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• 156****3612

  銀行評估價(jià)就是完全根據(jù)你找的評估公司定出來的價(jià)格，一般就是成交價(jià)，但你也可以跟評估公司提要求
  
  房地產(chǎn)評估采取房產(chǎn)價(jià)格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價(jià)。
  
  評估價(jià)是以市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)一定的評估方法對房屋和市場情況作出的客觀合理的價(jià)格估計(jì)。
  
  所以得出的價(jià)格也會有所差別。
  
  但是，差別也不會太離譜，評估價(jià)一般是房屋成交價(jià)的七八成。
  關(guān)于評估價(jià)的另一個重點(diǎn)在于，二手房交易過程中，房屋評估價(jià)是銀行判斷審批貸款額度多少的一個標(biāo)準(zhǔn)，
  
  所以很多人為了多獲得貸款，減小購房壓力，常常會抬高評估價(jià)，但是這種做法存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-09-05 23:34:55
• 136****3662

  一、凈得價(jià)
  在二手房買賣過程中說的凈得價(jià)也就是你在網(wǎng)上找房子時(shí)看到的“房價(jià)”，是指業(yè)主賣這套房子拿到手的價(jià)格。下圖中紅色方框里的粗體就是房價(jià)，即這套房子業(yè)主要拿到手的價(jià)格總和。
  二、評估價(jià)
  北京超過80%的頭次購房者均使用貸款，無論是公積金、組合貸，還是商貸，都會涉及到貸款，按照央行近日的房貸政策，對于頭次購買住宅的家庭，可以貸款總房款的七成，在二手房范疇這個“可貸款七成”并不是說一套100萬的房子我們可以貸款70萬，而是評估值的七成。
  在二手房交易中購房人向銀行提出貸款申請后，銀行會委派評估機(jī)構(gòu)來對房子進(jìn)行評估，銀行根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告后才會和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。一般來說，評估機(jī)構(gòu)會根據(jù)房子位置、年代等實(shí)際情況得出一個值，這個值就是評估價(jià)。你購買房子的價(jià)格和評估價(jià)存在一定的差異，如下圖的。
  實(shí)際操作中評估值為房子實(shí)際銷售價(jià)的80-90%，百分比受房屋建筑年代、裝修、位置等因素影響。
  三、評估值與銀行貸款的關(guān)系
  結(jié)合評估機(jī)構(gòu)給出的房屋估值，以及對風(fēng)險(xiǎn)、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，**終銀行會同意房貸申請人的申請，并發(fā)放貸款。
  銀行根據(jù)實(shí)際情況給出的貸款和評估值、總房價(jià)之間的關(guān)系如下圖
  銀行根據(jù)房子的評估值向借款人發(fā)放一定比例的房貸，其中首套七成、二套六成、三套拒絕放貸。

  查看全文↓ 2018-09-05 23:34:49
• 148****1458

  一、如何準(zhǔn)確評估二手房價(jià)格
  二手房價(jià)格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復(fù)雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。目前，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對二手房進(jìn)行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法。
  所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%－6%的系數(shù)，西向減10%；多層住宅樓層以3層至4層為準(zhǔn)，底層減5%－6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，**多可減40%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%－5%，明間與暗間又有區(qū)別；同時(shí)，得房率的高低與加減系數(shù)也是密切相關(guān)的。
  二、二手房評估需要注意哪些因素
  進(jìn)行二手房價(jià)格評估，既要考慮市場供求關(guān)系，更要考慮相關(guān)因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：
  第一要素，區(qū)域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價(jià)格區(qū)域性比較明顯。經(jīng)濟(jì)、交通相對比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，房屋的需求量大，價(jià)格也就相對較高。
  第二要素，房屋所處小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車狀況、綠化以及物業(yè)管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中、**都會對價(jià)格有較大的影響。房屋位置對房價(jià)的影響修正百分?jǐn)?shù)一般為0至3%，小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響，沒有物業(yè)管理扣減5%；小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%；屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15%。
  第三要素，房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區(qū)域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20/25，有小區(qū)和物業(yè)，朝向?yàn)槟?、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2%，即10年×（－2%）＝－20%。樓層：房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣：一層為－2%；二層為0；三四層為2%；五層為1%；頂層為－2%。高層：一層為－3%；二層為－2%；三層為－1%；四五層為0；六層及六層以上為1%；頂層為－3%；本套房屋應(yīng)該是＋1%。朝向：朝向也會對價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，東向?yàn)?；南向?yàn)椋?%；西向?yàn)椋?%；北向－2%，因此這套房屋應(yīng)該是－1%。重點(diǎn)中**區(qū)：＋15%。以當(dāng)?shù)厣唐沸路康姆績r(jià)約為6000元／平方米為標(biāo)準(zhǔn)，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6000－6000×20%＋6000×1%＋6000×2%＝4980（元／平方米）。因此得出該房屋的成交單價(jià)應(yīng)在4980元。
  第四要素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。雖然房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進(jìn)行價(jià)格評估過程中，主要考慮兩個因素，首先，判斷材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格；其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計(jì)算，折舊方法按第一年10%、第二年20%的遞進(jìn)方法計(jì)算。一般超過5年的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。

  查看全文↓ 2018-09-05 23:34:42
• 148****4556

  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2018-09-05 23:34:35
• 133****7150

  房價(jià)評估，這個專業(yè)名詞有些人或許聽說過，而有些人確陌生的很。其實(shí)，它是在二手房交易中會出現(xiàn)的，但也不是必定不要經(jīng)過的步驟。只有在一些特定的情形下才會遇到此情況，那在哪些情況下需要進(jìn)行房價(jià)評估類？
  
  1、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需評估房價(jià)
  
  交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價(jià)格的參考。
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對交易的二手房價(jià)格沒有概念的，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
  
  2、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房價(jià)評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需評估房價(jià)，從而確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  3、申請抵押貸款需做房價(jià)評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
  
  有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進(jìn)行評估。
  
  4、發(fā)生交易糾紛時(shí)可能要評估房價(jià)
  
  二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
  
  5、房價(jià)明顯過低時(shí)需進(jìn)行房價(jià)評估
  
  二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)多少有關(guān)。
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價(jià)，房地產(chǎn)管理部門就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)

  查看全文↓ 2018-09-05 23:34:30

相關(guān)問題

• 問 二手房評估價(jià)和交易價(jià)的差距有哪些？
  答

  我的經(jīng)驗(yàn)是，評估價(jià)和交易價(jià)差距主要看市場。評估價(jià)是參考，交易價(jià)是實(shí)際成交。了解市場，合理出價(jià)，才能買到好房。

  全部4個回答>
• 問 二手房評估價(jià)與交易價(jià)的差距
  答

  成交價(jià)就是業(yè)主賣房子賣給你的價(jià)格。評估價(jià)就是銀行按照它們評估下來的這個價(jià)格給你貸款。二手房成交價(jià)和銀行評估價(jià)不一樣的情況：實(shí)際交易按照成交價(jià)付款，則銀行貸款額度按照成交價(jià)申請貸款；如果按照銀行評估價(jià)交易，則按照銀行評估價(jià)交易，并申請貸款額度。二手房的評估價(jià)一般會比賣價(jià)低一些，因?yàn)樵u估價(jià)占交易價(jià)的70%-80%，而這個差距是由房子本身房齡、之前的用途以及所在地段等因素決定的。二手房要進(jìn)行售賣，一般都會找專業(yè)評估公司進(jìn)行評估，為了在今后貸款、抵押、擔(dān)保時(shí)風(fēng)險(xiǎn)低，評估價(jià)都會相對來說低一些。影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。評估價(jià)經(jīng)常比成交價(jià)低。是因?yàn)椋?、銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評估價(jià)就會比正常交易價(jià)保守，所以評估價(jià)比成交價(jià)低一些。2、二手房的位置及配置，還有房子的樓齡，破損比較嚴(yán)重的，條件差的房子，評估價(jià)就很低。3、現(xiàn)在信貸政策比較嚴(yán)，評估值也比較低一些。

• 問 二手房評估價(jià)與交易價(jià)的差距有多大？
  答

  評估價(jià)與交易價(jià)差距5%-10%。

  全部6個回答>
• 問 二手房評估價(jià)是什么概念？能否提高評估價(jià)？
  答

  聽說二手房評估價(jià)是房屋的市場價(jià)，提高評估價(jià)可能需要房屋條件好、市場行情好。

  全部5個回答>
• 問 二手房按揭評估價(jià)由什么決定?什么情況要評估價(jià)?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價(jià)高只能說你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

  全部3個回答>