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• 134****8021

  房地產(chǎn)評估報(bào)告范例
  　　一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
  　　二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估
  　　三、估價(jià)日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
  　　四、估價(jià)時(shí)間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
  　　五、估價(jià)依據(jù)
  　　1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
  　　2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
  　　3.評估委托書：
  　　4估價(jià)評估人員勘察了解的情況;
  　　5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);
  　　6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
  　　六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、**高**佳使用原則、替代原則。
  　　七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
  　　八、估價(jià)結(jié)果
  　　本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：
  　　人民幣小寫：206247元
  　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
  　　九、評估價(jià)格有效期
  　　本報(bào)告評估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
  　　十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍
  　　該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
  　　十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
  　　1.估價(jià)假設(shè)條件
  　　我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：
  　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
  　　(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
  　　(3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);
  　　(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
  　　2.限制條件
  　　(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
  　　(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
  　　(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
  　　十二、特別聲明
  　　1.本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
  　　2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
  　　3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
  　　4.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
  　　5.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:11:12
• 144****9828

  某房地產(chǎn)評估工作報(bào)告及底稿，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款市場價(jià)值估價(jià)，本人自制的評估報(bào)告模板，WORD格式。
  目 錄
  一、 致委托方函 1
  二、 估價(jià)師聲明 2
  三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 3
  四、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5
  （一）委托方 5
  （二）估價(jià)方：重慶評估土地房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 5
  （三）估價(jià)對象 5
  （四）估價(jià)目的 7
  （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7
  （六）價(jià)值定義 7
  （七）估價(jià)依據(jù) 7
  （八）估價(jià)原則 8
  （九）估價(jià)方法 8
  （十）估價(jià)結(jié)果 10
  （十一）估價(jià)人員 11
  （十二）估價(jià)作業(yè)日期 11
  （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 11
  五、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 12
  （一）個別因素分析 12
  （二）區(qū)域因素分析 13
  （三）市場背景分析 13
  （四）**高**佳使用分析 14
  （五）估價(jià)方法的選用 15
  （六）估價(jià)測算過程 16
  （七）估價(jià)結(jié)果確定 26

  查看全文↓ 2019-01-20 18:10:59
• 137****4381

  （一）市場法
  　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評估時(shí)應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時(shí)的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。
  　?。ǘ┦找娣?br/>　　收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。
  　?。ㄈ┏杀痉?br/>　　在市場難以提供類似估價(jià)對象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評估房屋租賃價(jià)格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。
  　?。郯咐?-7］
  　　××市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
  　　一、委托人（略）
  　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
  　　三、估價(jià)對象
  　　委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
  　　該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計(jì)建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
  　　委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
  　　四、估價(jià)目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價(jià)格作參考
  　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年1月6日
  　　六、價(jià)值定義
  　　本報(bào)告評估的是寧波市××區(qū)××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
  　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
  　　八、估價(jià)原則（略）
  　　九、估價(jià)方法
  　　由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價(jià)報(bào)告采用市場法評估。同時(shí)，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估。
  　　具體評估時(shí)先假設(shè)估價(jià)對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，再計(jì)算出租賃價(jià)格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
  　　十、估價(jià)結(jié)果
  　　本估價(jià)公司根據(jù)評估目的、遵循估價(jià)原則、按照評估工作程序、選取科學(xué)的評估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月6日的租賃價(jià)格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價(jià)：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。
  　　十一、估價(jià)人員（略）
  　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
  　　2006年1月6日至2006年1月20日
  　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限
  　　本估價(jià)報(bào)告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。
  　　十四、有關(guān)說明
  　　由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計(jì)算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計(jì)算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價(jià)格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價(jià)格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。
  　　寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告
  　　一、個別因素分析
  　　該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場的停車場。
  　　辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
  　　根據(jù)委托人的要求，本公司評估的是估價(jià)對象整體出租6年至8年的租賃價(jià)格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
  　　二、區(qū)域因素分析
  　　該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價(jià)對象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。
  　　根據(jù)估價(jià)對象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 18:10:50

相關(guān)問題

• 問 房屋評估報(bào)告怎么寫？
  答

  　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般都有個格式：　　估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式　　A.0.1 封面：　?。?biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱）　　委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）　　估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱）　　估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名）　　估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）

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• 問 房屋評估報(bào)告怎么寫？房屋評估具體包含有什么內(nèi)容？
  答

  住宅房屋拆遷評估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為：1.確立評估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；2.測算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = ××××Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；—可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。

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• 問 拆遷房屋重新評估報(bào)告怎么寫?
  答

  般住宅房屋拆遷評估方法，系數(shù)確定參見附件五。其計(jì)算公式為：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu).確立評估基準(zhǔn).確定評估價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定： ； 2，其取值參見附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，系數(shù)確定可參見附件四，其公式為，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)； —可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)

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• 問 房屋評估報(bào)告怎么收費(fèi)？
  答

  一般都是梯度收費(fèi),百萬以下千分之五,百萬以上再減半,要是二手房出報(bào)告,有認(rèn)識人200一個,不認(rèn)識就按上面的收,**多打打折,希望我的回答可以幫到你

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• 問 二手房的房屋評估報(bào)告怎么寫?
  答

  1.房屋因素房屋在竣工后即進(jìn)入了折舊期,按照理論的折舊率,混合等結(jié)構(gòu)的房屋的折舊期限大約為50年,每年折舊率大約為2%;另外舊房子的套型比較落后、功能陳舊,這和新建的商品房無法進(jìn)行相比,“三小”的套型(小廳、小廚、小衛(wèi))需要扣減10%。此外,樓層對于價(jià)格也會產(chǎn)生影響,若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià),2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。2.環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點(diǎn)中區(qū)的為+15%。3.心理因素如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價(jià)格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。

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