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• 137****9200

  一、貨幣補償
  
  貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：
  
  1、市場評估價。
  
  市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
  
  2、商品房交易均價。
  
  商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
  
  3、重置價。
  
  重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
  
  上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
  
  二、產(chǎn)權(quán)置換
  
  產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
  
  產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：
  
  1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。
  
  2、回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。
  
  附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均**低面積，如上海人均**低面積為22㎡，所以拆遷安置。
  
  三、結(jié)合型補償
  
  顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。
  
  由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。
  
  當(dāng)?shù)卣畷佳a償標(biāo)準，原則上按公布標(biāo)準進行補償，北京凱諾專業(yè)征地拆遷律師特別提示：如果認為補償標(biāo)準過低，千 萬不要簽訂任何補償協(xié)議，目前比較有效的方式是通過啟動行政復(fù)議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補償標(biāo)準。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:23:06
• 159****4722

  拆遷的補償方式除了有大家所熟知的拆遷補償金外，還有房屋置換等補償方式。對于房屋置換的拆遷補償很多人都表示不理解房屋置換是什么，而企業(yè)房產(chǎn)拆遷置換的補償方式又有哪些呢？下面就由路永強律師對此問題做相關(guān)解答，看完下面的介紹后相信您能從中得到答案。
  
  
  
  一、房屋置換
  
  房屋置換是區(qū)別于貨幣補償?shù)囊环N拆遷補償方式。簡單說,就是以房易房、互找差價。它的核心法律依據(jù)主要有:《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“征收單位、個人的房屋及其不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”;2001年《城市房屋拆遷管理條例》第3章第23條規(guī)定,“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,……被拆遷人可以選擇拆遷補償方式”、第27條規(guī)定,“拆遷租賃房屋……被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”?？梢?房屋置換制度內(nèi)含著雙重價值目標(biāo):一方面通過房屋的所有權(quán)調(diào)換,實現(xiàn)對被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)的價值補償;另外一方面,在保護房屋經(jīng)濟價值的同時,也對當(dāng)事人居住權(quán)進行充分保護。這樣的制度安排,兼顧了財產(chǎn)保護與社會穩(wěn)定,更有利于實現(xiàn)多元價值目標(biāo)的平衡。
  
  二、企業(yè)房屋拆遷置換的補償方式
  
  實踐中,房屋置換的補償方式廣受歡迎,根據(jù)不同情況,主要有如下幾個方面的做法：
  
  1、商品房開發(fā)項目
  
  在商品房開發(fā)項目中,一般要求開發(fā)商購買或自行建設(shè)一定數(shù)量的商品房,以滿足被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的需求。有關(guān)行政部門還應(yīng)對房屋置換的參照體系、價格評估、置換比例、差價結(jié)算、房屋質(zhì)量等方面進行審核。開發(fā)單位未按承諾對被拆遷人進行房屋安置的,監(jiān)管部門可以采取暫緩審批新項目、對企業(yè)開發(fā)資質(zhì)不予年審、記入不良誠信記錄等方式進行管理和監(jiān)督。
  
  2、公共利益項目
  
  一般認為,國防、教育、衛(wèi)生、市政、交通、能源等公共事業(yè)建設(shè)屬于公共利益項目。對于這類建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)先由國家組織征收,但是在調(diào)換房源儲備上應(yīng)當(dāng)保證不低于商業(yè)項目的比例,有條件的地方,還可以先行建設(shè)一定比例的政策性安置用房,以推動公益項目的順利進展?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(征求意見稿)將危舊房改造項目列為公共利益項目,規(guī)定“因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設(shè)的,被征收人享有回遷的權(quán)利”。這當(dāng)然具有一定的合理性,但是在新舊法的過渡階段,必須充分考慮政策的銜接問題。
  
  3、承租人住宅權(quán)保障
  
  從1991年《城市房屋拆遷管理條例》到2001年修訂后的新條例,直至2010《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿),均明確規(guī)定在租賃合同不解除的情況下,只能采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行補償,承租人仍然享有對所調(diào)換房屋的租賃使用權(quán)。這個規(guī)定符合民法“買賣不破租賃”的理念,充分保證“居者有其屋”,是為社會穩(wěn)定所必須的。其中,對于房改遺留的公房承租人,一般允許其按一定政策轉(zhuǎn)換為房屋所有權(quán)人,再進入拆遷補償程序,不轉(zhuǎn)換的,可以采取公房平移等方式進行安置。
  
  綜上所述，企業(yè)房產(chǎn)拆遷置換的補償方式會根據(jù)其產(chǎn)權(quán)的不同而采取不同的置換方式，各位當(dāng)事人如果需要進行房屋置換的話可以與當(dāng)?shù)氐牟疬w辦進行詳談，以確認置換的方式，及置換后房屋的具體位置，根據(jù)自身的實際情況選擇適宜的房產(chǎn)置換。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:22:59
• 147****4391

  房屋拆遷有以下3種補償方式：
  1、貨幣補償：貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。
  2、產(chǎn)權(quán)置換：產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
  3、結(jié)合型補償：顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。
  這些事北京的創(chuàng)為律師告訴我的，我家的魚塘拆遷就是找的北京的創(chuàng)為律所。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:22:50

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• 問 ?? 拆遷商品房陽臺如何補償？作用都有哪些呢？
  答

  有的地方這個算是違章建筑，不給錢。有的地方就按評估公司給出個成本價給錢，彩鋼的也就300左右一平方，磚的400-500元左右，要看實際弄得好不好。自建不會算的你房屋建筑面積里，就是給你點經(jīng)濟補償。

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• 問 商品房拆遷補償標(biāo)準,商品房拆遷補償辦法?
  答

  商品房拆遷的補償辦法是：補償標(biāo)準：按當(dāng)?shù)乜h城商品房平均售價估算，比如：縣城商品房2000元/平，那房子建筑面積總共多少，乘以2000元/平就能算出來了。地皮的價格：一般住宅地皮500元/平，商用（就是門面）1000元/平；**后，如果你的地皮是國有土地，你可以將你的國有土地證單獨標(biāo)價，一般是房子和地皮總價的百分之二十。以上就是對房子和地皮的總體估價，可以和拆遷方給你的補償進行比較。

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• 問 ??關(guān)于商品房拆遷有哪些補償
  答

  1、房屋重置費此項補償要求被拆遷人必須為房屋的合法所有權(quán)人，不得是違章建筑?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十四條的規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?！钡?，拆遷律師提醒大家，“違法建筑”也分不同況：(1)對依法應(yīng)當(dāng)予以拆除的，進行拆除并不予補償;(2)對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，要根據(jù)實際情況，應(yīng)予補償?shù)膭t予以補償。房屋補償包括以下幾項內(nèi)容：(1)房屋自身價值房屋價值要根據(jù)被拆房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度，以平方米為單位估算成本價，也可能會包括區(qū)位補償費。(2)附屬物此處附屬物是指合法依附于房屋而存在，對房屋具有某種用途，有利于提升房屋價值，并可估算價值的某種設(shè)施。它既可以是房屋所有人添加的，也可以是房屋使用人添加的。(3)收益權(quán)這里的收益權(quán)是指獲取基于所有者財產(chǎn)，根據(jù)合同或者法律而產(chǎn)生即將獲得的利益或合法預(yù)期收益。它要求受益人必須是房屋的合法占有使用人。2、周轉(zhuǎn)補償費房屋被拆可能會導(dǎo)致被拆遷人一時“無家可歸”。不論是租房、住在別人家無疑都會產(chǎn)生一些費用。周轉(zhuǎn)補償費就是針對此種情況，根據(jù)當(dāng)?shù)刈夥繕?biāo)準，根據(jù)被拆遷人家庭人口數(shù)量給予相應(yīng)補償。3、其他獎勵性費用一般為促進拆遷工作的順利進行，拆遷方會根據(jù)拆遷項目的實際情況并結(jié)合法律法規(guī)，設(shè)定一定的獎勵性補償。如果被拆遷人積極房屋拆遷配合拆遷工作或自愿做出一些“犧牲”如搬至郊區(qū)居住或不要求重新安置房屋的都可以享受到此項獎勵補助。

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• 問 關(guān)于商品房拆遷有哪些補償
  答

  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

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• 問 ??商品房拆遷能分幾套房子？商品房的拆遷補償一般都有哪些規(guī)定嗎？
  答

  貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。房屋拆遷補償標(biāo)準的計算公式：拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

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