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• 147****4588

  一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準：
  　　1、房屋因素
  　?。?）折舊：年折舊－2%
  　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  　　（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；
  　?。?）朝向：無朝南外門窗－5%
  　　2、環(huán)境因素
  　?。?）無物業(yè)管理－5%
  　?。?）非獨立封閉小區(qū)－5%
  　　（3）有省、市重點**區(qū)+15%
  　　二、計算折舊
  　　房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。
  　?。?）建筑造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
  　　它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
  　?。?）房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
  　　在計算時，都采用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構一等為6%；磚木結構二等為4%；磚木結構三等為3%；簡單結構為0。
  　?。?）使用年限，是住宅實物形態(tài)經外界的物理、化學因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
  　　房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
  　　造價－殘值　造價×（1－殘值率）
  　　消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
  　　舊房價格=造價－年折舊費已使用年數
  　　當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 16:58:42
• 137****4064

  二手房買賣和抵押貸款中**關鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。
  二手房的價格到底如何評估呢？房地產評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。
  專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關鍵。
  首要因素，位置、地段。二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環(huán)內的二手房與三環(huán)內的二手房價格相比之下也能產生1000元、平方米以上的落差。
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。
  第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  第四因素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 16:58:35
• 158****3726

  二手房評估收費：
  根據省物價局的有關規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
  房產評估的評估標準如下：
  一、房產評估的內容
  1、建筑物的折舊程度
  建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
  2、土地生熟程度
  土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
  3、資本化率
  資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  4、基準地價
  基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  5、標定地價
  標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
  6、房屋重置價格
  房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  7、底價
  底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  8、補地價
  補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
  二、房產評估應考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內類似房屋的掛牌價和成交價格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。
  注意：我們可以大概了解到房產評估費的收費標注是什么，這樣就能避免我們被無良的黑中介蒙騙，多交冤枉錢了。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 16:58:29

相關問題

• 問 ??二手房屋評估價怎么計算呢？
  答

  二手房評估費的比例如下：評估費只產生在公產過戶和私產過戶貸款下才會有；公產的評估費為50元人民幣整。；私產貸款的評估費規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，據我所知千分之五里會反點給介紹給評估公司的中介；一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一，一般就會出評估報告了。

  全部5個回答>
• 問 一般二手房評估價是成交價的多少呢？
  答

  按照評估價的，然后（實際成交價＋稅費）－可貸款金額，剩下的就是**款。可貸款金額是，評估價×可貸款成數（首套可貸七成）。

  全部4個回答>
• 問 ??二手房屋評估價高低會影響哪方面？
  答

  評估越高，**、貸款就越多，但是，相應的交易稅費用也會更多。這就是所謂的“高評高貸”。評估低可以省下交易的稅費，可是房貸的額度也會減少。但是，每個樓盤有個政府“**低成交價”來決定稅費，所以，評估值低于“**低成交價”是沒有意義的。

  全部4個回答>
• 問 二手房房產評估價是多少？交易中一般要經過多少次估價呢？
  答

  二手房評估價受以下因素影響，具體算法如下：1、房齡，房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。2、戶型，市場上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處于中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。5、房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：造價－殘值　造價×（1－殘值率）。6、房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。

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• 問 二手房的評估價一般是成交價的多少？
  答

  房產過戶的話已經沒有經過評估機構評估，地稅部門現(xiàn)在都是按一房一價來交稅，如果你辦理按揭貸款的話，也是按這個價。如果是房屋抵押貸款的話，就需要評估公司評估，根據評估價給你貸款。

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