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• 158****2637

  工業(yè)性質(zhì)的土地變更為商業(yè)性質(zhì)的土地，需要補(bǔ)繳土地出讓金，則按補(bǔ)繳的土地出讓金計(jì)算繳納契稅和印花稅。

  查看全文↓ 2018-08-15 15:48:20
• 135****7413

  你好，改變土地用途一般是原劃撥的工業(yè)用地變性為商業(yè)用地，需要征得土地部門(mén)同意，并重新簽訂土地出讓合同（要履行土地招拍掛或協(xié)議出讓程序）繳納土地出讓金。
  協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算：協(xié)議出讓**低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60％；
  毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓**低價(jià)加上相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等綜合考慮。
  具體請(qǐng)看《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》。

  查看全文↓ 2018-08-15 15:46:10
• 154****3348

  一、營(yíng)業(yè)稅及附加(出讓方)：
  　　1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
  　　2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。
  　　二、印花稅和契稅(雙方)：
  　　1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
  　　2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
  　　三、土地增值稅(出讓方)：
  　　1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
  　　2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
  　　3、稅率的確定四檔：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

  查看全文↓ 2018-08-15 15:45:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??工業(yè)用地如何變更住宅？
  答

  一、工業(yè)用地是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式出租使用權(quán)的，限定的適用范圍僅限工業(yè)使用。二、對(duì)工業(yè)用地辦理房產(chǎn)證的規(guī)定如下：1、現(xiàn)有房屋改造過(guò)程中不得擅自預(yù)售和銷(xiāo)售，更不得擅自收取預(yù)售款，違者依法查處。2、對(duì)已取得房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)的工業(yè)用地，應(yīng)由原權(quán)利人提交經(jīng)消防部門(mén)同意后的、有設(shè)計(jì)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)的改造方案，方案經(jīng)批準(zhǔn)后原權(quán)利人方可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行改造，若其改造后用途與原房屋和土地用途相一致的。按改造方案改造后的房屋方可銷(xiāo)售，其房屋用途仍按原用途管理。3、對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證的工業(yè)用地，若其改造用途與原房屋和土地用途不一致的，應(yīng)由原權(quán)利人提交變更后的規(guī)劃、土地、建設(shè)、工程質(zhì)量合格證明及房屋面積測(cè)繪報(bào)告，辦理相應(yīng)的用途變更手續(xù)后，方能對(duì)外銷(xiāo)售。4、對(duì)未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的現(xiàn)有房屋對(duì)外銷(xiāo)售的問(wèn)題，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房屋銷(xiāo)售的管理辦法，及我市有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅查處房屋交易中的違法違規(guī)行為，并采取多種形式，做好對(duì)外宣傳工作。三、工業(yè)用地辦理房產(chǎn)證的流程：1、首先，購(gòu)房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說(shuō)的五證是否完備。　2、買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶(hù)口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料?！?、辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。4、買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶(hù)口本、圖章等，交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。　在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。5、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。工業(yè)用地也是可以辦理房產(chǎn)證的，但是需要滿(mǎn)足辦理房產(chǎn)證的條件的才能受理，一些工業(yè)用地還可以轉(zhuǎn)為其他用途的用地，這也可以成為辦理房產(chǎn)證的另一種途徑。

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• 問(wèn) 出讓得的教育用地可以變更為商業(yè)用地嗎？
  答

  你的審批方式說(shuō)的2點(diǎn)，都必須經(jīng)過(guò)。1、先去國(guó)土部門(mén)的收購(gòu)?fù)恋靥幨?，你的土地首先要被收?chǔ)，然后才能土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。2、教育用地用途轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)性土地，你必須去規(guī)劃部門(mén)對(duì)接，控規(guī)上面是否對(duì)你的土地做了調(diào)整，如果還是教育用地，就很麻煩了，還是要找規(guī)劃部門(mén)繼續(xù)對(duì)接。如果已經(jīng)是住宅用地，就是走國(guó)土部門(mén)的程序。3、經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)，拍賣(mài)或掛牌方式出讓。除非這塊地你是協(xié)議出讓?zhuān)涂梢圆挥米哒袠?biāo)、掛牌或出讓的程序。

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• 問(wèn) 工業(yè)用地與商業(yè)用地有何區(qū)別？如何將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地？
  答

  工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)，手續(xù)復(fù)雜，成本高，但潛力大。

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• 問(wèn) 問(wèn)下大家工業(yè)用地如何變?yōu)樯虡I(yè)用地
  答

  第一，一定要寫(xiě)個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后就可以報(bào)送到土地局，接下來(lái)就是逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)來(lái)簽字。然后，相關(guān)的人員就可以拿著批復(fù)到規(guī)劃部門(mén)辦理好規(guī)劃變更手續(xù)，也可以和土地局重新簽定土地的出讓合同或者是變更土地合同，然后可以補(bǔ)交一定的土地出讓金。經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審查，市政府同意的前提下，還需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地的性質(zhì)。第二，價(jià)格和此地塊的價(jià)格也是有關(guān)的，沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，各個(gè)地市也是不同的，建議相關(guān)的去相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)?！锻恋刈C》也是不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)》，土地規(guī)劃的用途性質(zhì)分類(lèi)也有很多種，就像居住用地、商業(yè)用地還有工業(yè)用地等等。第三，《土地證》一般也只說(shuō)明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但是，所建項(xiàng)目是不是符合規(guī)劃用地性質(zhì)，還有是不是適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，一定要進(jìn)行審批工作。同時(shí)，還需要由規(guī)劃土地的管理部門(mén)還有有關(guān)的機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)》。同時(shí)，還需要進(jìn)行土地使用用途的變更手續(xù)，也可以稱(chēng)為“土地變性”。土地是劃撥，一般是不影響房產(chǎn)交易的。商業(yè)用地還有工業(yè)用地兩者之間的區(qū)別還是比較明顯的，變更土地的性質(zhì)一般也是需要去土地局辦理相關(guān)手續(xù)的。

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• 問(wèn) ??工業(yè)用地怎樣轉(zhuǎn)為商業(yè)用地
  答

  １、商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為４０年。２、工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。商業(yè)用地與工業(yè)用的區(qū)別，工業(yè)用地通過(guò)劃拔方式取得，而商業(yè)用地采取拍賣(mài)、招標(biāo)的方式取得。綜合用地是指科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。３、后兩者的區(qū)別是地價(jià)不同（工業(yè)用土地價(jià)格低、商業(yè)用地價(jià)格高），使用權(quán)年限不同（工業(yè)３０年、商業(yè)４０年）；土地使用性質(zhì)不同（國(guó)家規(guī)定不允許違反用土性質(zhì)使用土地，即不允許在工業(yè)用地上從事商業(yè)活動(dòng)）；區(qū)位不同（商業(yè)在市區(qū)內(nèi)、工業(yè)在市郊或接近市郊）。　

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