物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省﹑自治區(qū)﹑直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)容﹑服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目﹑收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示。
?? 物業(yè)服務(wù)定價成本核定如何測算
143****4513 | 2018-07-14 20:58:17
已有5個回答
-
148****2635
國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
查看全文↓ 2018-07-14 20:59:47
發(fā)改價格[2003]1864號
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
由此可見,不管物業(yè)管理費用是按照建筑面積還是按照使用面積計算,都要包括以上內(nèi)容,也就是說如果按照建筑面積每平方米上分?jǐn)偟纳冱c,按照使用面積每平方米分?jǐn)偟亩帱c,其實是一樣的,不過還是要已當(dāng)?shù)氐姆伞⒎ㄒ?guī)為準(zhǔn)。 簡單測算公式:物業(yè)管理費單價=所有費用的總和÷參加測算 -
137****9873
一、物業(yè)管理費用測算方法 一般而言,住宅小區(qū)的公共服務(wù)費用構(gòu)成主要包括:管理、服務(wù)人員的工資及福利費;公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化費;清潔衛(wèi)生費;保安費;辦公費;固定資產(chǎn)折舊費;法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下:
查看全文↓ 2018-07-14 20:59:11
1、 工資及福利費測算 工資及福利費用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費、加班費、服裝費(不含獎金)等構(gòu)成。
(1) 基本工資(元/月) 基本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。
(2) 福利費(元/月) 福利費包括: 福利基金—按職工工資總額的14%計算。 工會經(jīng)費—按職工工資總額的2%計算。 教育經(jīng)費—按職工工資總額的1.5%計算。 社會保險費—包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待(失)業(yè)保險、住房基金等。其中待(失)業(yè)保險按工資總額的1%計算,其他各項按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定。
(3)加班費(元/月) 通常按人均月加班2天,乘以日平均工資(月平均工資除以22天),每月按22個工作日計算。
(4)服裝費(元/月)按每人每年2套測算,將年服裝費總額除以12個月,測算出每月服裝費。根據(jù)以上測算,求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費。每平方米建筑面積工資及福利費=
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費,以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)獠糠值娜粘_\行維修及保養(yǎng)費,樓宇公共照明費等。該項費用的測算,既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗確定,也可以按以下方法測算。 普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取,其折舊費按25年計算,公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。測算步驟為:
(1) 測算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本=房屋每平方米建筑成本×15%
(2)測算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費月折舊費=
(3)測算公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費維修保養(yǎng)費=月折舊費×40%除了以上方法外,一般公共設(shè)施維護(hù)費,還可以分別列項進(jìn)行計算,然后加總求和。一般公共設(shè)施維護(hù)費的構(gòu)成如下:
(1)公共照明系統(tǒng)費用 = 電費 + 維修費,其中:電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費:通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出
(2)給排水費用 = 電費 + 維修費,其中:電費 = 給排水設(shè)備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費:通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出
(3)供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費
(4)消防系統(tǒng)維修費
(5)公共建筑道路維修費將上述
(1)-
(5)項費用加總,除以所管物業(yè)總面積,即為每平方米公共設(shè)施維護(hù)費用。
3、電梯費用電梯費用= 其中: 電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業(yè)電梯使用時間和頻率會有差別,可以通過統(tǒng)計方法進(jìn)行估算,大致在0.3~0.6之間。 電梯年檢費 = 年檢費總額/12月
4、 綠化費 綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費??砂磳嶋H面積匡算出每項費用的年總支出,再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e中。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟木G化費=
5、 清潔衛(wèi)生費 小區(qū)清潔衛(wèi)生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據(jù)本公司已往的經(jīng)驗或參照同行業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)確定。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟那鍧嵭l(wèi)生費=
6、 保安費 保安費是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據(jù)已往的經(jīng)驗或參照同行業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)確定。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟谋0操M=
7、 辦公費 辦公費主要包括:交通費(車輛的蠔油、維修保養(yǎng)、保險養(yǎng)路費用)、通訊費(含電話、電傳、手機、電報等)、低質(zhì)易耗品費(含紙張、筆墨、打印費等)、書報費、廣告宣傳費、社區(qū)文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節(jié)日裝點費、審計費等。各項費用根據(jù)已往的經(jīng)驗綜合測算得出。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟霓k公費=
8、 固定資產(chǎn)折舊費 固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備所提取的折舊費,計算公式:固定資產(chǎn)月折舊額= 每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟恼叟f費=
9、 法定稅收 物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費,即:營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅是按公司經(jīng)營總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則,測算時可按前幾項之和為基數(shù),再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額。城市維護(hù)建設(shè)稅通常按營業(yè)稅的7%測算。教育費附加按營業(yè)稅的3%測算。兩稅一費合計為經(jīng)營收入的5.5%,測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。 具體條例規(guī)定請查看當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法! -
157****2853
公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期主要投入,比租金回報率分析法適用范圍廣,可估算資金回收期長短。
查看全文↓ 2018-07-14 20:58:58
不足:未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法
公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價,這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
不足:沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內(nèi)部收益率法
房產(chǎn)投資公式為:累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率。
上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
優(yōu)點:內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。
不足:通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來,而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。
4.簡易國際評估法
基本公式為:如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。
任何物業(yè)投資,投資者都希望能有一個合理的回報,甚至是一個理想的回報,正所謂:虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值,他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率,那么,如何計算投資回報率,如何判斷投資回報率所包含的意義呢?
如何計算投資回報率
有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式:
計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率=(售出價-購入價)/購入價 -
147****6036
物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則是:合法性原則、相關(guān)性原則、對應(yīng)性原則、合理性原則。
查看全文↓ 2018-07-14 20:58:39
國家發(fā)改委、住建部在2007年出臺了關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知,發(fā)改價格(2007)2285號,第五條規(guī)定了上述的4個原則。
1、合法性原則是計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合我國相關(guān)法律、法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度;
2、相關(guān)性原則是計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的費用和間接相關(guān)的費用;
3、對應(yīng)性原則是計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng);
4、合理性原則是影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會公允水平。 -
138****3557
1管理和服務(wù)人員工資和福利費,2公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修和保養(yǎng)費,3綠化管理費,4清潔衛(wèi)生費,5保安費,6辦公費,7物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費8公共財產(chǎn)、公共設(shè)施及公眾責(zé)任保險
查看全文↓ 2018-07-14 20:58:28

相關(guān)問題
-
答
-
答
聽說核定價是政府給房子定的一個買賣參考價,但具體怎么算我不太清楚。
全部6個回答> -
答
您好,你是說哪個項目呢,不同項目定價也不一樣的
全部11個回答> -
答
物業(yè)費是按照房屋面積算的,每平方米多少錢,你的房屋面積X物業(yè)費單價=物業(yè)總費用
全部4個回答> -
答
按業(yè)主房屋建筑面積計算,每平米,每個月,再乘以一年,也就是12個月。物業(yè)費用于物業(yè)公司的人工工資,辦公材料,用品,設(shè)備,維護(hù)維修,服裝,福利,交通費用,獎金,稅費,利潤,公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù),小修,綠化,水電費,保潔,保安,垃圾清運,等等開支,都是從物業(yè)費里出。
全部3個回答>