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• 157****3095

  集資房買賣糾紛產(chǎn)生原因
  1、在商品房價(jià)格始終居高不下并不斷向上攀升的狀況下，條件好的單位紛紛組織職工集資建房。由于集資建房省去了廣告費(fèi)、銀行貸款利息和公共費(fèi)、招待費(fèi)等，同時(shí)還可以可享受一定的住房規(guī)費(fèi)減免政策,比市場(chǎng)上商品房價(jià)約低40%左右。本單位職工，無論有房無房，都能集資建房，故有人說集資建房有一定的福利性質(zhì)。有的單位甚至三次集資建房。集資建房是一種新事物，管理上存在一定的漏洞。有的家庭買了幾套如妻子、丈夫、兒女，不同的單位，只要集資，人人都有。單位里有的人已經(jīng)買地建了比集資房還大還好的房;有的人沒有錢也不愿意貸款集資建房;有的人幾套集資房。于是，很多人就把自己的“集資建房指標(biāo)”或高價(jià)，或低價(jià)出售給他人，也有的是白送給親友。但是，待房建成后，看見房屋價(jià)格前后差距巨大有利可圖，找種種理由反悔，不履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)，要求法院判決集資建房轉(zhuǎn)讓合同無效。類似的案件現(xiàn)在是越來越多，如果此類合同被認(rèn)為無效，則可能導(dǎo)致毀約方通過其毀約獲利，同時(shí)守約方因守約而受損的不公平局面，不利于和諧社會(huì)的建立。
  2、沒有明確的相關(guān)法律規(guī)定予以直接具體的界定，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人由于相關(guān)法律知識(shí)的欠缺，不能有效的劃分雙方的權(quán)利義務(wù)，法律糾風(fēng)的產(chǎn)生不可避免。
  3、所涉及的標(biāo)的多為尚未取得產(chǎn)權(quán)的集資房，因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期，有的長達(dá)數(shù)年。
  4、集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房。

  查看全文↓ 2018-07-30 09:52:20
• 134****8506

  只有產(chǎn)權(quán)明晰的集資房方可上市出售和購買。根據(jù)1999年實(shí)施的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等的相關(guān)規(guī)定可知，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的已購經(jīng)濟(jì)適用住房，可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。
  因此，確定集資建房是否可以買賣是**直接、**方便的方式。要看基金屋是否擁有合法的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證。同時(shí)，集資房的“指數(shù)”不能隨意買賣。在某些情況下，賣方和買方簽署在取得房屋產(chǎn)權(quán)之前是“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，但銷售自住房“指數(shù)”，這是不是賣方與買方簽訂意向的“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”買方希望買未來是從房屋竣工驗(yàn)收，但由于單位自建住房解決職工的住房問題，有身份的依賴關(guān)系資格不得通過合同轉(zhuǎn)讓。因此，如果雙方向法院提起訴訟，糾紛不是房屋糾紛的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而是集資建設(shè)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。
  違反《合同法》第第九十七條第一項(xiàng)(1)規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)”的規(guī)定，可以判定該協(xié)議無效。這對(duì)買方非常不利，買方需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
  另外，在集資房買賣前還需注意以下問題：
  1、集資房占有范圍內(nèi)的土地性質(zhì)是國有土地或是集體所有的土地，該國有土地使用權(quán)是出讓或是劃撥取得。劃撥取得的國有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)需辦理土地出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地出讓金;
  2、出讓方是否享有完全產(chǎn)權(quán)，若是按房改政策購買部分產(chǎn)權(quán)的，須補(bǔ)足房價(jià)款過渡為全產(chǎn)權(quán)住房后方可交易;
  3、資房是否屬于共有，出讓是否征得了共有權(quán)人的書面同意;
  4、資房是否設(shè)置了抵押，轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。

  查看全文↓ 2018-07-30 09:52:08
• 157****5831

  集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓。
  (一)已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓
  對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住權(quán)，而沒有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，雙方可根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人不具有約束力。因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  對(duì)于產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有，根據(jù)民法通則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物。購買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。因此，對(duì)于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無效的或部分無效的。
  (二)未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓
  當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這里所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，即有關(guān)房屋物權(quán)變動(dòng)合同的生效與否與登記無關(guān)。那么，購買人有權(quán)得到爭(zhēng)議房屋的使用權(quán)，有權(quán)要求被申請(qǐng)人辦理更名過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-30 09:51:47

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)中介有哪些糾紛解決方式？分別呀如何解決？我想了解下誰告知？
  答

  訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當(dāng)事人是發(fā)生購房糾紛的平等民事主體，即公民、法人或非法人組織，購房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設(shè)有專門的房地產(chǎn)審判庭)根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。

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• 問 ??有沒有誰能說下集資房如何買賣？
  答

  集資房可以買賣。集資房買賣條件：集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補(bǔ)交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。如果按出資比例確定產(chǎn)權(quán)的話：1、職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易。2、如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時(shí)單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。買賣集資房需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。只有產(chǎn)權(quán)過戶了，才依法擁有該房屋產(chǎn)權(quán)，成為產(chǎn)權(quán)所有人。

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• 問 ??我想了解下商品房買賣常見糾紛有哪些？
  答

  一、廣告欺騙現(xiàn)在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數(shù)人也相信廣告效應(yīng)，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗(yàn)。首先，要注意在買房子的時(shí)候要選擇正規(guī)房屋銷售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會(huì)利用內(nèi)部價(jià)等誘餌騙取消費(fèi)者的金錢，所以在選擇時(shí)要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時(shí)候，除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時(shí)開發(fā)商是否提供"一表兩書"，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項(xiàng)都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。二、定金糾紛在所有問題都了解清楚并打算購買時(shí)，消費(fèi)者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡(jiǎn)單的說就是預(yù)先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會(huì)退還，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。而訂金是在房產(chǎn)交易過程中預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當(dāng)然不能適用?！坝喗稹痹诜缮蠜]有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”、“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。不過，要提醒大家的是，購買者在支付金額簽約合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。三、霸王合同在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)基于某些因素的考慮在合同中加入對(duì)購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權(quán)，但是如果要購買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對(duì)于這些條款消費(fèi)者似乎很難反抗。值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，而這些補(bǔ)充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著保護(hù)開發(fā)商的立場(chǎng)而制定的，購房者一定要對(duì)合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議，這往往會(huì)成為不少糾紛的導(dǎo)火線。四、房屋質(zhì)量商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話，**好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛應(yīng)如何解決？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛，依法解決，避免私下交易。

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• 問 你好，想了解下房屋買賣未過戶是否有效？
  答

  合同和過戶時(shí)兩回事，合同合法就是有效的

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