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• 146****5503

  土地使用權(quán)出讓的程序
  　　1.土地使用權(quán)出讓的審批程序
  　　房地產(chǎn)熱過(guò)后，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，其中重要的控制措施是嚴(yán)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭———土地使用權(quán)出讓關(guān)，嚴(yán)格出讓的審批程序。依照有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)經(jīng)過(guò)下列審批程序：
  　　(1)確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)是指省級(jí)以上人民政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地的需求，在保證土地供需平衡基礎(chǔ)上提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃控制指標(biāo)。一般包括國(guó)家級(jí)控制指標(biāo)和省級(jí)控制指標(biāo)兩個(gè)層次，又分為長(zhǎng)期、中期和年度控制指標(biāo)三種。
  　　(2)制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地需求的實(shí)際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權(quán)總面積方案。一般包括出讓項(xiàng)目的名稱(chēng)、投資開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。投資總額、開(kāi)發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類(lèi)等等。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案須報(bào)上一級(jí)人民政府審批。
  　　(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標(biāo)或拍賣(mài)方式，還須擬定相應(yīng)的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補(bǔ)償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補(bǔ)償方案。
  　　(4)正式報(bào)批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級(jí)人民政府正式報(bào)批。年月日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對(duì)土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限相同。
  　　2.土地使用權(quán)出讓的操作程序
  　　土地使用權(quán)出讓經(jīng)依法審查并獲得批準(zhǔn)后，即可進(jìn)入操作程序。其操作必須嚴(yán)格依下列法定程度進(jìn)行：
  　　(1)出讓方采取協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方式確立受讓方。
  　　(2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權(quán)出讓金。
  　　(3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)》證。至此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓受讓關(guān)系正式成立。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:46
• 148****0318

  辦理國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓
  辦理流程 公告→登記→受理→資質(zhì)審查→交納保證金→拍賣(mài)→簽約→擬文→審核→交費(fèi)→報(bào)批→發(fā)文
  申報(bào)材料 按拍賣(mài)公告及有關(guān)拍賣(mài)文件的要求提供報(bào)件材料。
  收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地出讓金見(jiàn)合同約定
  2、契稅為4％
  
  辦理國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓
  辦理流程 申請(qǐng)→受理→初審→審查→簽約→擬文→審核→交費(fèi)→報(bào)批→發(fā)文
  
  申報(bào)材料 1、法人資格證明(營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證的復(fù)印件4份)；
  2、法定代表人證明(原件4份)；
  3、法定代表人身份證明(復(fù)印件4份)；
  4、授權(quán)委托書(shū)(原件1份)；
  5、受委托人身份證明(復(fù)印件1份,原件核查)；
  6、國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)書(shū)(原件4份)；
  7、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件(原件1份，復(fù)印件3份)；
  8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃條件附件(復(fù)印件4份，原件核查)；
  9、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖(復(fù)印件4份)；
  10、土地勘測(cè)定界圖(原件4份)；
  11、土地估價(jià)報(bào)告及地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)文件(原件1份，復(fù)印件3份)；
  12、有關(guān)協(xié)議(原件1份，復(fù)印件3份)；
  13、其它需要提供的材料。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:36
• 153****9257

  一、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
  （一）單位用地轉(zhuǎn)讓
  1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書(shū)、身份證明等資料。
  2、審查
  接到申請(qǐng)后，承辦人應(yīng)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。
  如改變土地用途須有規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)。轉(zhuǎn)讓時(shí)需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門(mén)意見(jiàn)。
  3、現(xiàn)場(chǎng)勘察
  現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。如需分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)考慮土地利用率、出路及他項(xiàng)權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。
  4、地價(jià)評(píng)估，并提供報(bào)告書(shū)
  審核評(píng)估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的，建議市府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；價(jià)格過(guò)高的，可建議采取必要調(diào)控措施。
  5、填寫(xiě)轉(zhuǎn)讓審批表
  認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃意見(jiàn)等資料，用途、價(jià)額、年期等內(nèi)容填寫(xiě)要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。
  6、審批
  審批內(nèi)容包括費(fèi)用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表須經(jīng)所長(zhǎng)簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。
  7、交納有關(guān)稅費(fèi)
  8、登記編號(hào)
  審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對(duì)補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號(hào)。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。
  9、土地使用權(quán)變更登記
  經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫(xiě)變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。
  備注：
  1、如為協(xié)助法院執(zhí)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)法院提供的裁定書(shū)（判決書(shū)），協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及其中所載明的宗地四至面積籌辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，可以不經(jīng)被執(zhí)行人同意。
  2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)换蚴栈貒?guó)有后出讓國(guó)有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)。
  3、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過(guò)公證。
  4、有關(guān)資料采用復(fù)印件時(shí)，應(yīng)與原件核實(shí)并予注明。
  5、分立、更名等涉及土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)提供有效的證明材料。分立者應(yīng)為原同一單位或家庭成員，且單位所有權(quán)性質(zhì)不變；更名者應(yīng)為同一使用權(quán)人。繼承的須提交繼承文書(shū)或公證文書(shū)等。繳納有關(guān)費(fèi)用后，繼承、分立、更名可填寫(xiě)變更登記審批表直接進(jìn)行變更登記。夫婦共同購(gòu)置的房地產(chǎn)，可以設(shè)定為共有財(cái)產(chǎn)，經(jīng)申請(qǐng)可參照更名辦理。找房地產(chǎn)資料,到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
  6、企業(yè)改制土地變更實(shí)際上一種轉(zhuǎn)讓行為，通常以有償方式取得土地使用權(quán)，原則上需轉(zhuǎn)讓審批。
  （二）個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓
  個(gè)人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個(gè)人住宅用地可以按劃撥用地對(duì)待，在辦理過(guò)程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
  1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)；
  2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)以當(dāng)場(chǎng)簽押為準(zhǔn)；
  3、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)未繳納年租金者須繳納地價(jià)總額
  1％有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。
  二、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
  下列集體土地使用權(quán)視情況可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br/>（一）鄉(xiāng)、村企業(yè)需經(jīng)審批可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，確需對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)土地主管部門(mén)審查同意并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)征為國(guó)有后，可以依法出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)?；另抵押的集體土地，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法轉(zhuǎn)讓。
  （二）依法登記的城鎮(zhèn)個(gè)人住宅使用的集體土地，經(jīng)土地所有權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)兏蟮耐恋厥褂脵?quán)性質(zhì)仍為集體土地使用權(quán)。
  

  查看全文↓ 2018-11-14 22:00:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 集體土地出讓流程是什么？
  答

  農(nóng)民集體土地是不可以直接轉(zhuǎn)讓為出讓地的，根據(jù)《土地管理法》第四十三條、第六十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。、　　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問(wèn) 綜合土地出讓金是什么??？
  答

  綜合土地出讓金是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，國(guó)家憑借土地所有權(quán)向土地使用者收取的費(fèi)用。土地出讓金不包括征地或拆遷、土地整治開(kāi)發(fā)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的話可以咨詢(xún)當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門(mén)的土地利用處，補(bǔ)辦出讓的出讓金基本是按評(píng)估價(jià)格的40%收取，當(dāng)然具體情況不同，折扣比例不同，有更低，有的100%，要按不同情況套不同的文件,經(jīng)營(yíng)性用地全部招標(biāo)拍賣(mài)，出讓金也是足額交納

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 交土地出讓金流程是什么呢？
  答

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。 土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說(shuō)，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

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• 問(wèn) 土地出讓金返還款是什么?。?/a>
  答

  一、土地出讓金返還是什么所謂土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款，就是在土地出讓過(guò)程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；（2）土地的增值溢價(jià)部分。成本部分的返還流程：土地整理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國(guó)土部分認(rèn)可后提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。土地增值溢價(jià)部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級(jí)財(cái)政留成部分向政府提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。

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• 問(wèn) 土地出讓金征收依據(jù)是什么??？
  答

  土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金？在此特收集相關(guān)資料以供參考。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款土地出讓金計(jì)算方法土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。

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