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• 148****0438

  合作建房應(yīng)符合四個(gè)條件：
  一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)；
  二是辦理土地使用權(quán)變更登記；
  三是其中一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；
  四是必須符合“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)”原則。
  由此可以對(duì)照以下：
  （一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。
  （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
  （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

  查看全文↓ 2018-07-17 16:43:03
• 142****6861

  目前，土地合作開(kāi)發(fā)模式大體有以下幾類，第一種風(fēng)險(xiǎn)**低：
  1、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)（土地協(xié)議折價(jià)，或評(píng)估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作參與各方以分利、方式、土地補(bǔ)償?shù)确绞将@得利潤(rùn)匯報(bào)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。
  2、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開(kāi)發(fā)為名，吸收開(kāi)發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同，由于項(xiàng)目是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以其中風(fēng)險(xiǎn)主要由提供土地使用權(quán)一方承擔(dān)。
  3、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開(kāi)發(fā)商一方承擔(dān)。
  4、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是獨(dú)立法人，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人在提供土地使用權(quán)，必須辦理相應(yīng)土地出讓過(guò)戶手續(xù)。
  5、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人（往往不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，或開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)不足），以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書的開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無(wú)效。
  本回答由經(jīng)濟(jì)金融分類達(dá)人 杜志強(qiáng)推薦

  查看全文↓ 2018-07-17 16:42:09
• 137****9680

  1.土地入股合作開(kāi)發(fā)
  
  以土地入股合作開(kāi)發(fā)，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。
  
  2.合作建房
  
  合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。
  
  3.聯(lián)合成立項(xiàng)目公司
  
  該模式是開(kāi)發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。這是萬(wàn)科較常使用的一種模式。
  
  4.股權(quán)收購(gòu)模式
  
  股權(quán)收購(gòu)模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購(gòu)，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購(gòu)后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的一種模式。
  
  
  
  5.聯(lián)合競(jìng)買
  
  與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競(jìng)買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開(kāi)發(fā)建設(shè)，分享利潤(rùn)的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競(jìng)買的方式。
  
  
  
  6.代建模式
  
  開(kāi)發(fā)商不作為股東，而是作為經(jīng)營(yíng)管理者角色，通過(guò)專業(yè)素養(yǎng)和品牌號(hào)召力提供全流程的開(kāi)發(fā)及銷售服務(wù)，獲取固定收益和超額回報(bào)。
  
  7.技術(shù)輸出
  
  以向?qū)Ψ教峁╅_(kāi)發(fā)商的技術(shù)，與對(duì)方合作，包括技術(shù)入股和固定收益兩種合作模式。比如當(dāng)代置業(yè)就和其他企業(yè)合作，輸出自己的綠色節(jié)能技術(shù)，并從中獲取一定收益。
  
  8.開(kāi)發(fā)商合作互補(bǔ)，發(fā)揮價(jià)值**大化
  
  雙方主要通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式來(lái)進(jìn)行。
  
  9.HI合作模式
  
  HI合作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借外債、償還本息，項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并享有利潤(rùn)，但接受HI監(jiān)督的模式。
  
  10.信托
  
  民眾或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司，取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。
  
  在選擇合作開(kāi)發(fā)之前，房企務(wù)必要明確合作策略、制定合作規(guī)則，避免在合作過(guò)程中扯皮，錢沒(méi)賺到，**后鬧得不歡而散。

  查看全文↓ 2018-07-17 16:39:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??合作建房的方式有哪些？怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以裝中央空調(diào)。不過(guò)新房在裝中央空調(diào)之前，**好是找專業(yè)人員給好好謀劃一下，把中央空調(diào)的大小、類型、品牌、安裝方式、排水方式、裝修風(fēng)格等等事項(xiàng)都事先確定好。一旦中央空調(diào)安裝好，再想修改、改動(dòng)，就變得非常麻煩，且成本很高。

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• 問(wèn) 國(guó)家對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？
  答

  對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

• 問(wèn) 什么是集資合作建房，集資合作建房包括哪些條件？
  答

  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革后，為盡快改善城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工住房緊張的狀況，國(guó)家相繼出臺(tái)了一些政策，鼓勵(lì)職工通過(guò)購(gòu)買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房（含集資合作建房），租賃住房等多種方式改善居住條件。但是，近年來(lái)，一些地區(qū)出現(xiàn)部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實(shí)物福利分配或商品房開(kāi)發(fā)等問(wèn)題。為維護(hù)住房制度改革成果、切實(shí)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部們關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）和《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法>的通知）（建住房[2004]77號(hào)）等文件精神，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就制止違規(guī)集資合作建房有關(guān)問(wèn)題通知如下：一、自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。二、對(duì)已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項(xiàng)目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會(huì)同有關(guān)部門重新審查，不符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。三、已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的集資合作建房項(xiàng)目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會(huì)同有關(guān)部門重新審查項(xiàng)目供應(yīng)對(duì)象、面積標(biāo)準(zhǔn)和集資款標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)住房面積已經(jīng)達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對(duì)雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積（以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計(jì)算）超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的，按照當(dāng)?shù)刈》棵娣e超標(biāo)處理辦法執(zhí)行。對(duì)單位違規(guī)向職工提供集資建房補(bǔ)貼的，責(zé)令收回。四、符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號(hào)）和其他有關(guān)集資合作建房的規(guī)定。五、集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當(dāng)?shù)乇灸甓冉?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和年度土地利用計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象的審核等要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經(jīng)審核的供應(yīng)對(duì)象之外銷售。六、各級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)要會(huì)同建設(shè)、國(guó)土等部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對(duì)違反規(guī)定批準(zhǔn)或?qū)嵤┘Y合作建房的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。對(duì)利用職權(quán)及其影響，以“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)” 等方式變相搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。凡以集資合作建房名義搞商品房開(kāi)發(fā)，對(duì)外銷售集資合作建成的住房的，要沒(méi)收非法所得，并從嚴(yán)處理有關(guān)責(zé)任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。七、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制訂實(shí)施細(xì)則。

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• 問(wèn) 合作建房有產(chǎn)權(quán)嗎?合作建房有什么問(wèn)題嗎?
  答

  合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。合作建房，是大家一起做開(kāi)發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司。 發(fā)起人提供項(xiàng)目方案（成本價(jià)住宅可行性研究），大家一起完善。認(rèn)可項(xiàng)目方案的人一起合作，先驗(yàn)資。錢存到同一個(gè)銀行，每人自己的存折里，有目標(biāo)地塊可以購(gòu)買時(shí)，建立監(jiān)管賬戶。每個(gè)人在自愿前提下，簽署合同，參加合作。不認(rèn)同項(xiàng)目，不愿簽合同的，不要影響大家即可。如果沒(méi)買到地，大家的錢，銀行直接從共管賬戶全額歸還。買到地以后，共同成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。請(qǐng)專業(yè)金融機(jī)構(gòu)管錢，專業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，每月開(kāi)會(huì)公示賬目，大家共同審核。蓋好以后，各自取得商品房產(chǎn)權(quán)，共有各種收益。非常安全、簡(jiǎn)單。-------------------另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購(gòu)地塊、設(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。即解釋為大家按各自購(gòu)買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購(gòu)合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑公司施工，**后驗(yàn)收付款入住。通俗講，就幾個(gè)人合伙出錢，自己買地，自己雇人蓋房子，而現(xiàn)在由于種種原因很難達(dá)到這種初始意義合作建房，基本按照前者實(shí)施。

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• 問(wèn) 合作建房有什么規(guī)定
  答

  司法實(shí)踐中,有的名為合作建房,實(shí)為非法借貸或勞務(wù)合作或系預(yù)付租金的房屋租賃或純屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?yàn)橛斜５讞l款的協(xié)作性聯(lián)營(yíng)或?yàn)榧Y建房或?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓.

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