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• 143****0299

  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第3步：付首期及資金監(jiān)管
  資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第4步：簽訂買賣合同
  在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。
  簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
  交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益?？梢躁P(guān)注房源幫（fangyb888）
  第5步：選銀行和辦按揭。
  如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第6步：過戶及交稅
  去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
  風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。 2 .目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。可以關(guān)注房源幫（fangyb888）
  第7步：后續(xù)事項(xiàng)
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:23:19
• 138****2874

  房屋買賣注意事項(xiàng)：
  產(chǎn)權(quán)清晰：產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質(zhì);二手房產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。
  產(chǎn)權(quán)的完整性：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。
  房屋質(zhì)量：觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動過;是否有私建部分;是否有占用走廊或陽臺等;牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。
  居住空間：觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動空間大小等。
  裝修配置：二手房看原房屋裝修的水平、程度如何;確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。
  物業(yè)管理：了解該區(qū)水、電、煤、暖的價格及繳費(fèi)方式，是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況;當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。
  房屋歷史：了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限;有哪些人住過，有什么用途;還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r;是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。
  鄰里情況：鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
  房屋價值：通過對市場上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司進(jìn)行價值評估;銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的**低保值價。
  貸款條件：二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。
  產(chǎn)權(quán)的交接：需要找個雙方都信得過的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:54
• 133****2996

  （一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  
  1.房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實(shí)。
  
  2.房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務(wù)，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:45
• 135****0495

  產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：
  1、房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主
  規(guī)避方法：注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實(shí)。
  2、房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  規(guī)避方法：在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書，已婚業(yè)主，還需要提供配偶的《同意出售證明》。
  3、房子有貸款、抵押尚未還請，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  規(guī)避方法：購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，千萬不能自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  4、房子被法院依法查封的。
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  資金風(fēng)險(xiǎn)：
  1、房款資金
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后就玩消失。
  規(guī)避方法：買二手房時一定要資金監(jiān)管。
  注：交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出售人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
  2、房子消耗的費(fèi)用資金
  有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒有結(jié)清等等一些情形。
  規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費(fèi)用就不好辦了。
  房屋本身質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：
  對于房屋本身的質(zhì)量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關(guān)。可以通過購買前調(diào)查、實(shí)地觀察和簽約時的風(fēng)險(xiǎn)控制等三個方面，來避免風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-09-06 16:22:38

相關(guān)問題

• 問 選擇房屋自主交易一般會存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一般會存在四大風(fēng)險(xiǎn)：一是業(yè)主資格的審核。自主交易時，買家就要自行去檔案大廈查詢，看清楚這套房是否在業(yè)主名下?？赡軙霈F(xiàn)業(yè)主的房產(chǎn)在交易之前就已出售。二是看房風(fēng)險(xiǎn)。一般中介會對房屋的質(zhì)量有審核，自主交易則必須自己去仔細(xì)觀察房屋的質(zhì)量、房子內(nèi)是否有租客等情況。目前房貸緊張，更重要的是去銀行問清楚自己是否符合貸款條件。三是合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂正式合同時，必須對于付款條件、違約情形的處理方式約定清楚，特別是對于雙方的履約情況要進(jìn)行證據(jù)保存。同時也要在合同約定好拿到房產(chǎn)證后多少天內(nèi)要去做抵押，防止一方不配合讓交易不能進(jìn)行。四是水電過戶風(fēng)險(xiǎn)。如果是通過中介過戶，一般都會留有水電押金。所以建議買方在和業(yè)主協(xié)商好并在合同約定的情況下，在定金支付時就扣留一部分的水電押金，等水電過戶完后再行支付。

• 問 有沒有賣房的自主交易流程
  答

  給您一個建議,給中介5000元手續(xù)費(fèi)代辦,自己省心省力. 如果需要知道流程 還需您提供您房子的產(chǎn)權(quán)狀況，如,是否滿五年,是否還有代款! 您朋友是否有購房指標(biāo),能否貸款! 等等...

  全部4個回答>
• 問 借名買房可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？
  答

  借名買房風(fēng)險(xiǎn)大，我吃過虧。還是走正規(guī)渠道，心里踏實(shí)。

  全部5個回答>
• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)高，買前需謹(jǐn)慎，最好別碰。

  全部4個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房交易存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房通常無法獲得正規(guī)銀行貸款，因?yàn)樗鼈儧]有國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證書。即使有貸款，利率也較高，增加了購房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

  全部5個回答>