須向縣級土地行政主管部門提出用地申請，由縣級土地行政主管部門報縣級人民政府批準，辦理征地手續(xù)，并由用地者支付補償費和安置補助費，從而使國家取得土地所有權(quán)，用地者取得土地使用權(quán)。但自1995年1月《城市房地產(chǎn)管理法》實施以后，這種方式已被否定。其特點是：
  　?。?）以支付補償費和安置補助費來取代土地使用費；
  　?。?）土地使用權(quán)的期限沒有限制；
  　　（3）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨同房屋一起轉(zhuǎn)讓。
  　　5、以集體土地所有人同意、政府批準的方式設定。這種設定方式適用于農(nóng)村居民建住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地及回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華橋、港、澳、臺同胞等使用集體所有的土地建住宅用地等幾種情況。用地者向鄉(xiāng)級或縣級人民政府提出申請，根據(jù)不同情況分別由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級人民政府批準后取得土地使用權(quán)。其特點是：
  　?。?）不需交納土地使用費；
  　?。?）土地使用權(quán)無期限限制；
  　?。?）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨地上房屋在土地所有權(quán)人集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓。
  　　6、以訂立承包經(jīng)營合同的方式設立。我國農(nóng)村推行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地，由村或村內(nèi)經(jīng)濟組織與村民簽訂承包經(jīng)營合同的方式承包給農(nóng)民使用，農(nóng)民因此取得土地使用權(quán)，這種土地使用權(quán)又稱承包經(jīng)營權(quán)。其特點是：
  　?。?）只有集體所有的土地或者集體使用的國家所有土地才能實行承包經(jīng)營；
  　?。?）取得承包經(jīng)營權(quán)后依承包合同交付承包費用；
  　　（3）承包經(jīng)營期限有明確規(guī)定；
  　　（4）承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:54:54

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• 問 什么是出讓土地使用權(quán)? 什么是土地出讓?土地出讓有哪幾種形式？
  答

  國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓范圍：國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：供應經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形

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• 問 土地使用權(quán)出讓年限屆滿如何取得
  答

  土地使用權(quán)出讓年限屆滿后，有兩種處理方式：1、土地使用者申請續(xù)期 在一般情況下，政府應批準續(xù)期使用。按照規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，政府除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的外，對申請續(xù)期的應當予以批準，經(jīng)批準予以續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。2、政府無償收回土地使用權(quán)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。根據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這就是說，國家在收回土地使用權(quán)的同時，也無償收回建筑物、其他附著物的所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓**高年限:1、地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。2、出讓合同應具備以下主要條款：（一）雙方當事人的姓名或者名稱、地址；（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；（三）土地使用年期及起止時間；（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；（五）交付土地的時間；（六）規(guī)劃、市政設計要點；（七）項目竣工提交驗收時間；（八）市政設施配套建設義務；（九）使用相鄰土地和道路的限制；（十）建設附屬、附加設施的項目及義務；（十一）違約責任；（十二）當事人認為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

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• 問 土地出讓金支付方式有哪些？ 繳納土地出讓金取得的土地如何入賬
  答

  契稅是以土地的成交價依照契稅稅率計算繳納，即：應納契稅=成交價*適用稅率。　　其中：契稅稅率，根據(jù)《契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3%-5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。　　企業(yè)購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實際支付的價款和繳納的稅費作為實際成本，并作為無形資產(chǎn)核算；待該項土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關在建工程。取得土地使用權(quán)，承受者人（購買人）為契稅的納稅人，應當依法繳納契稅。

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• 問 土地出讓收益權(quán)質(zhì)押怎么回事？怎么辦？
  答

  土地出讓收益權(quán)質(zhì)押涉及土地使用權(quán)和收益權(quán)的法律關系。辦理應確保質(zhì)押合同合法合規(guī)，權(quán)益清晰明確，并遵循相關登記程序。務必注意風險防控，確保雙方權(quán)益得到有效保障。

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• 問 ??如何 解除土地出讓合同？土地使用權(quán)出讓合同糾紛應該怎么解決？
  答

  對于《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，以前法院將《國有土地使用權(quán)出讓合同》大多作為民事案件來受理，應該屬于行政訴訟范圍了，依據(jù)是**高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》，《國有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。但是，該規(guī)定將土地使用權(quán)出讓合同糾紛規(guī)定為第五個民事案由，屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，民法學者認為其屬于民事合同。依據(jù)該通知，把行政合同列為行政行為之一，《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。

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