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• 157****0347

  農(nóng)村住房可以申請辦理買賣過戶，需要受讓方是本村農(nóng)業(yè)戶籍，雙方到村委會申請辦理手續(xù)。
  《房屋登記辦法》：
  第八十六條
  房屋所有權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）房屋所有權證書；
  （四）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
  （五）證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  （六）其他必要材料。
  申請村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
  農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
  第八十七條
  申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:20:14
• 139****2021

  根據(jù)國家政府規(guī)定：
  
  宅基地使用權不得單獨轉(zhuǎn)讓。有下列轉(zhuǎn)讓情況，應認定無效：
  
  城鎮(zhèn)居民購買。
  法人或其他組織購買。
  轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準。
  向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。
  受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
  宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：
  
  轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房。（含宅基地）
  同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓。
  受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件。
  轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意。
  宅基地使用權不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:20:08
• 134****1531

  農(nóng)村有房產(chǎn)證的房子買賣是有條件限制的，依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人應當屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
  
  經(jīng)過規(guī)劃建設辦批準建設及驗收合格的房屋，村民需要辦理房屋產(chǎn)權證的，應當向當?shù)胤抗芩岢錾暾?，并提交土地使用證、報建驗收證明、房屋面積測繪報告等資料。房管部門在受理農(nóng)村村民要求辦房產(chǎn)證的申請后。將會檢查相關資料，并將申請登記的事項在村集體組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或有異議不成立的，將給予登記發(fā)證。
  
  

  查看全文↓ 2018-11-28 09:20:00
• 147****1500

  農(nóng)村房屋可以買賣，但是只有房屋的使用權，因為農(nóng)村的宅基地國家禁止買賣。
  如果本人已經(jīng)進城或者離開農(nóng)村，要把老家在農(nóng)村的房子出售，不可以買給有城市戶口的人但可以買給同村的村民，或經(jīng)有關部門批準落戶的農(nóng)民，當然只能算建筑物的錢了，土地是不能算錢的。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，故村民在取得新宅基地之后，不應繼續(xù)占有原宅基地，必須及時退交村委會,由村委會依照村莊規(guī)劃方案另行安排。
  我國的土地屬于全民所有或農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定,“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！痹摲ǖ诹龡l還規(guī)定,“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:19:56
• 132****6611

  宅基地只能在本村村民之間買賣，不能出售給本村村民之外的人。
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！鞭r(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
  
  農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。經(jīng)依法批準的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。根據(jù)宅基地使用權隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權隨房屋所有權而轉(zhuǎn)移。
  
  1984年**高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉(zhuǎn)歸新房主使用?！标P于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權須經(jīng)過申請批準后方可隨房轉(zhuǎn)移。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:19:48

相關問題

• 問 農(nóng)村房屋是否可以買賣？
  答

  根據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，農(nóng)民只有使用權，不能買賣。但農(nóng)村房屋作為私有財產(chǎn)，在滿足一定條件下可以買賣。具體條件包括：買賣雙方為同一集體經(jīng)濟組織成員，買方無其他宅基地，買賣行為符合土地利用規(guī)劃。農(nóng)村房屋買賣需辦理土地使用權變更登記。

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• 問 ??農(nóng)村房屋可以買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣是否合法？
  答

  農(nóng)村房屋只有本村的人員可以買賣，非本村集體組織的個人或單位購買的，買賣后不受法律保護，確權后宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉(zhuǎn)賣給村集體外的成員。農(nóng)村房屋確權登記頒證是為了清晰產(chǎn)權，保護農(nóng)民的財產(chǎn)權益。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部是可以流轉(zhuǎn)的，但要賣給本集體經(jīng)濟組織之外的人，那是不可以的。如果宅基地可以賣給社會上任何人，那就變成商品房了，這個土地的性質(zhì)就變了。

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• 問 ??農(nóng)村房屋可以買賣嗎？農(nóng)村房屋買賣是否合法呢？
  答

  可以、但是農(nóng)村房屋和宅基地不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人。根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是本集體經(jīng)濟組織的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致該房屋所在的宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定相抵觸。中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關的宅基地使用權作為標的物連同房屋一同出賣了，這實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有權土地進行非農(nóng)業(yè)建設，因而違反了該條規(guī)定。國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產(chǎn)證?！?

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• 問 ??哪位曉得買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)是怎樣的買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應當首先到當?shù)厮痉üC部門進行公證；之后，買方應該到當?shù)刎斦U納3%的房契稅；然后，雙方到當?shù)胤抗芩暾堔k理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進行定案登記并實行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權無異議的，變更房屋產(chǎn)權登記。在辦理產(chǎn)權變更過程中，需繳納一定手續(xù)費。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會建設部文件計價格(2002)121號文件關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收費按住房建筑面積收取。收費標準為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔，經(jīng)濟適用房減半計收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費屬經(jīng)營服務性收費，由經(jīng)批準建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務，辦理交易手續(xù)時收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。因此，在變更房屋所有權登記后，還應到當?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應到當?shù)亟ㄔO局城鄉(xiāng)建設管理辦變更建設工程規(guī)劃許可證和建設用地規(guī)劃證等相關手續(xù)，交取房屋造價1%—2%的手續(xù)費。二、農(nóng)村房屋買賣有什么效力農(nóng)村房屋是否允許買賣呢?這是一直存在爭議的問題：一種意見認為房地一體，農(nóng)村房屋買賣涉及農(nóng)村宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《土地管理法》等相關法律，我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。另一種意見認為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買賣，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。并且從我國《土地管理法》第六十二條關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定也可以看出，立法并沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權的交易行為。而在現(xiàn)實生活中，經(jīng)濟的發(fā)展、市場的繁榮、交易的頻繁促使不動產(chǎn)作為一項具有較大經(jīng)濟價值的商品走向市場，在資金融通、投資興業(yè)等各個環(huán)節(jié)發(fā)揮著很重要的作用。相對于具有完全所有權的城市商品房，農(nóng)村房屋買賣行為目前并沒有一部法律或是規(guī)章進行調(diào)整，法律層面還是一片空白。而出于生產(chǎn)、生活、經(jīng)濟往來的需要，農(nóng)村房屋買賣這種行為越來越普遍，相應由此而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也越來越多。特別是城市近郊農(nóng)民由于城市的擴張、土地的增殖、征地拆遷的經(jīng)濟利益等要求收回原已出賣的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，要求確認合同無效案件量激增。由于目前相關法律、法規(guī)不夠明確，審判實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力認識也存在差異。比較典型的是北京通州區(qū)的畫家村房屋買賣合同糾紛被確認無效案和北京市城鎮(zhèn)居民馬某購買海淀區(qū)某村農(nóng)村房屋認定有效案。為什么會出現(xiàn)這樣差異很大的兩種裁判結果呢?通過審判實踐我們得出這樣的結論：農(nóng)村房屋買賣是有條件的，不是所有的買賣合同都是無效的，但也不是全部是合法有效的。那么如何去判定已達成的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效呢?這要從合同法對有效合同的構成要件來看：一個有效合同包括：合同主體適格，內(nèi)容合法，不違反法律的強制性規(guī)定和公序良俗。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認定上，由于法律法規(guī)的空白以及標的物的特殊性，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還要加上一個特殊點，就是遵照國家政策的相關規(guī)定。為說明問題，我們根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。第一、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這突破了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效。第二、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。第三、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，對這類合同，總的原則是因違反國家政策而認定合同無效。在案件判決結果上，一般對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，未經(jīng)有關組織和部門批準的，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款；如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利；調(diào)解不成，應確認合同無效，并根據(jù)雙方的過錯確定賠償損失數(shù)額，既要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失，也要考慮買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，對其添附價值進行合理補償。當然，在大前提確認無效的情況下，還存在著另外情形：對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，經(jīng)過關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋，并且持有相關權利證明的，應維持交易穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的所有權。因此，對于將農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員的房屋買賣合同目前仍是有限地予以承認合同效力，且條件限制的比較嚴格。農(nóng)村房屋買賣合同無效的情況1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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• 問 有誰曉得農(nóng)村買賣土地是否合法？
  答

  1、國家保護合法的土地流轉(zhuǎn)行為，轉(zhuǎn)讓或者買賣土地承包經(jīng)營權也是流轉(zhuǎn)的形式之一，但要依法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地私下轉(zhuǎn)讓，簽訂的買賣協(xié)議合同沒有法律效力。2、買房（承包方）買來土地用于非農(nóng)用途（修路）承擔的違法情節(jié)重。3、土地流轉(zhuǎn)后，是否回收具體還需依據(jù)法院的判決。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條規(guī)定，承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應當及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請?！?*高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二條：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。第三十三條：土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)應當遵循以下原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

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