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• 143****3144

  《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！秶鴦赵恨k公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住長放土地證和房地產(chǎn)證。
  由此可見，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進入交易市場。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進行，否則買賣行為違法，合約無效。
  雖然法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的買賣不合法，不受法律保護，但是不少基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動之下，很多小產(chǎn)權(quán)項目打著新農(nóng)村建設(shè)的名義進行發(fā)展。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費情況下，小產(chǎn)權(quán)房的主導者——村一級或鎮(zhèn)一級政府可獲超額利益。
  再加上低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產(chǎn)權(quán)房的主要推動力。相較于價格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實現(xiàn)了住房夢。
  但是小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，存在很多的風險：
  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風險
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:33:05
• 137****1879

  不能購買。
  　　在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋稱為小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，又叫"小產(chǎn)權(quán)"。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:32:57
• 131****1378

  現(xiàn)在的一個問題就是你符不符合購買農(nóng)村住房的購買條件，條件主要是兩點，一是本村戶口，二是農(nóng)業(yè)戶口。如果符合的話，就沒有關(guān)系了，物權(quán)法和新的房屋管理辦法上規(guī)定，如果沒有向房管部門提出申請的就以協(xié)議的簽訂日期為生效日。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:32:50

相關(guān)問題

• 問 購房合同有效嗎
  答

  因為限購不能購房了，合同還是合法有效的，但購房人可以通知對方，要求解除合同?！逗贤ā返诰攀臈l有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！逗贤ā返诰攀鶙l當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

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• 問 ??購房臨時合同有效嗎?
  答

  購房協(xié)議和購房合同是完全不同的兩回事。購房合同是開發(fā)商與購房者簽訂的、經(jīng)房管局備案的，并具有法律效力。目前，各地基本上都是網(wǎng)簽，而且合同一式多達6份之多，各部門都留有合同原件。你簽的估計是開發(fā)商私自制作的購房協(xié)議，沒有經(jīng)房管局備案，也就是說開發(fā)商的這個合同是違不簽訂的，是要受房管部門追究的。現(xiàn)在你需要明確的是你的目標是什么？退房？接受現(xiàn)房但不補交房款？開發(fā)商現(xiàn)在的要求是什么？讓你補交房款？無論如何，你可以解決的渠道有兩條，一條是通過開發(fā)商解決問題，要求其提供合同復印件，滿足你的要求。另一條是通過政府解決，要求房管局等部門查詢提供你的合同復印件，舉報開發(fā)商違規(guī)簽售房合同，要求政府部門查處。當然，你也可以通過其他業(yè)主來獲取購房合同復印件，用來作為你舉報的證據(jù)。如果這一條能做到，你還可以告訴開發(fā)商，你會向房管部門和稅務部門投訴。

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• 問 ??集體土地自建房買賣有效嗎？
  答

  不能辦理過戶手續(xù)。根據(jù)土地法規(guī)定農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)（集體用地不能講轉(zhuǎn)讓）必須要符合3個條件：1.流轉(zhuǎn)雙方要是本村村民；2流轉(zhuǎn)雙方都具備股權(quán)證（享受本村福利待遇）；3要符合一戶一宅的要求。，“一戶一宅”即具有本村常住戶口，并符合下列條件之一：一對夫婦為主要成員組成的家庭；無直系親屬的單身；二個以上成員的家庭，其中至少一人已成年。另外規(guī)定夫妻戶口不得分開計算。

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• 問 ??農(nóng)村私人購房合同有效嗎？
  答

  有效 1.簽訂了買賣合同 2.你家是農(nóng)村戶口 3.有村里的公章 4.你的賣家是派出所所長 他自己就是一個證明

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• 問 購房合同有效嗎？誰知道介紹下唄？本人在線等！
  答

  私人簽訂的購房合同具有法律效力，需要滿足以下條件：一、簽訂購房合同的行為人應該具有相應的民事行為能力；二、購房合同內(nèi)容為雙方真實意圖的表達；三、購房合同不違反法律和社會公共利益。

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