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• 146****5386

  土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大。
  若以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行還原計(jì)算，會(huì)得到不切合實(shí)際的結(jié)果。如城市中的一塊空地，目前未做任何使用，實(shí)際收益為零，甚至是負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納各種稅費(fèi)），但并不表示這塊空地不具有收益價(jià)值；
  再如某企業(yè)占用一塊交通便利的土地，但由于經(jīng)營不善，由總收入減去總費(fèi)用所得的結(jié)果可能是負(fù)數(shù)，但也不意味著這塊土地?zé)o價(jià)格。
  客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

  查看全文↓ 2018-11-14 15:07:04
• 138****1356

  承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計(jì)算土地增值收益，因?yàn)橥恋卦鲋凳找嬉话惚灰暈橥恋厮姓邫?quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價(jià)格與土地成本價(jià)之差決定。

  查看全文↓ 2018-11-14 15:06:52
• 148****0240

  注意估價(jià)技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價(jià)思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費(fèi)用中多了一項(xiàng)內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金；
  第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務(wù)的配置。

  查看全文↓ 2018-11-14 15:06:46
• 137****0291

  正確估算補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。各地補(bǔ)交出讓金的方式不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，正確估算應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。特別應(yīng)注意補(bǔ)交出讓金后的出讓地價(jià)的內(nèi)涵，與應(yīng)補(bǔ)交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補(bǔ)交出讓金后的出讓地價(jià)中包含了城市配套費(fèi)等費(fèi)用，則應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應(yīng)當(dāng)包括城市配套費(fèi)等費(fèi)用。
  應(yīng)注意結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)行分析判斷。例如，在抵押估價(jià)時(shí)，考慮到實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)以拍賣方式處置抵押物，此時(shí)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額可能取高限。

  查看全文↓ 2018-11-14 15:06:41
• 151****8261

  合理估算市場租金。市場租金應(yīng)為客觀租金，而非估價(jià)對象的實(shí)際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實(shí)例進(jìn)行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟(jì)租金代替市場租金。土地經(jīng)濟(jì)租金是指土地租賃的正常租金回報(bào)。其公式為：土地經(jīng)濟(jì)租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費(fèi)。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實(shí)踐中，可用出讓土地的價(jià)格乘以租價(jià)比得到。有關(guān)稅費(fèi)主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護(hù)費(fèi)及管理費(fèi)等。

  查看全文↓ 2018-11-14 15:06:33

相關(guān)問題

• 問 住宅土地使用權(quán)問題？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
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  房屋的產(chǎn)權(quán)是永久的，不存在年限問題。住宅土地的**高使用年下是70年，但一般都不足70年。無論多少年，都不會(huì)對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生影響。按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅土地使用期屆滿會(huì)自動(dòng)續(xù)期，除了拆遷或土地征用（都可以足額補(bǔ)償）之外，現(xiàn)在沒有必要擔(dān)心土地使用年限到期以及后續(xù)問題。

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• 問 土地使用權(quán)不能抵押問題？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
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  這塊地的使用權(quán)在法律上稱為“建設(shè)用地使用權(quán)”，是可以抵押的。在向銀行抵押之后，銀行便取得了抵押權(quán)，但土地使用權(quán)仍然是原權(quán)利人的，原來的使用權(quán)人仍然可以使用。只是到時(shí)如果還不上銀行貸款的話，銀行會(huì)將這塊地的使用權(quán)賣掉，從賣得的價(jià)款當(dāng)中扣下欠款。如果有剩余，銀行還得退還剩余的錢。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)管理問題？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
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  有下列情形之一的，其劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：　　（一）社會(huì)公共利益建設(shè)需要的；　　（二）轉(zhuǎn)讓后的土地用途不符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的；　　（三）縣級以上人民政府依法決定收回的；　?。ㄋ模┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權(quán)的；　?。ㄎ澹┯袡?quán)屬爭議的；　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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• 問 土地使用權(quán)出讓金管理問題？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
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  土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

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• 問 單獨(dú)計(jì)價(jià)的土地使用權(quán)？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
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  企業(yè)現(xiàn)在購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在會(huì)計(jì)核算上按實(shí)際發(fā)生成本記入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”；開發(fā)利用時(shí)以“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)入開發(fā)商品房成本，或轉(zhuǎn)入在建工程成本；開發(fā)利用完成后，在會(huì)計(jì)核算上列入“固定資產(chǎn)——建筑物或構(gòu)筑物”或“開發(fā)商品——商品房”；該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值記入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”。

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