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• 153****5115

  （一）買賣雙方缺乏誠(chéng)信，隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛。
  當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對(duì)此，購(gòu)房者可以在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
  （二）房?jī)r(jià)變化快。房屋價(jià)格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。
  房?jī)r(jià)上漲時(shí)，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人以種種理由要求解除合同退房。對(duì)此，購(gòu)房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房?jī)r(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。
  （三）中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。
  由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對(duì)雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  （四）二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。
  所以買賣雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
  （五）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。
  現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對(duì)此，可以在簽訂合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  如何避免糾紛：
  1、須確認(rèn)房主真實(shí)身份：對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。
  2、必須明確雙方違約責(zé)任：因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。
  3、必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間：在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為**和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主；
  4、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間。這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。
  5、買方必須見房主：要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，可以揭穿其不軌行為；
  
  必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:41
• 152****3338

  二手房交易合同糾紛如何避免？“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。
  “陽合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中，這樣的房屋買房合同一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。
  二手房交易合同糾紛“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。
  這一做法客觀上損害了國(guó)家利益，違反了我國(guó)稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。
  但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方(一般系賣方)。
  為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對(duì)此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。二手房交易合同糾紛所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購(gòu)買價(jià)格和意圖。
  為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容(尤其是有關(guān)價(jià)格的約定)的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于xx年xx月xx日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。
  通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。有了上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;
  如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長(zhǎng)的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:35
• 143****2295

  您好
  應(yīng)做好以下幾方面的努力：
  1、購(gòu)房者在與二手房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)考慮各種可能的情況，并約定明確的違約賠償責(zé)任，及時(shí)辦理過戶手續(xù);
  2、購(gòu)房者在購(gòu)買前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律意見，再慎重簽訂合同;
  3、購(gòu)房者應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明;
  4、為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定;
  5、國(guó)家法律明確規(guī)定不能上市交易的二手房，建議購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)甄別，不要購(gòu)買這類房屋。
  6、盡量避免簽訂陰陽合同，做一個(gè)守法的公民。
  7、選擇正規(guī)的中介，并對(duì)其信譽(yù)和業(yè)績(jī)提前進(jìn)行考察，與售房方商妥后方可確定。

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:31

相關(guān)問題

• 問 二手房交易糾紛如何避免? 二手房買賣糾紛怎么避免？
  答

  購(gòu)買二手房的朋友們經(jīng)常會(huì)因?yàn)槭掷m(xù)復(fù)雜而出現(xiàn)各種各樣的糾紛，所以買房之前我們一定要做足功課，那么，在購(gòu)買二手房的時(shí)候我們應(yīng)該如何避免這些糾紛呢？常見的二手房交易糾紛（一）買賣雙方缺乏誠(chéng)信，隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對(duì)此，購(gòu)房者可以在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。（二）房?jī)r(jià)變化快房屋價(jià)格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人以種種理由要求解除合同退房。對(duì)此，購(gòu)房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房?jī)r(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。（三）中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對(duì)雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。（四）二手房交易手續(xù)復(fù)雜導(dǎo)致糾紛二手房交易手續(xù)復(fù)雜導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。所以買賣雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。（五）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理導(dǎo)致糾紛房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟?，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對(duì)此，可以在簽訂合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。總之，二手房買賣糾紛不可輕視，我們要提前做好準(zhǔn)備避免糾紛發(fā)生。

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• 問 二手房交易糾紛如何避免? 二手房買賣糾紛如何避免 學(xué)會(huì)這些不用打官司
  答

  一、從合同如何避免二手房買賣糾紛?想要從簽署合同上回避二手房買賣糾紛，需要注意以下幾點(diǎn)：1.買家需與業(yè)主一同到房管所對(duì)所售房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查檔;2.仔細(xì)核對(duì)買賣合同是否有明確約定好雙方的權(quán)利和必須履行的義務(wù);3.買家若選擇一次性付款，也不應(yīng)提前交付所有款項(xiàng)，建議保留一部分的保證金待交樓及所有手續(xù)辦理完畢后再支付;4.買家需親自到房子所在小區(qū)管理處了解清楚房子裝修、漏水、是否欠費(fèi)等問題;

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• 問 ??二手房怎么交易?二手房買賣糾紛有哪些?如何避免交易糾紛?
  答

  二手房買賣**易形成糾紛的五大因素：1、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定不仔細(xì)：二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、已購(gòu)公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購(gòu)買時(shí)的政策也不盡相同。所以，我們?cè)谫?gòu)買之前應(yīng)該詳細(xì)查詢一下意向購(gòu)買二手房的房產(chǎn)類別。其次還應(yīng)該調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒有抵押、查封和訴訟等問題。否則很容易產(chǎn)生糾紛。2、不慎委托黑中介：這是二手房糾紛中**常遇到的一個(gè)原因。買方賣方在委托中介公司前沒有對(duì)其中介資質(zhì)、信譽(yù)、口碑進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，盲目委托、盲目授權(quán)，將自己的個(gè)人及房產(chǎn)資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結(jié)果就是讓黑中介有了可乘之機(jī)，一房多賣、大吃差價(jià)的現(xiàn)象比比皆是，給買賣雙方帶來損失。3、合同條款約定不明：一些朋友在出售或購(gòu)買二手房時(shí)對(duì)購(gòu)房合同的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及購(gòu)買新房時(shí)的小心謹(jǐn)慎，實(shí)際上是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)槎址抠I賣產(chǎn)生糾紛的可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于從開發(fā)商手中購(gòu)買新商品房產(chǎn)生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購(gòu)買）二手房時(shí)要將合同條款盡量訂的細(xì)致一些，盡量包含各個(gè)方面的具體約定。要知道，合同越細(xì)致，產(chǎn)生糾紛的可能性就越低。4、不履行必要的手續(xù)：有些二手房的買賣雙方為了節(jié)省一部分費(fèi)用而不履行必要的買賣手續(xù)（如繳納稅款、產(chǎn)權(quán)過戶），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續(xù)，這就為房產(chǎn)糾紛埋下了禍根。要知道房產(chǎn)交易雙方履行必要的手續(xù)既是國(guó)家的規(guī)定也是保護(hù)買賣雙方合法權(quán)益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價(jià)的。5、忽略房產(chǎn)共有人：已購(gòu)公房在買賣之前應(yīng)該讓公房的原單位開具一份“同意出售證明”；對(duì)于普通商品房屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)的無論產(chǎn)權(quán)證上是誰都應(yīng)該在買房之前得到另一方的認(rèn)可，同時(shí)也出具一份同意出售證明方可購(gòu)買。如果在購(gòu)房之前忽略了房產(chǎn)共有人的權(quán)利，一旦日后該共有人出來爭(zhēng)奪房產(chǎn)就會(huì)比較麻煩了。

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• 問 二手房交易如何避免戶口糾紛
  答

         二手房交易避免戶口糾紛的方法有：1、了解當(dāng)?shù)氐膽艏摺?、交易時(shí)查看賣方戶口信息并存留證據(jù)。3、到當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)查詢房屋的戶籍登記情況。4、合同中明確相關(guān)規(guī)定。　　1、了解當(dāng)?shù)氐膽艏?。在二手房交易之前，要做一些相關(guān)的準(zhǔn)備工作，了解政策信息，市場(chǎng)信息以及交易流程和方法，所以戶籍政策是應(yīng)該尤為關(guān)注的，因?yàn)橛行┤司褪窍Ｍㄟ^買房來在大城市落戶，但并不是買了房子就可以將戶口遷入了。所以一定要提前了解?！　?、交易時(shí)查看賣方戶口信息并存留證據(jù)。通過查看賣方的戶口信息，即可大概地了解賣家的家庭信息，但是查看戶口信息也不一定與實(shí)際的房屋落戶情況對(duì)應(yīng)，戶口本上的信息只能反映買房者的家庭戶籍情況?！　?、到當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)查詢房屋的戶籍登記情況。戶籍情況是由房屋所在地的公安機(jī)關(guān)來管理的，買房時(shí)買家可以委托律師或者親自到派出所了解房屋的戶籍情況，如果派出所要求僅限本人查閱，那么可以要求賣家一同前往，如果賣家拒絕，那么房屋可能存在戶口問題?！　?、合同中明確相關(guān)規(guī)定。避免在交易后出現(xiàn)戶口的問題，在購(gòu)房簽訂合同時(shí)，應(yīng)該提前約定好戶口遷移的相關(guān)問題和違約情況的責(zé)任認(rèn)定?！　《址拷灰琢鞒躺婕暗降姆矫嬗泻芏?，戶口遷移有很多問題，有時(shí)候買家已經(jīng)付款買房但是賣家的戶口還未遷出，導(dǎo)致遲遲不能落戶，所以在購(gòu)買時(shí)一定要明確戶口情況。

• 問 二手房買賣交易中如何避免戶口糾紛？
  答

  數(shù)據(jù)顯示，戶口糾紛是二手房交易的常見問題。建議購(gòu)房者在交易前，通過房產(chǎn)交易中心查詢房屋戶口信息，要求賣方提供戶口本，并在合同中明確戶口遷移責(zé)任，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

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