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• 134****7812

  一般情況下，新建房屋開(kāi)發(fā)商是統(tǒng)一為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的，然后給業(yè)主們開(kāi)具相關(guān)收費(fèi)發(fā)票。想知道開(kāi)發(fā)商提前收取契稅、維修基金是否作為辦產(chǎn)權(quán)證之用，可以通過(guò)向其索要發(fā)票來(lái)證明。此外，業(yè)主可以自行辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)，但需要開(kāi)發(fā)商先辦理初始登記。初始登記就是我們常說(shuō)的“確權(quán)”。按照規(guī)定，在房屋竣工90日內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商向登記機(jī)關(guān)申報(bào)，經(jīng)過(guò)房屋土地管理部門(mén)的審核，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。
  通過(guò)確權(quán)后，開(kāi)發(fā)商取得《房屋所有權(quán)證》。這個(gè)過(guò)程只能開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理，所以業(yè)主須確定開(kāi)發(fā)商是否對(duì)一期工程進(jìn)行了初始登記。

  查看全文↓ 2018-10-23 09:33:58
• 147****1648

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；
  現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！睙o(wú)論是根據(jù)約定還是規(guī)章規(guī)定，您都可以主張解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2018-10-23 09:33:40
• 154****3855

  一、開(kāi)發(fā)商逾期辦證后，一般會(huì)遇到兩種情況：
  
  （一）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議針對(duì)逾期辦證有約定；
  
  （二）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有明確約定。
  
  第一種情況比較常見(jiàn)，一般合同中都會(huì)有“房屋交付180天以?xún)?nèi)，出賣(mài)人協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)，逾期超過(guò)360天，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人實(shí)際交付房款的萬(wàn)分之二（一）進(jìn)行違約賠償，直至產(chǎn)權(quán)證辦出為止”的類(lèi)似約定。
  
  根據(jù)這條約定，法院對(duì)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證的態(tài)度一般是支持的。在買(mǎi)賣(mài)雙方的購(gòu)房合同有約定的前提下，依據(jù)合同約定，在沒(méi)有規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  第二種情況，就是合同中沒(méi)有約定，王曉鵬律師就曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)類(lèi)似的，開(kāi)發(fā)商雖然用的是合同模板，但是把逾期辦證這一條給模糊了，改成了“另行協(xié)商”。
  
  開(kāi)發(fā)商在做這一份合同時(shí)，可能就知道自己會(huì)逾期辦證，因此回避了該問(wèn)題。
  
  二、那么該怎么辦呢？
  
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
  
  （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
  
  （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
  
  （三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
  
  合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  
  《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
  
  法律據(jù)此已經(jīng)做出規(guī)定，另行協(xié)商我認(rèn)為是約定不明。因此若是雙方?jīng)]有約定或者約定不明的情況下，開(kāi)發(fā)商一樣要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
  
  三、那什么時(shí)候起訴呢？開(kāi)發(fā)商一直拖著會(huì)不會(huì)過(guò)訴訟時(shí)效？
  
  基于商品房買(mǎi)賣(mài)的特殊性，開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)有按合同義務(wù)及時(shí)交房，同時(shí)也有義務(wù)協(xié)助辦理更名、辦證的義務(wù)。所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿(mǎn)次日起三年計(jì)算訴訟時(shí)效。若是沒(méi)有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時(shí)效。
  
  因此，即使開(kāi)發(fā)商故意在合同中沒(méi)有約定逾期辦證的條款，也可以主張逾期辦證違約金，主張權(quán)利要及時(shí)，在法律保護(hù)的期限內(nèi)起訴，才有可能保障自己的合法權(quán)利。

  查看全文↓ 2018-10-23 09:33:24
• 136****3584

  如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理初始登記或沒(méi)有提供必要的證明導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
  在導(dǎo)致房產(chǎn)證無(wú)法及時(shí)辦出的原因中,可能還有是有關(guān)部門(mén)導(dǎo)致的,有關(guān)部門(mén)導(dǎo)致可以提起行政訴訟,要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 具體的法條可以參見(jiàn): 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條,《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第十八條第一款。
  
  補(bǔ)充：房產(chǎn)證：
  房產(chǎn)證（Premises Permit）購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。
  
  房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。
  
  2011年8月下旬稅務(wù)部門(mén)表示房產(chǎn)加名按房?jī)r(jià)一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱(chēng)，為防止虛假房屋買(mǎi)賣(mài)等行為，保障房屋交易安全，今后北京購(gòu)房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費(fèi)設(shè)立密碼，房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí)，須提供密碼才可辦理。預(yù)計(jì)于2013年下半年實(shí)施。

  查看全文↓ 2018-10-23 09:32:47
• 153****8255

  如果房產(chǎn)公司有明確約定，那么便應(yīng)該按照約定施行;如果沒(méi)有明確約定，一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是自交房后90天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就必須將房產(chǎn)證交予購(gòu)房者。
  如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，也應(yīng)該及時(shí)尋求法律的幫助。一般在購(gòu)房合同中都應(yīng)標(biāo)明辦房產(chǎn)證的具體期限，常有開(kāi)發(fā)商在這一點(diǎn)上含糊其辭，而購(gòu)房者又苦于沒(méi)有依據(jù)。
  在住宅交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該給予購(gòu)房者住宅交付使用許可證或是商品房房地產(chǎn)權(quán)證，如果缺少，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋。此后過(guò)了一定的期限，房產(chǎn)商還是沒(méi)有辦理完善產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者可以要求退房。

  查看全文↓ 2018-10-23 09:32:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么辦
  答

  根據(jù)**高人民法院《若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 開(kāi)發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！睙o(wú)論是根據(jù)約定還是規(guī)章規(guī)定，您都可以主張解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)怎么辦房產(chǎn)證?要找誰(shuí)?
  答

  開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，雖然其法人資格已經(jīng)消失，但其與購(gòu)房者的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系依然存在，而且在辦證過(guò)程中，購(gòu)房者才是真正的辦證主體，開(kāi)發(fā)商只起到協(xié)助作用，因此，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，具體步驟如下：第一，購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門(mén)，查詢(xún)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷(xiāo)。第二，如已合法注銷(xiāo)，購(gòu)房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證怎么辦?要怎么維權(quán)?
  答

  一、開(kāi)發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦？（一）要求賠償損失根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（二）要求解除合同根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第19條的規(guī)定，由于出賣(mài)人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣(mài)人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。這就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商不按照購(gòu)房合同辦理房產(chǎn)證長(zhǎng)達(dá)一年以上的，那么購(gòu)房者可以要求解除購(gòu)房合同，并且要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商跑了房產(chǎn)證怎么辦?開(kāi)發(fā)商跑了業(yè)主如何辦房產(chǎn)證?
  答

  這種情況可以帶著購(gòu)房合同，土地使用權(quán)證，身份證去房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)證，具體流程如下：1.確定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記開(kāi)發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。通常主管部門(mén)辦理初始登記所需時(shí)間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個(gè)月之后，可以向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)。為確保自己的利益，在《購(gòu)房合同》中應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商辦理初始登記的時(shí)限加以約定，尤其是開(kāi)發(fā)商辦理初始登記的**后期限以及辦理完畢后的“及時(shí)通知義務(wù)”等，明確不及時(shí)辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。2.到管理部門(mén)領(lǐng)取并填寫(xiě)《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》申請(qǐng)表填寫(xiě)之后需要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章。有的開(kāi)發(fā)商手中會(huì)有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取并填寫(xiě)就行了。可以事先向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個(gè)部門(mén)辦理，然后直接向該部門(mén)咨詢(xún)，省去奔波之苦。3.拿測(cè)繪圖(表)由于測(cè)繪表是登記部門(mén)確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一?？梢缘介_(kāi)發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取測(cè)繪表，或者帶身份證直接到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門(mén)申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。4.領(lǐng)取相關(guān)文件在前面詢(xún)問(wèn)相關(guān)部門(mén)時(shí)，一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請(qǐng)文件，一次齊全。這些文件包括購(gòu)房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫(xiě)好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開(kāi)發(fā)商審核并蓋章。5.繳納公共維修基金、契稅公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開(kāi)始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無(wú)論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會(huì)影響獲得房產(chǎn)證。6.提交申請(qǐng)材料材料主要包括以下幾種：(1)蓋章的申請(qǐng)表;(2)房屋買(mǎi)賣(mài)合同;(3)簽訂預(yù)售合同的買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房?jī)r(jià)結(jié)算的確認(rèn)書(shū);(4)測(cè)繪表、房屋登記表、分戶(hù)平面圖兩份;(5)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用收據(jù);(6)契稅完稅或減免稅憑證;(7)購(gòu)房者身份證明(復(fù)印件核對(duì)原件);(8)房屋共有的提交共有協(xié)議;(9)銀行的提前還貸證明。7.按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證一定要保存好管理部門(mén)給的領(lǐng)取證書(shū)的通知書(shū)，并按照上面通知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)時(shí)需仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。

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