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• 131****1742

  　　期房和現(xiàn)房
  
  　　合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，購(gòu)房人要注意根據(jù)房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明先確定自己所買(mǎi)的房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]。
  
  　　別被所謂“現(xiàn)房”蒙了
  
  　　在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢？不一定！
  
  　　按國(guó)家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。 按規(guī)定，這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不一定要使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買(mǎi)這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)，但購(gòu)房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬(wàn)別心血來(lái)潮，買(mǎi)錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買(mǎi)期房更容易使自己陷入被動(dòng)。
  
  　　沒(méi)有土地使用證和房產(chǎn)證的房不管它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購(gòu)房人除了要查看預(yù)售許可證外，還要特別留意自己買(mǎi)的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個(gè)小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，就以為買(mǎi)這種房子就萬(wàn)無(wú)一失了，實(shí)際上這里存在著某種誤解。購(gòu)房人一定要清楚房子按套擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以分別抵押，別人的房子沒(méi)問(wèn)題，不等于您要買(mǎi)的房子也沒(méi)問(wèn)題。其實(shí)，房子蓋好了又沒(méi)有預(yù)售出去，被抵押的可能性更大。
  
  　　還有一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒(méi)賣出去，預(yù)售許可證過(guò)期了，房產(chǎn)證又沒(méi)辦下來(lái)，這種“無(wú)證”房不能說(shuō)絕對(duì)不能買(mǎi)，但買(mǎi)時(shí)一定要查清楚，**好的辦法是堅(jiān)持預(yù)售合同登記備案后再付款，不見(jiàn)兔子絕不撒鷹。
  
  　　購(gòu)房人特別要注意的是北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時(shí)限申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日起，持房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售；但自取得竣工備案表之日起超過(guò)四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”這個(gè)規(guī)定等于說(shuō)現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒(méi)有過(guò)期，但由于取得竣工備案表4個(gè)月而沒(méi)拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。
  
  　　預(yù)售許可證**重要
  
  　　人們通常都講購(gòu)買(mǎi)[預(yù)售商品房]要看“五證”，筆者認(rèn)為購(gòu)房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門(mén)看的，有時(shí)由于土地情況復(fù)雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒(méi)拿到土地許可證，也能憑交費(fèi)證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證，只要有預(yù)售許可，房子就可以賣。
  
  　　沒(méi)有預(yù)售許可證房子能不能賣的，按規(guī)定不能，但現(xiàn)實(shí)中有一些房地產(chǎn)商會(huì)變換形式，比如以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行預(yù)售，這種情況下，購(gòu)房人買(mǎi)不買(mǎi)，完全在購(gòu)房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購(gòu)房人通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)確實(shí)能省些錢(qián)，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大，如果房地產(chǎn)商**終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購(gòu)房人付的定金有可能會(huì)打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購(gòu)房人，筆者注）知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人（指房地產(chǎn)商，筆者注）沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買(mǎi)商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果”。
  
  　　購(gòu)房人還需要注意的是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?br/>
  　　這一條告訴購(gòu)房人兩個(gè)問(wèn)題：
  
  　　1．購(gòu)房人買(mǎi)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房并不成為購(gòu)房人要求退房的充足理由。
  
  　　2．購(gòu)房人千萬(wàn)不要以為房地產(chǎn)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證銷售商品房就可以隨便付定金，僅憑房地產(chǎn)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買(mǎi)賣合同不一定會(huì)得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購(gòu)房人請(qǐng)求法院解除合同才能達(dá)到目的。
  
  　　因此，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房人**好在合同第二條空白行中約定本合同成立的前提條件是房地產(chǎn)商在簽訂合同時(shí)已取得【五證】，如果購(gòu)房人在合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商在預(yù)售房屋時(shí)實(shí)際并未取得【五證】中的任何其中一項(xiàng)證明，購(gòu)房人可無(wú)條件要求房地產(chǎn)商在____日內(nèi)退回全部所付房款及賠償因購(gòu)買(mǎi)此房而產(chǎn)生的一切費(fèi)用和損失。
  
  　　一般情況下,期房的價(jià)格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購(gòu)房合同的履行,不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響,還受到許多客觀因素的制約;而現(xiàn)房的權(quán)屬和品質(zhì)已基本確定,糾紛較少,但價(jià)格較高,選擇余地較小。
  

  查看全文↓ 2018-09-15 23:10:31
• 157****6674

  期房的概念
  　　習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收；達(dá)到“七通一平”，即上水通，下水通、排污通、配電通、氣通(煤氣、天然氣或液化氣)、電話通、道路通、場(chǎng)地整平。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，也就是說(shuō)，即使通過(guò)竣工驗(yàn)收，達(dá)到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用許可證，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。
  　　購(gòu)買(mǎi)期房的好處
  　　(1)先期預(yù)購(gòu)，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開(kāi)始，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購(gòu)房者有了比較大的選擇余地。
  　　(2)價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%～10%，甚至更多。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)一般需要1年～2年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。為了及時(shí)收回現(xiàn)金，對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房持極大的歡迎態(tài)度。
  　　(3)付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí)，一般僅付1萬(wàn)元～2萬(wàn)元的定金和總房款10%左右的首期房款；第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí)，付款額約為總房款的60%；第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí)，購(gòu)房者將余下的款項(xiàng)付完，同時(shí)開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。
  　　(4)工程質(zhì)量隨時(shí)可見(jiàn)，便于監(jiān)督和提出意見(jiàn)。從付完定金的那一刻起，購(gòu)房者就可隨時(shí)去觀看工程進(jìn)度，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時(shí)都可一覽無(wú)余。
  　　購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題
  　　(1)根據(jù)圖紙買(mǎi)房，購(gòu)房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤(pán)的效果圖，而不是實(shí)物。許多開(kāi)發(fā)商將戶型平面圖做的簡(jiǎn)單而模糊，有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以判斷；而樓盤(pán)的效果圖則渲染得十分精美，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成誤導(dǎo)，如果在交房后與開(kāi)發(fā)商宣傳的差距較大，則會(huì)造成損失。
  　　(2)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的情況難以把握。如果開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中因?yàn)橘Y金不足，使工程停頓；或因技術(shù)實(shí)力不足，造成建設(shè)質(zhì)量的降低；以及在建設(shè)過(guò)程中擅自變更原來(lái)的設(shè)計(jì)或承諾，尤其是對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更，這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。
  　　(3)市場(chǎng)的行情和價(jià)格難以預(yù)測(cè)。在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌?chǎng)因素的作用，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，如果漲價(jià)，則購(gòu)房者受益；如果跌價(jià)，則購(gòu)房者會(huì)遭到損失。
  
  　　什么叫大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)？
  　　房產(chǎn)權(quán)本來(lái)是不分大小，只有一種定義，但由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定成俗的說(shuō)法，對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋。
  　　第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)講發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。這種解釋對(duì)購(gòu)房人分清買(mǎi)的什么房沒(méi)有太大關(guān)系。
  
  　　第二種解釋：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
  
  　　第三種解釋：買(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過(guò)“劃撥”得來(lái)，就是這里說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過(guò)“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來(lái)，就是這里所說(shuō)的“大產(chǎn)權(quán)”。二手房、集資建房、房改售房、回遷房不在筆者本文討論的范圍之內(nèi)，可以使用標(biāo)準(zhǔn)合同，也可使用其他合同。
  
  　　**近筆者又聽(tīng)到網(wǎng)友介紹：現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目的尾盤(pán)不再出售產(chǎn)權(quán)，而是出售使用權(quán)。買(mǎi)這種房比買(mǎi)同類產(chǎn)權(quán)房便宜，但購(gòu)房人還要每月按政府規(guī)定的公房出租價(jià)格交納房租（現(xiàn)在是3元／平方米）業(yè)內(nèi)管這種房也叫小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這種情況，筆者提醒購(gòu)房者買(mǎi)這種房只是買(mǎi)了使用權(quán)，完全談不到產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然這種合同和商品房的標(biāo)準(zhǔn)合同也沒(méi)什么關(guān)系了。
  
  　　因此購(gòu)房人簽合同時(shí)，對(duì)〖土地使用權(quán)出讓合同號(hào)〗、〖土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)〗、〖劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)〗應(yīng)該三選一，不能糊里糊涂都保留。如果一個(gè)都選不出來(lái)，就要考慮一下自己買(mǎi)的房將來(lái)是否根本不會(huì)得到國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2018-09-15 23:10:22
• 156****8392

  期房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。 　　消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 　　期房在港澳地區(qū)稱做為買(mǎi)"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 　　而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 　　從工程的角度來(lái)說(shuō)，期房則是從開(kāi)發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房?，F(xiàn)房
  現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。
  
  
  　　按國(guó)家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證（現(xiàn)在只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規(guī)劃到各區(qū)的現(xiàn)房都不擁有土地證，只有原來(lái)規(guī)市國(guó)土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買(mǎi)賣標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買(mǎi)這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)，但購(gòu)房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬(wàn)別心血來(lái)潮，買(mǎi)錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買(mǎi)期房更容易使自己陷入被動(dòng)。

  查看全文↓ 2018-09-15 23:10:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 售樓處有休息日嗎
  答

  肯定有休息日啊，他們一般都是輪休的

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 你們的電話是那個(gè)嘛？置業(yè)顧問(wèn)員也沒(méi)了，咋連系??？
  答

  你說(shuō)的是那個(gè)樓盤(pán)哇，具體名稱是什么

  售樓部啥時(shí)蓋開(kāi)盤(pán)時(shí)間

  答

  寫(xiě)清楚問(wèn)題，售樓部是哪個(gè)樓盤(pán)的售樓部嘛

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)大家，一般去樓盤(pán)看房，要給售樓部費(fèi)用嗎？
  答

  如果售樓部?jī)r(jià)格低，房介沒(méi)錢(qián)賺，誰(shuí)還會(huì)去中介買(mǎi)房子啊，售樓部銷售力量有限，他們只能通過(guò)中介的銷售渠道大面積銷售，才能**快的吧樓盤(pán)賣出去。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 鄭州永威上和郡地址在哪里？具體位置怎么走？周邊交通方便嗎？
  答

  永威上和郡緊鄰綠博園東門(mén)的人文路，導(dǎo)航到綠博就到了，交通很便利，駕車很快的額

  全部4個(gè)回答>