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• 158****9276

  物業(yè)管理的風(fēng)險類型包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險.建立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案來防范風(fēng)險和應(yīng)對緊急事件,也可以購買相應(yīng)的物業(yè)管理范疇的保險。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:10:20
• 143****9905

  物業(yè)管理的風(fēng)險主要包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險。物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，因為企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。
  
  (一)早期介入的風(fēng)險
  
  早期介入的風(fēng)險主要包括項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險。
  
  1、項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險:有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在還沒有確定取得項目接管權(quán)的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，**終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。
  
  (二)前期物業(yè)管理的風(fēng)險:前期物業(yè)管理的風(fēng)險有許多方面，但**主要的是合同風(fēng)險。合同風(fēng)險具體包括兩個個方面。
  
  1、合同期限:《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同的，《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主(或物業(yè)使用人)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾和沖突。
  
  (三)日常物業(yè)管理的風(fēng)險
  
  日常物業(yè)管理的風(fēng)險包括兩個方面：一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險；二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:10:04
• 155****3934

  分三塊。早期介入風(fēng)險；前期物業(yè)管理的風(fēng)險；日常物業(yè)管理的風(fēng)險。防范：
  1、企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法。
  2、抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)、抓管理落實。
  3、妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系。
  4、重視企業(yè)的宣傳，建立良好的企業(yè)形象。
  5、適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機制。
  6、建立事前科學(xué)預(yù)測、事中應(yīng)急處理和事后妥善解決的風(fēng)險防范和管理機制。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:09:48
• 156****1903

  1、規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
  　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。物業(yè)管理公司在簽訂合同時應(yīng)著重注意以下幾點：在服務(wù)合同中，如果委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩；不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，圖一時指標(biāo)好看，脫離實際，盲目提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至超過企業(yè)能力，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號下，不注意自身利益的保護(hù)，為了爭一點市場份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個圈套，隨之而來的風(fēng)險也增大了。由于過頭承諾，一旦物業(yè)管理公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主有權(quán)將物業(yè)管理公司告上法庭，物業(yè)管理公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。
  　　本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)管理公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)管理公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)；對于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對其造成的后果應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等，對違約責(zé)任的約定要具有實用性和可操作性。
  　　2、風(fēng)險規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”。
  　　物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方（包括物業(yè)管理公司內(nèi)部員工）明示，在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同中，在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及小區(qū)文明管理條約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)管理公司內(nèi)部各項服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險、做哪些事應(yīng)注意什么等等。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時請務(wù)必斷電斷水，鎖好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單本停放處僅提供免費停車場地，請車主保管好自己的車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。
  　　3、風(fēng)險規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。
  　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理公司采用投保公眾責(zé)任險中的場所責(zé)任險可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。但現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險費的物業(yè)管理公司有幾家？開發(fā)商為了獲取**大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個人財產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險的，那么剩下來只有物業(yè)管理公司動員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險或物業(yè)管理公司代業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險費。為此，物業(yè)管理公司實施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險意識和推廣場所責(zé)任險已成為必要。
  　　監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用，也是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的又一個有效方法。物業(yè)管理公司要監(jiān)督維修基金及時到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)管理公司可以花業(yè)的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的又一有效途徑。
  　　另外，對物業(yè)管理企業(yè)來說，可以將一些專業(yè)性較強、安全風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，以外委的方式包給專業(yè)公司打理，有效轉(zhuǎn)移企業(yè)的安全風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:09:16

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• 問 如何規(guī)避公攤面積的風(fēng)險？
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  我聽說，買房時要注意公攤面積，這個好像挺重要的。好像是說，公攤面積太大的話，實際使用面積就小了。我也不是很清楚，但我覺得還是得多問問，多看看，別被忽悠了。

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  入是很正常的，但是合同中必須規(guī)定誤差多少，超過誤差范圍如何賠付?！痹擃檰柦榻B。包括單價和總價，如每平方米多少元、總價多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延，如果無意外情況而延期交房，房企應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任。物業(yè)管理條款以及一旦出現(xiàn)糾紛的解決方式，如選擇訴訟還是仲裁?！澳壳暗馁彿亢贤蠖际亲〗ㄎl(fā)布的統(tǒng)一范本，基本不會有大的漏洞或者說故意設(shè)置的消費陷阱。但在細(xì)節(jié)上，消費者仍然需要仔細(xì)審核，在購房前明確各自責(zé)任和義務(wù)。”該顧問說。

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• 問 物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險及規(guī)避方式
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  物流公司不是一般人開得好的啊!這要絕對專業(yè)的水平%7E!

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