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• 146****2861

  土地管理法不屬于房地產(chǎn)專門法律，它只是屬于涉及了房地產(chǎn)用地方面的有關法律。
  　　《中華人民共和國土地管理法》是為了為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展而制定的法律。1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，自1987年1月1日起

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• 154****1733

  
  一、基本概念
  房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指對房地產(chǎn)關系進行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟法中有關調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機關即全國人民代表大會制定的對城市房地產(chǎn)關系作統(tǒng)一調(diào)整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括以下幾項： (1)土地、房屋財產(chǎn)關系。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務活動的基礎。(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。
  二、基本體系
  1、 房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體。中國目前采用后一種立法模式。
  2、廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定；第二關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；第三關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；第五關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定；
  3、我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應由三步份立法組成：綜合的法；如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規(guī)定；專門的法；如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他們的實施條例、細則、辦法之類；相關的法。如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護法》、《擔保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規(guī)定。其中**基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。
  三、房地產(chǎn)法律關系的概念 房地產(chǎn)關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關系。房地產(chǎn)關系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關系是法律調(diào)整的結(jié)果。
  構(gòu)成要素
  (1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。 (2)客體，即房地產(chǎn)法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。還包括行為。 (3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關系的**基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。
  四、基本原則
  (1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，——經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。 (2)土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 (3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。 (4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。 (5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。 (6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)

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• 146****3918

  
  屬經(jīng)濟法類。法律體系為中國特色社會主義法律體系。
  中國特色社會主義法律體系，是指適應我國社會主義初級階段的基本國情，與社會主義的根本任務相一致，以憲法為統(tǒng)帥和根本依據(jù)，由部門齊全、結(jié)構(gòu)嚴謹、內(nèi)部協(xié)調(diào)、體例科學、調(diào)整有效的法律及其配套法規(guī)所構(gòu)成，是保障我們國家沿著中國特色社會主義道路前進的各項法律制度的有機的統(tǒng)一整體。這個體系由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)三個層次，憲法及憲法相關法、民法商法、行政法、經(jīng)濟法、社會法、刑法、訴訟與非訴訟程序法七個法律部門組成。

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