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• 138****8795

  根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令2008年第52號）第三條 定：“
  條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務，不包括在內。
  　　前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益?！?br/>因此，您本單位的自建自用行為，并不是有償?shù)奶峁l例規(guī)定的勞務，所以無需繳納營業(yè)稅。
  需要提醒的是：第五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：
  　　……；
  　　（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；”
  所以，當您轉讓時會涉及到建筑業(yè)和銷售不動產兩道營業(yè)稅。
  至于房產稅，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（86）財稅地字第8號）第十九條的規(guī)定：“關于新建的房屋如何征稅？
  　　納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅。
  　　納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅。
  　　納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租,出借的新建房屋,應按規(guī)定征收房產稅?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-15 18:13:35
• 143****9361

  　企業(yè)自建房屋作經營使用，需要按照房產原值繳納房產稅，每年按照房產原值減除當?shù)厝嗣裾?guī)定的扣除額后的價值的1.2%繳納。 　　依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》 　　第二條 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。 　　前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。 　　第三條 房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。 　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。 　　第四條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％

  查看全文↓ 2018-07-15 18:12:04
• 147****6405

  自建自用房屋，是免營業(yè)稅和土地增值稅的，但是房產稅是不免的。納稅人自建房屋用于生產經營，自建成次月起繳納房產稅。
  如果自建房屋將其銷售的，應對自建行為按照建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，對銷售行為按照銷售不動產繳納營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2018-07-15 18:11:40

相關問題

• 問 ?? 自建自用房產稅如何繳納
  答

  《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）規(guī)定，對單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售明確應當視同發(fā)生應稅行為征收營業(yè)稅，本文從自建自用自售代建等方面對有關稅收政策進行闡述及風險提示，旨在幫助納稅人準確把握稅收政策，謹慎處置相關事宜，規(guī)避涉稅風險。什么是自建行為 　　關于自建行為的定義，新《細則》第五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：“單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為”，可以理解“自建行為”是指單位或者個人自己新建建筑物的行為。所謂自己新建建筑物，是指擁有施工能力的單位或個人自行建造建筑物后供自己使用或對外銷售的行為。就其形式來看，自建行為有自建自用、自建自售和自營工程等。按照《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干征稅問題的通知》（國稅發(fā)[1994]159號）“關于自建建筑物征稅問題”的解釋，是指單位或個人在1994年1月1日以后建成并未繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅的建筑物。風險提示： 一是所謂“自建”是指單位或者個人自己新建建筑物的行為。這里的“自己”是指擁有施工能力的單位或個人。二是指1994年1月1日以后建成并未繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅的建筑物，如果已經繳納了建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，雖符合“自建”定義仍無需再繳納建筑業(yè)營業(yè)稅；1994年1月1日以前建成雖符合“自建”定義現(xiàn)銷售的仍無需繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。自建自用涉及哪些稅收 　　自建自用不繳納營業(yè)稅。自建自用，顧名思義是為了滿足自己生產或生活的需要，單位或個人自行建造建筑物后供自己使用。根據《細則》第五條的規(guī)定，對單位或個人自建建筑物，凡用于銷售的應當繳納建筑業(yè)營業(yè)稅；只要沒有發(fā)生銷售行為，例如用于自用、出租、對外投資等，就不能“視同發(fā)生應稅行為”，其自建行為不繳納營業(yè)稅。自建自用房屋需要繳納房產稅。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（86）財稅地字第8號）第十九條“關于新建的房屋如何征稅”問題，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。根據上述規(guī)定，按建成之次月起或驗收之次月起開始計算房產稅，不滿一個年度的應按從開始計征月份起的次月開始算起，對于實際使用前的月份可在按年計算的房產稅中進行相應比例的扣減。房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房需要繳納房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）明確，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。風險提示： 《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）明確“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末”，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。自建自售“視同”發(fā)生應稅勞務 　　對于自建自售，《細則》明確“視同”提供應稅勞務，對“自建”環(huán)節(jié)征收建筑業(yè)營業(yè)稅，制定這項稅收政策的立法本意主要是為了平衡稅收負擔，確保自建自售建筑物和采取發(fā)包方式由外單位承接的建筑物稅負公平。但對自建自售業(yè)務的自建行為在征稅時，由于其收入要在不動產銷售時才能體現(xiàn)，因此必須對自建環(huán)節(jié)建筑業(yè)營業(yè)稅計稅依據進行核定，稅法規(guī)定可順序按該納稅人當月或**近時期提供的同類建筑勞務的平均價格核定，如果納稅人當月或**近時期沒有提供同類建筑勞務的，則按組成計稅價格核定，組成計稅價格＝工程成本×(1＋成本利潤率)÷(1－營業(yè)稅稅率)，政策授權成本利潤率由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。對單位銷售自建房屋，如果房屋是由本單位所屬施工隊伍建造的，應在征收“銷售不動產”營業(yè)稅的同時征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅；如果房屋是由其他單位或個人施工建造的，只征收“銷售不動產”營業(yè)稅，不征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。對個人銷售自建自用住房，如果房屋是由本人（含家庭成員）建造的應在銷售時征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。如果房屋是由其他單位或個人施工建造的，不征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》財稅字[1999]210號規(guī)定，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅，筆者理解應當是免征銷售不動產營業(yè)稅，而對個人自建自用住房銷售則應按照現(xiàn)行政策，對照上述原則確定是否征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。對“代建”房屋行為，《國家稅務總局關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]554號）明確，對房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。風險提示： 對納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業(yè)稅。如果該住房是由本單位所屬施工隊伍建造的，則還應征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅，否則，不予征收。財政部、國家稅務總局《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2007]13號）規(guī)定，根據住房制度改革政策的有關規(guī)定，國家機關、企事業(yè)單位及其他組織在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。除上述規(guī)定情形外，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分（職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額），屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

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• 問 ??如何確定房產稅納稅義務發(fā)生時間？
  答

  房產稅的納稅義務發(fā)生時間：納稅人將原有的房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產稅。納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

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• 問 房地產如何征收房產稅的依據是什么？
  答

  1、《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》2、《上海房產稅征收管理細則》《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》2011年01月28日為進一步完善房產稅制度，合理調節(jié)居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，上海市政府決定開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F(xiàn)結合本市實際，制定本暫行辦法。一、試點范圍試點范圍為本市行政區(qū)域。二、征收對象征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應稅住房”）。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規(guī)定執(zhí)行。新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。居民家庭住房套數(shù)根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。三、納稅人納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。四、計稅依據計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。五、適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。六、稅收減免（一）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。（二）本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。（四）符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。（五）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。七、收入用途對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。八、征收管理（一）房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。（二）房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。（三）凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，并將認定結果書面告知購房人。應稅住房發(fā)生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。（四）納稅人應按規(guī)定如實申報納稅并提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。（五）應稅住房房產稅的征收管理除本暫行辦法規(guī)定外，按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定執(zhí)行。具體征收管理辦法，由市地稅局負責制定。九、部門職責（一）建立工作機制市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規(guī)劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。（二）協(xié)同征收管理市住房保障房屋管理、建設交通、規(guī)劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅征收控管機制，根據本市對部分個人住房征收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。（三）實現(xiàn)信息共享市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規(guī)劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門要共同建立全市統(tǒng)一的房地產信息管理平臺，實現(xiàn)個人住房信息數(shù)據庫信息共享。十、評估機制房產稅稅基評估工作在市政府統(tǒng)一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源等部門共同組織實施。十一、其他事項本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規(guī)定執(zhí)行。本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中的具體規(guī)定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報市政府同意后公布執(zhí)行。本暫行辦法自2011年1月28日起施行《上海房產稅征收管理細則》根據《上海市人民政府關于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)〔2011〕3號)的有關規(guī)定，現(xiàn)將個人住房房產稅征收管理有關事項公告如下：一、從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關(以下簡稱主管稅務機關)申報辦理房產稅征免認定手續(xù)。二、購房人向主管稅務機關申報減免房產稅認定時，應如實填寫房產稅認定申報表，并提交下列資料(原件和復印件)：(一)房產交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；(二)新購住房的契稅完稅憑證；(三)購房人及其家庭成員的有效身份證明；(四)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；(五)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請計入無住房同住人的提供)；(六)其他有關書面證明文件、資料。三、購房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果(原件)送主管稅務機關。主管稅務機關收到購房人提供的原有住房書面查詢結果后的10個工作日內，根據審核認定結果，向購房人簽發(fā)《上海市個人住房房產稅認定通知書》。主管稅務機關可根據需要會同住房保障房屋管理、建設交通、規(guī)劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障等部門復核購房人提供的有關信息。四、購房人向主管稅務機關申報全額繳納房產稅的，需提交本公告第二條(一)、(二)、(三)、(六)所列資料(購房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務機關收齊購房人提供的申報資料后，根據審核認定結果，當場向購房人簽發(fā)《上海市個人住房房產稅認定通知書》。五、房產稅征免認定手續(xù)應當由購房人本人辦理。購房人為二人及以上的，可以書面委托其他購房人代為辦理。委托購房人以外的其他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。申請計入無住房同住人的，應當由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。六、年應納房產稅稅額的計算公式：年應納房產稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率七、納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。八、應稅住房發(fā)生權屬轉移的，原產權人應在辦理房地產登記之前繳清截至辦理權屬轉移登記當月應當繳納的房產稅。九、納稅人未按規(guī)定辦理房產稅征免認定手續(xù)，以及未繳、少繳、滯繳應納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關規(guī)定處理。十、本公告自2011年1月28日起執(zhí)行。特此公告。上海市地方稅務局二0一一年一月三十日

• 問 投資性房地產交房產稅嗎？投資性房地產的房產稅計稅基礎如何確定？
  答

  以經營租賃方式出租的建筑物屬于投資性房地產，若該建筑物屬于房產稅的征稅范圍，則需要以租金收入作為計稅依據計算繳納房產稅。以這種方式繳納的房產稅是與投資性房地產相關的，因而應當通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算。也就是說，對于從租計征的房產稅應當通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算，而不是通過“管理費用”科目核算。

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• 問 ?? 自用房產稅如何計算
  答

  房產自用為原值的70%，再乘以1.2%，為房產稅。征收范圍稱房產稅“課稅范圍”，具體指開征房產稅的地區(qū)。房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。[2] 房產稅征收標準房產稅征收標準從價或從租兩種情況：（1）從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：（1）以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）（2）以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)[2]

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