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• 144****5276

  這是服務合同，一定你簽訂了，是有法律效力的。這是物業(yè)公司設置的格式合同，如果雙方對合同條款有異議的，可以按有利于業(yè)主來解釋

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:38
• 142****7123

  物業(yè)管理條例寫的很清楚，前期物業(yè)管理是開發(fā)公司和物業(yè)公司簽訂，交房的時候公示給業(yè)主看，如果后期追討物業(yè)費，和開發(fā)公司簽的前期合同法院是認可的，不需要和業(yè)主單獨簽合同，即使是后期管理，也只需要和業(yè)主委員會簽即可。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:24
• 152****1516

  前期物業(yè)管理是住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個重要組成部分，實踐中發(fā)生的前期物業(yè)管理糾紛案件，多數(shù)表現(xiàn)為業(yè)主拒交前期物業(yè)管理費用，而業(yè)主拒交物業(yè)費的原因有不少是由于物業(yè)買受人（業(yè)主）不承認前期物業(yè)服務合同對自己的效力。
  2004年底，福建省福州市中級人民法院民一庭就民事審判實務疑難問題以內(nèi)部文件形式發(fā)布了《民事審判參考意見》，其中有兩個問題是專門針對物業(yè)管理糾紛案件。關(guān)于建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，并以建設單位名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的效力問題，福州市中級人民法院的《民事審判參考意見》第十個問題的第2小題認為，如果“業(yè)主未承諾接受前期物業(yè)服務合同約定的義務，此時，因業(yè)主未與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)服務合同達成一致的意思表示，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)只能起訴建設單位而不能直接起訴業(yè)主?！?br/>市中級法院的這一指導意見，嚴重誤導了基層法院的審判工作，導致法院在處理建設單位、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主之間的關(guān)系上產(chǎn)生了極大的混亂。許多業(yè)主認為只要他們沒有在前期物業(yè)服務合同上簽字，就可以不受前期物業(yè)服務合同的約束，因此可以不交納物業(yè)管理費。2005年福州曾經(jīng)有一家物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務合同到福州市某基層法院起訴業(yè)主，要求業(yè)主交納物業(yè)管理費和違約金，而業(yè)主則以自己不同意前期物業(yè)服務合同為由拒絕交納物業(yè)管理費。主審法官在開庭前向物業(yè)管理企業(yè)闡明了市中級法院的指導意見后，物業(yè)管理企業(yè)只得委屈地撤訴了，至今不敢向任何一個欠費業(yè)主起訴要求交納前期物業(yè)管理費。
  福州市中級人民法院《民事審判參考意見》中對前期物業(yè)服務合同對物業(yè)買受人的效力問題的認定是值得商榷的。筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對物業(yè)買受人來說當然是有法律效力的，物業(yè)買受人不能以未對前期物業(yè)服務合同作出明確承諾為由而拒交前期物業(yè)管理費用。理由如下：
  第一、前期物業(yè)服務合同是物業(yè)服務合同的一種，建設單位（開發(fā)商）是以業(yè)主當然代表人的身份簽訂前期物業(yè)服務合同，因此前期物業(yè)服務合同可以認定具有集體合同的性質(zhì)，當然適用于所有的物業(yè)買受人。首先，國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第二十一條明確規(guī)定建設單位（開發(fā)商）有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務合同。建設單位（開發(fā)商）在自己開發(fā)建設的房子賣完之前，它首先是一個大業(yè)主。在業(yè)主購房的過程中，或者說在首次業(yè)主大會成立之前，物業(yè)管理工作就已經(jīng)開始。作為物業(yè)的**主要產(chǎn)權(quán)人之一，建設單位（開發(fā)商）有權(quán)利、有義務，也有條件去選擇物業(yè)管理企業(yè)來承擔自己所開發(fā)建設的物業(yè)的管理責任；其次，建設單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，建設單位（開發(fā)商）不僅僅是代表自己，而且是代表了眾多的潛在的物業(yè)買受人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，其性質(zhì)和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同是一樣的，都具有集體合同的性質(zhì)。實踐中，我們不可能讓每一個單個的物業(yè)買受人都去與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，否則就亂套了。我們都知道，物業(yè)服務對同一小區(qū)的每一個業(yè)主都是同等的，但由于沒有業(yè)主委員會的存在，每個業(yè)主對物業(yè)公司的選擇和物業(yè)公司的服務及收費是難以有相同看法的，這樣是很難使每一個業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都簽訂內(nèi)容統(tǒng)一的前期物業(yè)服務合同。這樣一來，統(tǒng)一的前期物業(yè)服務合同就難以存在，前期物業(yè)管理工作也就必然擱淺。缺乏物業(yè)管理的生活住宅小區(qū)，必然各方面都比較混亂，這顯然會損害到物業(yè)買受人的合法權(quán)益。因此，為維護物業(yè)買受人的合法利益，我們只能由代表與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，而這個代表在業(yè)主委員會成立之前只能是已經(jīng)存在的第一個業(yè)主——建設單位（開發(fā)商）。也就是說，作為業(yè)主當然代表人身份的建設單位（開發(fā)商）與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同是為了全體物業(yè)買受人利益的，當然應適用于全體的業(yè)主。
  第二、前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，當然適用于物業(yè)的買受人。國務院的《物業(yè)管理條例》第二十五條明確規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的約定。”
  其他一些地方省份的物業(yè)管理條例也作出了類似的規(guī)定。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定：“新建商品房住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件?！睂嵺`中，前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同的一個附件已經(jīng)是通行的做法了。既然前期物業(yè)服務合同是房屋買賣合同的一個附件，那么，只要房屋買受人在房屋買賣合同上簽字，也就是說，只要房屋買受人認同了買賣合同的效力，附件的內(nèi)容也就生效了。根本就不需要買受人單獨對前期物業(yè)服務合同作出承諾。
  第三、雖然國務院的《物業(yè)管理條例》沒有用通俗的話語闡明前期物業(yè)服務合同對業(yè)主的約束力，但在第七條關(guān)于業(yè)主的義務中要求業(yè)主要“按時交納物業(yè)服務費用”，在第六十七條中還規(guī)定了：“違反物業(yè)服務合同，業(yè)主逾期交納物業(yè)服務費用的，……，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！边@里所講的物業(yè)交費所依據(jù)的物業(yè)服務合同，因為《物業(yè)管理條例》沒有明確指明是僅指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，所以自然包括了建設單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同。也就是說建設單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是具有法律約束力的。在一些地方省份的物業(yè)管理條例中也明確規(guī)定了在房屋售出之后的前期物業(yè)管理費用應當由物業(yè)買受人承擔。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十六條、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第十八條第二款等。
  第四、物業(yè)買受人拒絕交納前期物業(yè)管理費用是違背法律的公平和等價有償原則的。商品交易中的基本原則包括等價有償和公平原則。提供前期物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)作為營利性企業(yè)法人，在提供物業(yè)管理服務時自然要求得到相應的報酬，而這種服務是針對整個小區(qū)的業(yè)主，也就是說每個業(yè)主都是物業(yè)服務的受益人。比如說保安巡邏、衛(wèi)生打掃、綠化等。既然每個業(yè)主都得到物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務，自然應該交納相應的物業(yè)管理費用，如果說部分業(yè)主可以不交前期物業(yè)管理費用，那么這不僅對物業(yè)管理者來說是不公平的，而且對那些已交納物業(yè)管理費用的業(yè)主來說也是不公平的。
  當然，前期物業(yè)服務合同在物業(yè)買受人購買物業(yè)后就直接關(guān)系到買受人的切身利益，然而買受人在選聘前期物業(yè)管理企業(yè)時不享有表達自己意志的權(quán)利，所以實踐中會存在前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容損害了物業(yè)買受人的合法權(quán)益的現(xiàn)象，遇到這種情況，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價主管部門投訴。如果物業(yè)管理企業(yè)未按照前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容履行義務構(gòu)成違約的，業(yè)主自然可以拒交相應的物業(yè)管理費用。但業(yè)主不能單獨以自己未對前期物業(yè)管理服務合同作出承諾為由，拒絕交付物業(yè)管理費用。
  綜上，筆者認為，物業(yè)的買受人在購買住房時，買賣合同生效的同時，前期物業(yè)管理服務合同也當然生效，而不能認為前期物業(yè)管理服務合同必須經(jīng)過物業(yè)買受人的明確承諾才對其生效。福州市中級人民法院《民事審判參考意見》中對前期物業(yè)服務合同對物業(yè)買受人的效力問題的認定，不僅不符合法律的規(guī)定，而且會成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費用的借口，不利于化解前期物業(yè)管理糾紛。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:13
• 155****9740

  可以，因為物業(yè)公司作為服務提供者，業(yè)主作為接受服務者，雙方之間存在著清晰明確的權(quán)利義務關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:29:48

相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)管理前期服務協(xié)議是開發(fā)商和物業(yè)公司簽還是物業(yè)公司和業(yè)主簽啊？？？
  答

  你只能收取你和開發(fā)商簽訂協(xié)議日期之后的物業(yè)費。在你公司實施管理之前的欠費，其債權(quán)債務和你公司無關(guān)，你當然不能取追收欠費了追問那如果我和開發(fā)商簽訂一年前的合同呢，假如就是說開發(fā)商管的那一年就是我們公司在管了，但是沒和我們簽訂前期物業(yè)協(xié)議，跟開發(fā)商簽的，里面有一條就是可以委托其他物業(yè)公司進行管理，這樣的話行不行？追答物業(yè)公司介入管理是需要公示的，不可能過了一年之后你站出來對業(yè)主說，去年是我公司管理的，需要補交去年的物業(yè)費。如果業(yè)主對這個說法，去建設局或房管局投訴舉報，你公司就有欺詐嫌疑了。和開發(fā)商簽物業(yè)合同，只有在項目開盤之前，也就是業(yè)主入住之前，這個時候物業(yè)公司可以和開發(fā)商簽約。如果業(yè)主已經(jīng)入住了，必須和業(yè)委會簽約。業(yè)委會沒有成立的，應該事先公示物業(yè)臨時托管的協(xié)議及公告，并協(xié)助成立業(yè)委會，然后補簽協(xié)議。業(yè)主入住之后，開發(fā)商簽署的物業(yè)委托合同時無效的。

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• 問 關(guān)于物業(yè)管理分包的問題
  答

  物業(yè)是每三年換一次換的時候是有小區(qū)所有人提出的

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• 問 物業(yè)管理的案例分析
  答

  聯(lián)名的力量是很強大的,所以我支持業(yè)主委員會,聯(lián)合起來抵抗原物業(yè)的不合理的管理,和完善管理

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• 問 前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？
  答

  盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

• 問 前期物業(yè)管理服務協(xié)議包含哪些內(nèi)容？
  答

  聽說前期物業(yè)管理服務協(xié)議包括服務內(nèi)容、費用、期限等，具體我也不太清楚，建議咨詢專業(yè)人士。

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