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• 142****3348

  （一）提供與訂立合同有關的真實情況的責任這是中介**重要的責任。房產中介提供的服務包括咨詢和居間服務，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
  （二）故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時要賠償如前所述，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。
  （三）未完成全部委托事項不得要求委托人按成交價1%支付報酬如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內容：
  1、權籍調查：向房地產交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄； 調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件；核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。
  2、使用狀況調查：收集、調查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等； 向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。
  3、行情調查：收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等； 進行各種形式的信息發(fā)布活動等。
  4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環(huán)境； 約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權籍資料、確定當事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。
  5、辦理產權過戶：雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:13:14
• 155****9644

  中介的職責是居間協(xié)調，二手房交易中的違約行為要具體分析，誰是責任人誰承擔責任。無論是交易雙方還是中介方，都是交易中的當事人，如果中介有責任，那就要中介承擔責任。中介所要承擔則責任如下：
  1、向交易雙方出示工商營業(yè)執(zhí)照、房地產經(jīng)紀機構備案證明、經(jīng)辦經(jīng)紀人的房地產經(jīng)紀人資格證。
  2、在交易雙方辦理房屋產權轉移登記時積極協(xié)助。
  3、如實告知交易雙方交易房屋的權利瑕疵、質量瑕疵和其他影響交易的相關事項。
  4、告知中介服務的項目及收費標準。
  5、妥善保管交易雙方提供的資料。
  6、積極協(xié)調交易雙方的糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:13:09
• 134****2389

  　一、二手房買賣中介合同應該怎么簽
  　　1、合同中藥明確房屋坐落，產別，書證號等房屋基本概況的規(guī)定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產權證但拿不到房屋使用權的情況;告知抵押情況，以免對對以后產權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響。
  　　2、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。
  　　3、合同中應明確產權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數(shù)。
  　　4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產生糾紛和糾紛發(fā)生后因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。
  　　5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什么時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產生的糾紛如何處理提供了依據(jù)。
  　　6、合同中應明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產生的糾紛。
  　　7、合同中應明確對合同變更的相關規(guī)定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。
  　　8、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什么情況該承擔什么樣的違約責任，這有效避免了糾紛產生后因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。
  　　9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產生后能按照合法、有序的方式去解決。
  　　10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。
  　　二、二手房買賣中介合同要注意什么
  　　1、二手房有無合法的產權和土地使用權
  　　合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項非常關鍵，值得每個人加以重視。
  　　現(xiàn)實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑒別房產證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真?zhèn)蔚?*保險方式是到相關部門進行核實。
  　　2、準確了解售房人
  　　一般來說，大家可以通過查看房產證所有人的身份證件，來解決該困擾。如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產所有人核實。
  　　購房者應當詳細了解并核實房產所有人是一位還是幾位共同所有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續(xù)時，全部共有人需要都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
  　　3、對即將進行交易的房產基本情況必要了解
  　　這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等。
  　　4、核實房產是否抵押、租賃或被司法機關查封
  　　如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時忽視了這些應當注意的事項。
  　　5、購買的房屋是公房或經(jīng)濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易
  　　預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證，如有疑問則不宜購買。
  　　6、估算稅費負擔
  　　二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。
  　　根據(jù)買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向法律專業(yè)人士或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:13:04

相關問題

• 問 ??我想要知道購買二手房需要哪些手續(xù)？
  答

  購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。2.簽訂二手房買賣合同。3.找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。4.貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。5.按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權證。6.將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口，拿受理單。7.憑受理單到農稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。8.憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

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• 問 我想要知道買二手房有哪些費用？
  答

  一、契稅：在購買任何房產時，對于契稅的要求是首套房面積小于90平米，稅率為1%；面積大于90平米，稅率為1.5%。但是在北上廣深四個城市中購買二手房時，稅率高達3%。二、增值稅及其附加稅這個稅費和房產證時間有直接關系,房產證未滿2年的，稅率為5.6%，房產證滿2年的，則免收增值稅。同樣注意的是在北上廣深四個城市中二手房的增值稅及其附加稅的稅率為兩次交易差額的5.6%。三、中介費目前市場上90%的二手房時通過中介交易的，一般中介費為成交價的1%-3%之間，具體收費標準要看中介機構。四、個人所得稅滿五唯一的房產，可以免收個人所得稅。其他的在出售二手房時，都需要繳納個稅，稅率為房屋計稅價格的1%或者是買賣交易差額的20%。五、印花稅按照規(guī)定印花稅包括交易印花稅和權證印花稅，但是從09年至今我國暫免收取住宅印花稅，只收權證印花稅，價格為5元/本。六、手續(xù)費交易手續(xù)費是根據(jù)房屋面積來征收，住宅一般為4-6元/平來計算。七、權證登記費個人住房登記費標準為每個80元，包括《房屋權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

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• 問 ??我想要知道買二手房需要交哪些費用？
  答

  二手房的稅主要有三大部分：契稅、個人所得稅、增值稅及附加。1、契稅：個人購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下的，減按1％的稅率征收契稅。面積為90㎡以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90㎡以上的按2％的稅率征收契稅，北上廣深二套房除外。2、個人所得稅：就看你所購的二手國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子，但如果房屋有多位共有產權人，那么這套房子也會算作共有產權人名下房產。滿五唯一”是二手房市場里的一個簡單縮寫詞語，滿五唯一中的“滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年?！拔ㄒ弧眲t是指業(yè)主在該省份內，登記在國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子，但如果房屋有多位共有產權人，那么這套房子也會算作共有產權人名下房產。3、增值稅及附加：不動產證未滿2年的增值稅及其附加稅稅率為5.6％（增值稅稅率為5％）。不動產證滿2年的免征增值稅。4、印花稅：稅率為1‰，計稅前提為簽署房屋預售合同，買賣雙方各0.5‰。5、可能一般買房都需要中介，現(xiàn)在中介費差不多在2％左右，小一點的中介1％～2％，知名一點的可能要2．5％～2．7％。找中介還是很有必要的，在房源充裕方面挑選余地多，靠自己單跑的話，太辛苦且占時間，而且如果你找的是好一點靠譜一點的中介，能減少交易過程中的不少麻煩，因為很多東西你都不懂，人家畢竟是吃這碗飯的，事情還是交給專業(yè)的來做更合適。

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• 問 二手房靠譜么通過中介？我想要知道？有人回答么？
  答

  你自己也不懂，更糟糕，貸款，稅費，過戶 ，房本是否真?zhèn)?，產權是否有糾紛，付款步驟及簽合同時候需要注意的問題，你都不知道。你知道這些你自己要用多少時間嗎？手續(xù)很復雜，要是貸款的話需要準備的材料也很多，你跑起來**少要20幾天什么也不用干了，琺戶粹鞠誄角達攜憚毛中介去做非常簡單，就是交了中介費等消息就行了，找個信譽好的公司，你要是自己去做很麻煩的，還是找個中介吧，現(xiàn)在社會這么復雜，小心點好，別遇到騙子。 你也不相信賣方，賣方可能也不相信你呢，你說呢，你能輕信賣方嘛~~~~~~~~~~~~~~~~

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• 問 ??我想要知道通過中介買二手房注意事項是什么？
  答

  1.交易主體的風險。具體說就是出賣人并非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋；不通知房屋產權共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。2.交易房屋的風險。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權屬有爭議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的；用于交易的房屋存在質量瑕疵。3.交易手續(xù)的風險。房屋屬于不動產，則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。4.交易合同的風險。如果雙方對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權益就容易受到損害。5.產權風險。購買二手房也要認準產權，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續(xù)，房地局才會核發(fā)過戶后的產權證。 識別中介： 1、看看中介是不是有資質證書，從事房地產經(jīng)紀業(yè)務需要專項審批的。 2、看看中介的實力，是不是注重品牌，人員素質如何，專業(yè)知識如何，因為人員水平?jīng)Q定了他們是否可以給你找到合適滿意的房源。同時了解一下這個中介獲得的相關榮譽。 3、看中介的廣告，版面比較大的一般來說實力也比較強，信息量比較大。 4、這個中介是否進行“現(xiàn)金收購”業(yè)務，如果中介花重金收購的房屋，不賺取差價的可能幾乎沒有。 5、中介在進行交易的時候是不是允許見到業(yè)主，交易過程是不是透明，有些賺取差價的中介總是處處回避業(yè)主，生怕客戶和業(yè)主談到價格問題。 6、簽訂合同時是不是簽訂《三方協(xié)議》或是《居間合同》，就是說是不是在中介、客戶和業(yè)主共同參與的情況下訂立的合同在交易時你要按照下列操作，二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 6、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。 7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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