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• 143****0005

  實際案例之“借名購房”的糾紛
  有一位姓夏的先生，他與徐先生經協(xié)商，以6萬元價格買下徐先生名下的3間房。因其是農業(yè)戶口，當時政策限制無法辦理房屋買賣過戶手續(xù)，于是找到自己的叔叔，雙方口頭約定以叔叔的名義購買房屋，購房款由夏先生出資，所有權也歸夏先生。
  數年后，夏先生要求叔叔履行當年的約定，將房屋過戶至自己名下，但對方不配合。夏先生起訴至法院，請求判決涉案房屋歸自己所有，要求叔叔配合辦理過戶手續(xù)。夏先生的叔叔則辯稱，涉案房屋系自己出資購得，并非夏先生所述借名購買。
  原審法院審理后認為，根據現有證據，不能證明夏先生與夏先生的叔叔曾有約定，夏先生提供的證據不足以證明其主張，故法院未支持夏先生的訴求。
  借名應簽書面協(xié)議保留證據
  借名買房的法律風險，可以說是選擇規(guī)避政策的必然結果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風險就是未來的各種未知的變數。在此簡單羅列一些常見的風險。借名人反悔，實際出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權甚至收回購房款都很困難。
  在借名買房中，事實購房人若想得到法院的確認，一定要注重證據的留存。簽訂借名買房書面協(xié)議，為了預防風險，房屋實際出資人、借名買房的事實等一定要約定清楚；
  保存出資證明，如果使用現金，要讓對方出具收據并注明用途，尤其是大額現金；建議盡量通過銀行轉賬保留轉賬存根，且在存根上雙方簽字注明為借名買房的出資款項。shqianyy

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:13
• 135****6158

  （一）風險一：失去房屋所有權有的時候，雖然本人具有購房資格或權利，但是因為某種原因，如家庭問題、婚姻問題等，不方便將房屋登記在自己名下，從而采用別人的名字買房。這樣借用他人名義買房的風險在于您可能會失去自己的房屋所有權。如果借名人無法證實名別人名義買房事實的，即不能夠證明用別人名義買房協(xié)議、購房款由其提供或者無法提供證據證明用別人名義買房事實存在的，法院一般會將出資購房的行為認定是一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得房屋的所有權。另外，根據無權公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意的第三人，由于其房屋登記在被借用人名下，那么借用人不能以自己是房屋的實際出資人來對抗善意第三人。**終，借用人很可能無法取得房屋所有權。
  （二）風險二：購買違法，國家收回住房國家的政策性住房是國家為了解決城市低收入家庭住房困難而實施的民生工程，但由于其優(yōu)惠的價格也吸引了不少并不具備購買政策性住房的市民，他們?yōu)榱艘?guī)避購房資格的限制，而借用具備資格的他人購買。但是，國家也出臺了相關的政策法規(guī)來保障政策性住房的建設。因為貪圖政策性住房的優(yōu)惠政策而借用他人名義買房的行為，違反了國家關于政策性住房的規(guī)定。因此，這種購買行為也可能會被認定為無效購買，國家將會收回政策性住房的房屋所有權。
  （三）風險三：無法取得單位集資房屋所有權單位自行集資所建房屋也是受到大眾追捧的對象，有的人為了買到價格便宜的集資建房也會使用有資格購買人的名義買房，這樣做的風險在于，您有可能會因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購權而無法取得房屋所有權。
  二、用他人名義買房能不能賣用他人名義買房存在風險隱患太多，如果借名人無法向法院證明其房屋是自己借用別人名義買房，法律上房子產權以合同上的登記名為準，借名人與被借名人則是借貸關系，這樣的房子是不能夠辦理房產證的。根據我國《城市房地產管理法》，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。另外，在現實生活中，由于沒有房產證書的房子在市場中的流通存在很多糾紛隱患，對于購房者來說，購買這樣無產權的房屋，多數也不放心。以上就是關于用他人名義買房是否有風險、用他人名義買的房能不能賣問題的解答。在實踐中，由于各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。尤其在國家限購令發(fā)布后，有人因不符合購房資格而借用親戚朋友的名義購買房產，這樣的行為實際上存在著很大的風險，如果您現在正有這樣買房的打算，**好先向專業(yè)的律師進行咨詢，尋求幫助，規(guī)避風險，這樣才能夠讓您在購買房屋過程中更加安心、放心。

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:08
• 137****7444

  借名買房賭誠信
  就北京、上海這樣的一線城市而言，房產的經濟價值是巨大的，誠信與情感被利益綁架，變得脆弱不堪，預期愿望無法實現，變成了現實的風險與糾紛。shqianyy
  借名買房是指實際出資人由于某種原因（多是受一線城市限購政策的影響自己無買房資格）通過借用他人名義與買方簽訂房屋買賣合同達到獲取房屋的目的。
  借名買房的法律風險，可以說是選擇規(guī)避政策的必然結果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風險就是未來的各種未知的變數。在此簡單羅列一些常見的風險。
  借名人反悔，實際出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權甚至收回購房款都很困難；
  借名人房產處置給第三人，且第三人出于善意購買房屋，支付了合理對價，并已辦理過戶手續(xù)，善意的受讓人將取得房屋的所有權，那么實際出資人就只剩下索要購房款的機會了；
  買賣合同有效嗎？
  我國現行的法律當中，對“借名買房”未出臺相應的條款規(guī)定。就房屋買賣合同本身，是直接約束買賣雙方的，是有效的民事法律行為，即買賣合同本身是有效的。
  當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。
  如果借名買房存在惡意規(guī)避法律或政策的行為，雙方合意購置是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，盡管違反的不是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但法院卻可以損害社會公共利益為由，認定雙方約定無效。
  所以還是別用借名買房的好，畢竟你對一個人的了解是有限的，即使再親的朋友、家人，也會因為外在的誘惑、自身的欲望而產生改變呢！

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:03
• 154****6645

  借他人名義買房可能會出現，后期他人可能會私吞房產，買賣，轉讓或者抵押。
  
  購房人可以這樣保護自己利益：
  1、可以找自己信得過的人幫忙，**好是親人。
  2、買房和還貸的銀行流水保留
  3、雙方擬定協(xié)議，對方不能買賣，轉讓或者抵押房產，并公證。

  查看全文↓ 2018-11-28 16:28:58

相關問題

• 問 借用他人名義購房會有什么風險嗎？
  答

  借他人名義買房可能會出現，后期他人可能會私吞房產，買賣，轉讓或者抵押。購房人可以這樣保護自己利益：1、可以找自己信得過的人幫忙，**好是親人。2、買房和還貸的銀行流水保留3、雙方擬定協(xié)議，對方不能買賣，轉讓或者抵押房產，并公證。

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• 問 ??借用他人名義購房會有哪些風險嗎？
  答

  以別人的名義購買經濟適用房風險可能就是資料不齊全等（一）按要求如實填寫的《個人購買經濟適用住房申請審批表》及戶口簿、身份證、結婚證，喪偶的提供相關證明，離異的提供離婚證及未成年子女撫養(yǎng)證明；（二）提供申請人戶籍所在地及實際居住地的現住房證明、與申請人合并計算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬所擁有的其他房產證明，有工作單位的還需提交單位有無分配住房的證明；（三）提供申請人及合并計算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬上一年度收入證明（工資收入含基本工資、各類補貼或其他收入，應由所在單位提供；無工作單位的到戶口所在地社區(qū)居委會和街道辦事處辦理書面證明），上一年度個人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證；未就業(yè)的，提供失業(yè)證或其他相關證明；個體工商戶，提供經營執(zhí)照、上年度個人所得稅及相關稅收繳交憑證

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• 問 ??借用他人名義買房有什么風險？購房人怎么保護自己的利益？
  答

  如果因某種原因一定要以他人名義買房，請務必做好房屋歸屬的公證。以他人名義買房的風險很大。作為實際出資人，如果事先沒有跟被借名人簽訂協(xié)議并保留當初的出資轉賬憑證，就很難維護自己的權益。如果被借名人將房屋出售，則買房人無權向新產權人主張權利，只能要求被借名人賠償損失；如果被借名人對外有債務，債權人可以請求法院查封并拍賣該房產；如果被借名人死亡，房屋還可能因為遺產繼承關系，被其他人繼承。因此建議買房人不要借用他人名義購房，以免財產權益受到損害時，難以得到法律保護。

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• 問 借用他人名義買房有什么風險？購房人如何保護自己的利益？
  答

  1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。 2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因： （1）規(guī)避法律或者政策： 購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是**常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。 （2）轉移財產逃避債務： 債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。 （3）貪圖便宜享受優(yōu)惠： 比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。 （4）簡便手續(xù)，減少稅費： 比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。 3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險： （1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。 （2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。 （3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執(zhí)行。 1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同**好注明：“經雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關?！?而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。 2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，并且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓后已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。 3、至于登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產登記為依據，查封并拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產主張權利并要求法院停止執(zhí)行。根據《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。 綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事后反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關事宜，您也會省心不少。

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• 問 借用他人名義買房會有什么后果 還有效嗎
  答

  國家出臺了一些保障房政策維護房地產市場的穩(wěn)定，一些購房者為了能夠享受國家的優(yōu)惠政策會鋌而走險，借用他人的名義購買保障房。還有在一些一線城市，由于限購政策，一些購房者因為沒有購房資格借用他人名義買房。看起來很美，實則暗藏著巨大的風險。以他人名義買房，房屋買賣合***簽訂的是他人的名字，房產證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購房人的美夢會成為一場空。 案情：以他人名義購房經適房未能獲得房產證 2005年12月，北京M住宅合作社集資建房，只有合作社社員才能參加，入社條件是有北京市城鎮(zhèn)常住戶口的中低收入家庭的居民，該房屋納入經濟適用房管理。原告袁某不符合入社條件，被告王某是該社社員。2006年袁某與王某協(xié)商，由袁某以王某的名義出資參與集資建房，交納房款。2007年1月該房建成交付，袁某對房屋進行了裝修，并一直在此居住，但該房屋所有權人登記的是王某。后袁某起訴要求確認其是該房屋所有權人，但王某稱自己持有所有權證，不同意袁某的要求。 結果：不符合購買資格 返還房產沒商量 經法院審理認為，本案中，原告因不具備購買經濟適用住房的條件，而借用被告的名義購買經濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經濟適用住房的相關規(guī)定，應屬無效。合同無效后，原告因購買該房屋所支出的購房款，被告應當予以返還。為維護政策性住房的管理秩序，杜絕借名買房行為，應確定該房所有權歸有相應資格的王某所有。 另外，對于該合同的無效，原、被告雙方均有過錯。故對于因房屋**所產生的收益，被告應按照其過錯程度給予原告相應的補償，補償數額由法院根據房地產估價報告等酌情予以確定。 律師講法： 由于我國目前實行購房實名制，即簽訂買賣合同的買受人與房產管理部門**終登記的所有權人保持一致；而在確立不動產的所有權歸屬時，我國采用不動產登記主義，即根據房產證和房屋管理部門登記的所有權主體確立房產的歸屬。 因此，借用他人名義買房，房產證上就是他人的名字，在法律規(guī)定上，該房屋就是登記人的房產。一旦糾紛，有理說不清。此時實際購房人必須拿出證據證明房屋就是自己買的。如果不能證明，則房子有可能被人搶走。在這個房價漲多降少的現階段，房子被收回去，重新買房可能需要支付一大筆購房款了。 所以，如果要以他人名義買房，一定要做好房屋歸屬的公證，把風險降到**低。此外，還需要注意保存好購房合同、房款支付憑等資料，以便主張自己的權利。