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  第1步：買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第3步：付首期及資金監(jiān)管
  資金監(jiān)管目前已成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù)，約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，這樣放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不需要親自到銀行，也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家?guī)?lái)困擾?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第4步：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
  在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類(lèi)似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。
  簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
  交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話(huà)還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶(hù)口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶(hù)口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第5步：選銀行和辦按揭。
  如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶(hù)經(jīng)理，說(shuō)要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買(mǎi)家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第6步：過(guò)戶(hù)及交稅
  去過(guò)戶(hù)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶(hù)后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買(mǎi)方承擔(dān)的，所以買(mǎi)方需要在過(guò)戶(hù)前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。 2 .目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶(hù)期間的房產(chǎn)交易終止，買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶(hù)中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第7步：后續(xù)事項(xiàng)
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線(xiàn)電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話(huà)進(jìn)行咨詢(xún)，以免來(lái)回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:23:19
• 138****2874

  房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)：
  產(chǎn)權(quán)清晰：產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致;搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì);二手房產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。
  產(chǎn)權(quán)的完整性：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在過(guò)戶(hù)后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。
  房屋質(zhì)量：觀(guān)察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò);是否有私建部分;是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等;牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。
  居住空間：觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動(dòng)空間大小等。
  裝修配置：二手房看原房屋裝修的水平、程度如何;確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話(huà)線(xiàn)、寬帶的安裝是否完備等。
  物業(yè)管理：了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門(mén)代收還是自己去繳;觀(guān)察電梯是否可以正常使用;了解該區(qū)的停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況;當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃樱^(guān)察一下保安是否有責(zé)任心等。
  房屋歷史：了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限;有哪些人住過(guò)，有什么用途;還有原住戶(hù)在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r;是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。
  鄰里情況：鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買(mǎi)房前應(yīng)該要拜訪(fǎng)上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r;與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
  房屋價(jià)值：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的**低保值價(jià)。
  貸款條件：二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。
  產(chǎn)權(quán)的交接：需要找個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過(guò)戶(hù)完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:54
• 133****2996

  （一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  
  1.房主沒(méi)有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢(xún)核實(shí)。
  
  2.房子是多人共有，賣(mài)方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng)，如不能到場(chǎng)的需要提供同意出售證明及手寫(xiě)委托書(shū)。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買(mǎi)房的錢(qián)去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者一定不能同意業(yè)主用你的錢(qián)去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會(huì)有中介公司提供金融服務(wù)，千萬(wàn)不要自作主張同意業(yè)主使用買(mǎi)家的錢(qián)去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣(mài)家拿著你的錢(qián)真去還房貸，很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過(guò)戶(hù)之前被查封的，在合同里應(yīng)寫(xiě)清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:45
• 135****0495

  產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：
  1、房主沒(méi)有從事交易的資格，即假業(yè)主
  規(guī)避方法：注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢(xún)核實(shí)。
  2、房子是多人共有，賣(mài)方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  規(guī)避方法：在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng)，如不能到場(chǎng)的需要提供同意出售證明及手寫(xiě)委托書(shū)，已婚業(yè)主，還需要提供配偶的《同意出售證明》。
  3、房子有貸款、抵押尚未還請(qǐng)，業(yè)主需要用買(mǎi)房的錢(qián)去還貸解押的。
  規(guī)避方法：購(gòu)房者一定不能同意業(yè)主用你的錢(qián)去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，千萬(wàn)不能自作主張同意業(yè)主使用買(mǎi)家的錢(qián)去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣(mài)家拿著你的錢(qián)真去還房貸，很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
  4、房子被法院依法查封的。
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過(guò)戶(hù)之前被查封的，在合同里應(yīng)寫(xiě)清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  資金風(fēng)險(xiǎn)：
  1、房款資金
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后就玩消失。
  規(guī)避方法：買(mǎi)二手房時(shí)一定要資金監(jiān)管。
  注：交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出售人無(wú)法取得全部房款，房屋購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法取得房屋所有權(quán)、亦無(wú)法追回已經(jīng)支付的房款等。
  2、房子消耗的費(fèi)用資金
  有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒(méi)有結(jié)清等等一些情形。
  規(guī)避方法：簽約時(shí)一定要留保證金，不然等過(guò)完戶(hù)交房時(shí)一查費(fèi)用就不好辦了。
  房屋本身質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：
  對(duì)于房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，還需要專(zhuān)業(yè)的人士幫忙把關(guān)?？梢酝ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)前調(diào)查、實(shí)地觀(guān)察和簽約時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制等三個(gè)方面，來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 選擇房屋自主交易一般會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一般會(huì)存在四大風(fēng)險(xiǎn)：一是業(yè)主資格的審核。自主交易時(shí)，買(mǎi)家就要自行去檔案大廈查詢(xún)，看清楚這套房是否在業(yè)主名下。可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)主的房產(chǎn)在交易之前就已出售。二是看房風(fēng)險(xiǎn)。一般中介會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量有審核，自主交易則必須自己去仔細(xì)觀(guān)察房屋的質(zhì)量、房子內(nèi)是否有租客等情況。目前房貸緊張，更重要的是去銀行問(wèn)清楚自己是否符合貸款條件。三是合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂正式合同時(shí)，必須對(duì)于付款條件、違約情形的處理方式約定清楚，特別是對(duì)于雙方的履約情況要進(jìn)行證據(jù)保存。同時(shí)也要在合同約定好拿到房產(chǎn)證后多少天內(nèi)要去做抵押，防止一方不配合讓交易不能進(jìn)行。四是水電過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)。如果是通過(guò)中介過(guò)戶(hù)，一般都會(huì)留有水電押金。所以建議買(mǎi)方在和業(yè)主協(xié)商好并在合同約定的情況下，在定金支付時(shí)就扣留一部分的水電押金，等水電過(guò)戶(hù)完后再行支付。

• 問(wèn) 有沒(méi)有賣(mài)房的自主交易流程
  答

  給您一個(gè)建議,給中介5000元手續(xù)費(fèi)代辦,自己省心省力. 如果需要知道流程 還需您提供您房子的產(chǎn)權(quán)狀況，如,是否滿(mǎn)五年,是否還有代款! 您朋友是否有購(gòu)房指標(biāo),能否貸款! 等等...

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 借名買(mǎi)房可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？
  答

  借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)大，我吃過(guò)虧。還是走正規(guī)渠道，心里踏實(shí)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)高，買(mǎi)前需謹(jǐn)慎，最好別碰。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房交易存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房通常無(wú)法獲得正規(guī)銀行貸款，因?yàn)樗鼈儧](méi)有國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。即使有貸款，利率也較高，增加了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

  全部5個(gè)回答>