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• 146****5438

  底商和單獨一層的商鋪的區(qū)別：
  1、底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。
  目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。
  2、單獨一層的商鋪本身就只有一層，一般會在住宅樓房、商業(yè)樓房附近等人流量大的地方，投資風險相對大一些。
  大竹林屬于北區(qū)的宜居區(qū)域，周邊公園多，無工廠還有軌道線，天驕公園靠近大竹林輕軌站，大社區(qū)和高人流量，天驕公園社區(qū)底層商鋪首開售罄之后，建面30-150平米的臨街鋪現(xiàn)在在辦卡了，還在社區(qū)主入口的地方，想了解可以去看看，而且住宅也很有品質(zhì)，協(xié)信是重慶的良心品牌了，可以說很靠譜

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:16
• 157****7675

  第一，選擇社區(qū)商鋪要看社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務(wù)必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對消費能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，入住后居民居家日常所需的商品還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足到位，如經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨小店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可為的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對于市中心商鋪價位低。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。
  　　第二，通過研究社區(qū)的成熟度，借鑒商鋪轉(zhuǎn)讓價格，合理定位商鋪價位。商鋪的價格也有一個大致的類比，是和同位置的住宅價格相比，在3倍以內(nèi)的尚屬有**空間，如果過高，則明顯風險過大。按同地段同類型的租金計算，能在8～10年以內(nèi)收回全部投資的商鋪較為理想。配套成熟的社區(qū)其商鋪相對更具有商業(yè)價值，其價位也相對較高。除去人為炒作因素，若商鋪的轉(zhuǎn)讓價格，逐漸上升，其商業(yè)價值也愈高，值得購買投資。如位于城西翠苑，蔣村一帶的社區(qū)商鋪就處于成熟商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪，面積不大，60方左右，但是這些商業(yè)物業(yè)的租金不低，20平方米左右的商鋪每年2.5萬-3萬元左右，處于十字路口的租金較貴，達到了3.2萬元/年，每平方米每天能租到3-4元。
  　　第三，要看社區(qū)規(guī)劃。這點對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入住率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車站、**等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應(yīng)”，那也是理想的商鋪，因為這些小區(qū)底商/沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪**為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對于很寬的道路，投資價值的意義不大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。
  　　第四，謹慎對待“包租”問題；出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價吸引中小投資者。投資者會得到幾年的8%—10%的回報率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，也應(yīng)該提醒投資者的是，一旦開發(fā)商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報或?qū)⑺彽咨坛鍪邸?br/>　　第五，投資商鋪與投資住宅有所不同，一般來說，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；在貸款政策方面，住宅底商的貸款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。繳納的費用也不同，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費，物業(yè)管理費高于普通住宅。另外，根據(jù)不同的經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋都有些特殊要求等。計算投資回報時要留有余地，除了前期投入外，后期的裝潢、經(jīng)營、維護等費用也會很大，有時候空置是難免的。如果是自己經(jīng)營還會有經(jīng)營風險。所以，一定要認清市場形勢，切忌盲目。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:11
• 155****3281

  商鋪的投資價值主要是看商鋪本身的價值，我作為理財師，一直在幫助客戶做這方面的工作，所以我比較了解商鋪的一些基本的價值規(guī)律，當然我的見解，是我個人的工作實踐經(jīng)驗，您可以拿來參考一下：
  
  　　第一、首先我們要知道商鋪本身的性質(zhì)，也就是說這個商鋪具體情況，比如商鋪是步行街的延街店面，或者是商場中的店面，另外商鋪是不是主干道有隔離帶的店面，以及商鋪在廣場區(qū)域店面，商鋪是在地鐵店面等，這些地方都算是比較不錯的店鋪，除此以外就不是很好了。
  
  　　第二、店鋪的價值還要看其所權(quán)的實際情況，我們要確定商鋪實際產(chǎn)權(quán)，還要知道店鋪的年限，另外是店鋪的三證資料是否齊全，這方面是價值評估的重要環(huán)節(jié)。
  
  　　第三、商鋪結(jié)構(gòu)確定（實際面積、商鋪格局、層高、公攤面積等）。
  
  　　第四、我們在商鋪評估的時候，要知道周圍商鋪總體價格，同時根據(jù)周圍的商鋪價格來確定本商鋪的大致價格范圍，同時要計算的還包括物業(yè)費、水電費等。
  
  　　第五、商鋪周圍的商圈，我們也要進行詳細的調(diào)查，主要的調(diào)查目標是人流量、周圍的商鋪的出租率，即增長潛力預(yù)估。
  
  　　第六、商鋪年租費用預(yù)估我們要做出來，另外要計算一下周圍商鋪的回報率和**率。
  
  　　第七、預(yù)估計商鋪周圍的交通因素，比如停車位、公交車、地鐵等，看看是不是很方便，這對商鋪來說也是一個重要的價值點。
  
  　　總結(jié)一下，我們現(xiàn)在評估商鋪價值的時候，要全面細致，要做到精細化的調(diào)研，這樣才可以知道商鋪的具體價值。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:03

相關(guān)問題

• 問 底商出售價格和哪些因素有關(guān)呢？
  答

  主力店效應(yīng)“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面**。**典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪**的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷**。品牌店效應(yīng)目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。立地條件商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是**好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。商鋪的通用性一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值**終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。

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• 問 ??房子風水要怎么看呢？
  答

  樓房風水的好壞，首先要這棟樓房周圍的環(huán)境情況，前后左右的道路、河流和人工建筑物的情況，對整棟樓房的風水休戚相關(guān)。 1 如果有河流和道路彎環(huán)抱著樓房為吉，如果有河流或道路的彎弓頂向著樓房，是反弓水不吉，道路或河流筆直地沖來是為箭煞，不吉。 2 后面有高大平整的建筑物或者方、園、尖的秀麗山體做后托為吉，后面低矮或后面零亂、空缺、有尖射、過于逼壓等不吉，前方避壓、閉塞、有屋箭、屋角等形如兇器的建筑物沖射不吉，前方開曠、景色秀美吉；左邊的建筑物高于右邊一般為吉，右邊的建筑物比左邊的高，特別是有奇形怪狀的建筑物一般不吉。 3 樓房不宜建在孤山頂上，不宜建在水體上，建在山脈的脊線上和水體上是不好的選擇。不能建在懸崖峭壁的下面等。 4 看周圍有沒有寺廟、軍警部門、火葬場、公墓、監(jiān)獄、神壇等，陽宅應(yīng)該遠離這類建筑物。 總體來說，周圍山清水秀，后有高靠，前有秀水，環(huán)境整潔優(yōu)美，沒有明顯的形煞，采光通風良好，祥和安靜，是為好的環(huán)境，也就的風水寶地了。 關(guān)系樓房風水好壞的第二個問題，是樓房的立向是否合理。 周圍有優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境，是營造陽宅好風水的基礎(chǔ)條件條件。這些條件是否得到合理的利用，需要通過立向來實現(xiàn)。 舉個例子來說吧。假如某一的地方，外部環(huán)境很好，非常符合風水學(xué)山環(huán)水抱的原則，又景色秀美。東北方開闊，能有一條小河經(jīng)東方、東南方、南方彎環(huán)抱來，**后流倒西北方向出去，水出的位置關(guān)鎖非常好。周圍的山或建筑物也符合后高前低，左高右低的要求，南方又比較開闊，這就具備了建造一處好風水的基本條件了。但是同是這個地方，如果不會立向，也會做成兇宅。 按照贛南楊公風水術(shù)的理論，這樣的地方應(yīng)該立坐正北、朝正南（即坐子山正針向午山正針）的坐向，才是合理的。才能實現(xiàn)丁財貴三全。如果立向的時候，錯立了子山兼癸或子山兼壬的座度，就叫出卦了，就變成了病死墓絕水上堂，住進去就會藥罐不斷，破財損人口，還會出現(xiàn)“成材之子早歸陰”的后果。如果是一家之宅，住久了難免絕嗣。 用直觀的方法看房子的立向是否合理，可以通過看后山頂和看前方堂局的方法來鑒別。特別是靠山面水的房子，如果房子的建筑縱向中軸線明顯偏離了后山的山頂，前方的堂局明顯歪斜而偏向一邊，此房的立向肯定不合理。 要精確地確定房子的立向是否合理，要使用羅盤格定來龍入首、格定水口，測準坐向，才能真正確定。這需要系統(tǒng)學(xué)習(xí)過風水術(shù)的基本原理，會使用羅盤，才能作到。 與樓房風水有關(guān)的第三個因素就是房屋的立體和平面造型。 1 房子的造型千奇百怪，用風水術(shù)的理論來概括之，卻只有五種：金形、木形、火形、水形和土形。金圓、木長、火尖、水曲、土方。 其中，以方形的土形**為穩(wěn)重，土者萬物之母也；其次是圓形的金形房子，此二者為吉利的造型。所以，中國古代建筑主要是土形的房子居多，也有圓形與方形結(jié)合的成功例子，例如客家圍屋，不但有方形的，也有圓形的，還有馬蹄形的，根據(jù)地形地貌的特點采用不同平面造型，與周圍環(huán)境融為一體，無論從景觀的角度還是風水學(xué)的角度，都無可挑剔。 火形帶煞，水形不穩(wěn)定，木形也不太恰當。屬于不吉的造型。扇形或梯形的房子，前窄后寬為吉，前寬后窄為兇。 房屋是供人休養(yǎng)生息的場所，其造型應(yīng)該以端莊穩(wěn)重、美觀大方、完整、大小高低失中為吉。歪斜、扭曲、缺角、尖突 、奇形怪狀、高低寬窄不成比例都屬不理想的宅形。 現(xiàn)代城市中，有些人奇歡獵奇，設(shè)計的房子立體造形奇形怪狀，我覺得這是對老百姓的身家性命不負責任的一種做法！ 2 距形的平面結(jié)構(gòu)，外表穩(wěn)重端莊，內(nèi)部有利于房子內(nèi)部各個功能區(qū)的合理分割，便于利用，應(yīng)列為首選。 前略窄后略寬的梯形，較利財丁，故說：“屋作斗斛形，橫財旺人丁”。如果前寬后窄，則屬不利錢財之宅。 扇形，前寬而后窄，不聚氣，不利財丁。古人云：“屋造扇面形，痰癆必伶仃”。 圓形、馬蹄形、橢圓形、八角形等只宜用于大型的建筑群體，而且還須與的地形地貌相吻合方為合適?？图业貐^(qū)的圓形、半圓形、馬蹄形圍屋，外圈建筑呈圓形或半圓形，其中心主廳則是方形，象征天圓地方之義。圓形屬金，“宅相金字平，富貴人丁亨。” 房屋**好八方完整，房屋總體平面存在缺角是屬于有缺陷的結(jié)構(gòu)。一般來說，缺角所在的方位往往對應(yīng)于家庭中相應(yīng)的人與事的不完美，缺角的程度越厲害，所表現(xiàn)出的信息也就越明顯。 尖突在五行上屬火，：“屋造火字形，痰火久閉經(jīng)?！?長寬比超過 2:1 的狹長形房屋，長寬比小于 2:1 的扁平狀房屋，難聚財，福澤淺，如宅后無靠山依托，人財冷退，一代不如一代。此屬木形，“屋做木星長，克妻主少亡?！?鋸齒形的房屋，又叫磨牙煞，家庭多爭執(zhí)、多是非，婚姻不順者多。鋸齒形和彎曲而矮的宅形屬水，：“宅相如水形，是非官訟頻。”“水星屋不齊，忤逆無立錐”。 古代建筑多為平房，因此在古代堪輿學(xué)中沒有任何關(guān)于樓層情性的論述。隨著城市化進程的加快，摩天大樓越來越多。為了節(jié)省用地，許多中小城市也開始停止分立式住宅的審批。高層住宅的堪輿是擺在我們面前的新課題。 近些年來，許多堪輿理論研究者用參照古代關(guān)于房屋“進數(shù)”方面的理論或用先后天數(shù)來定位樓層五行屬性，取得了一些成果，但理論尚不完整，且與實際情況不盡吻合。

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• 問 房子風水要怎么看呢？
  答

  住房風水大忌一定要知道住房風水大忌1.周邊環(huán)境：想跟左領(lǐng)右舍的人相處的好，就應(yīng)該會選擇好鄰居，從傳統(tǒng)意義上來講：左青龍右白虎前朱雀，后玄武等之外，還要考慮周邊有沒有煞氣存在，如低壓煞、反光煞、聲音煞、氣味煞、割腳煞、鐮刀煞、白虎煞、穿劍煞、飛刃煞、梯沖煞等;此外房屋也不要對正政府機關(guān)、消防隊、醫(yī)院、電房、垃圾池、電線桿等煞氣重的地方。住房風水大忌2.房屋方向：房屋的方向會影響到了來風大與小，風水學(xué)是**重視“藏風聚氣”，這表示風勢強勁的地方肯定不會旺地!倘若發(fā)覺房屋附近風大，十分急勁，不宜選購了!因為即使那門房屋真旺氣凝聚，也會被疾風吹散無遺。住房風水大忌3.大門，大門在整個家中起著舉足輕重的作用，因為大門一個人的兩個鼻孔，如果大門水路不通有阻礙就如同人屏住呼吸斷氣難受，因此大門起著至關(guān)重要的作用。大門朝向具體看實質(zhì)場地來看可以先擇八宅風水的方法來選擇一個對自家人有利的大門。而房子的大門****忌諱的便是對著電梯口，此是白虎開口，主身體健康不利。住房風水大忌4.室內(nèi)格局：這里需要注意首選室內(nèi)屋形方正。衛(wèi)生間位置適當、陽臺向陽裝修時要把大廳設(shè)定為寬敞，廚房一定要通風亮光，五個以上的家人來住一定有三個臥室以上不然會顯得擁擠，導(dǎo)致陰陽不協(xié)調(diào)，容易生病，給家人帶來種種困惑等，因此擇房要大小適中。住房風水大忌5.房屋橫梁壓頂：看房擇房時同時也要往裝天花板上面看，橫梁壓頂宜使人產(chǎn)生緊張和恐懼感，這是人自我安全意識的正常反應(yīng)。尤其是放沙發(fā)、放床、或是書房里有條橫梁更加不利，長久住那里還會形成心理壓力，造成抑郁。住房風水大忌6.有沒明堂：在風水中一的房子一定要有明堂，明堂的大小代表事業(yè)的大小。明堂是指房子前面的寬敞程度，無論是陰宅還是陽宅都需要明堂。有些房子是開發(fā)商為了蓋更多的房子，根本不留余地的，這樣的居住在家中向外看，視線打不開。會造成后一代鼠目寸光、目光淺短。做不成大事業(yè)。而還如果長期居住會給家人有壓抑感，時間久了就會生病。

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• 問 房屋出售價格應(yīng)該怎么定價?有哪些需要注意?
  答

  買賣二手房注意事項，房產(chǎn)過戶費怎么算 在買房的過程中，很多人會選擇買二手房，交付快，即買即住等各種便利之處不言而喻。然而，買賣二手房房產(chǎn)過戶費又要怎么算呢。在買房的過程中，很多人會選擇買二手房，交付快，即買即住等各種便利之處不言而喻。

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• 問 ??房屋出售價格應(yīng)該怎么定價?需要注意些什么?
  答

  二手房的成交價，一般是由買賣雙方協(xié)商后的價格，因此，每套房的買賣雙都不一樣，個體差異較大，售房方可以參考在網(wǎng)上查詢同小區(qū)同面積的房屋出售價，然后根據(jù)自己的實際情況進行定價，裝修、配套、樓層比別人好，自然價格要高一些.如果急于出手，價格自然要低一些才能吸引到買方。也可以參考當?shù)囟址恐薪楣窘o的建議。二手房交易流程：全款購買1、看房，買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金2、房屋過戶，支付**款3、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證4、物業(yè)交割、支付尾款貸款購買1、看房，買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金2、提交貸款申請、簽署貸款合同3、物業(yè)評估，第三方擔保4、銀行審批5、房屋過戶，支付**款6、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證7、銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記8、銀行放款給賣方、物業(yè)交割、支付尾款9、買方還款，結(jié)清后取回房本，注銷抵押登記

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