.png)
避產權糾紛、質量問題、稅費風險，查證、看房、咨詢。
全部4個回答>??個人交易二手房可能會遇到哪些糾紛?
158****2431 | 2019-02-18 07:29:27
已有3個回答
-
156****7792
一、自行買賣二手房可能遇到產權糾紛
查看全文↓ 2019-02-18 07:30:04
引發(fā)產權糾紛的因素很多，**主要有以下三類：
第1類．限制買賣的房屋
也就是不允許出售的房屋，例如被法院查封的房屋、與**教學區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。
第2類．夫妻共有房產
夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對房產判決不明的房屋。
第3類．未經產權人同意出售的房屋
也就是同一居所人員或子女未經父母（產權人）同意出售的房屋。
由于是私下交易，買賣雙方缺乏對有關政策法規(guī)的了解，買方又不易掌握賣方的真實情況，所以極易造成產權不能過戶，交易中斷的結果，或雖然成交，但由于賣方家庭出現(xiàn)矛盾，不得不再次變更的結果。
二、自行買賣二手房可能遇到的房款糾紛
自行交易往往缺乏相互信任，賣方急著拿錢，買方急著要房。因此常常會出現(xiàn)定金或房款付了，房產證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，錢卻拿不到、拿不全等情況。
因此，在二手房交易的過程中，買賣雙方應該將重要事項寫入書面協(xié)議里，并由雙方簽字蓋章確認進行保留。若有變更事項，應當簽訂補充協(xié)議予以明確。如果出現(xiàn)向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。
三、自行買賣二手房可能遇到的物業(yè)糾紛
二手房的買賣不同于一般商品房，完成產權過戶，也并不意味著全部交易的結束。還有諸如賣方戶口遷出，物業(yè)管理費結算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費用的結清等。由于缺乏房屋買賣經驗，如果雙方自行交易，經常會忽視或遺漏某些項目，造成經濟損失，或者引來不必要的糾紛。 -
143****5954
二手房買賣常見糾紛類型：
查看全文↓ 2019-02-18 07:29:50
一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。
二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。
三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差而產生的糾紛。
四、由于支付定金而引起的糾紛。
五、中介費支付引起的糾紛。
六、因戶口問題引起的糾紛。
二手房買賣常見糾紛解決辦法：
一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：
1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產買賣的主要條款，這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔違約責任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔違約責任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。
2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。
買家向銀行申請貸款未獲批準的，原因一般有兩個：一是由于個人資信等問題，銀行不愿貸款；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風險要由買家來承擔。
為避免這類糾紛，買家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，**好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴重問題的，任意一方有權解除合同，買家應返還已收房款，雙方互不承擔違約責任。
三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差而產生的糾紛的解決辦法。
由于交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個人所得稅、契稅?，F(xiàn)在二手房稅費政策性強，繳納標準經常會發(fā)生變化，所以一定要及時了解繳納標準。
關于稅收由誰繳納通常有以下三種情況：
一是雙方未約定，那么應按照法律規(guī)定，各自承擔應付的稅費。
二是約定由買家來承擔所有稅費，賣家只管“實收價”。這種約定對買家有一定的風險，因為如果簽約后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由買家承擔了。尤其是一些商業(yè)地產，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費，更應注意此類風險。
三是做低房價，即“陰陽合同”，“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價做低，再以“裝修款”或“房屋補償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價經常在繳稅的時候遇到障礙，被稅務部門認為合同價過低而要求按評估價繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔而產生糾紛，但一方不得以做低房價為由，主張買賣合同無效。
四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。
在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關于定金引起的糾紛有以下三種：
一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。
二是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，如不能協(xié)商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應當返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。
三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。
五、中介費支付引起的糾紛的解決辦法。
一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認書》，但價格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機構獲得支持的。
二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。
三、“飛單”，為了節(jié)省中介費用，中介業(yè)務員私下與客戶達成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費用減少了，但實際上風險很大。
六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。
賣家賣房應當將戶口遷出，買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房后一段時間遷出戶口。戶口雖然不影響房產交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是“學位房”，或者買房就是為了落戶，那么對房屋內的戶口情況一定要有詳細的了解，對賣家戶口遷出時間一定要有明確的約定，否則不能達到買房的初衷。
買家在戶口問題上一定要防患于未然，予以充分重視。建議考慮以下三個辦法：
第一個辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點是如果賣家拖延的時間較長，計算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強。
第二個辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責任。買家可將尾款留得適當多一些，這樣對賣家的制約會更大。
第三個辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責任。這對賣家的約束會更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，采取這個辦法能有效制約賣家拖延時間拒不遷出。 -
145****2168
一、二手房買賣常見糾紛有哪些？
查看全文↓ 2019-02-18 07:29:41
1、賣方隱瞞真實信息
賣方為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，買方可以在購房前向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質量問題如何承擔作出約定。
2、房價變化快
有些賣方在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另買方只好將之起訴至法院。對此，買方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。
3、中介人員的行為不規(guī)范
由于買賣雙方常常通過中介機構進行交易，而中介人員素質不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，導致當事人產生爭議，從而提起訴訟。為避免此情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)的中介機構，交易前應當充分了解各種事項，并對雙方談定的內容以書面形式約定好。
4、房屋產權登記制度不合理
房屋產權登記時通常僅登記一名所有權人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，買方可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權處分的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
二、如何避免二手房買賣糾紛？
1、了解交易流程
買房之前，雙方應先了解一下買賣房屋的一般流程，對整個買賣流程有個大致的認識，這樣才能避免在房屋交易的過程中避免犯一些不該犯的錯誤，也避免雙方因交易過程漫長而導致互相不信任的情況出現(xiàn)。
2、弄清產屋產權
二手房一般有售后公房、共有公房、“限轉”房屋、抵押房屋等多種產權形式，這就容易引發(fā)糾紛。所以，買方**好憑身份證到房產交易中心查詢房屋的產權人，以便核對房屋的真實信息，從而避免房屋產權糾紛的發(fā)生。
3、明確雙方違約責任
房產交易復雜且金額較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，在簽署合同時**好明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，以此約束雙方的行為，減少糾紛發(fā)生的可能性。
相關問題
-
找房小程序
