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• 155****7569

  肯定是不違法的。至于風(fēng)險(xiǎn)呢
  1、無(wú)法辦理房產(chǎn)證，不能將房屋過(guò)戶至自己名下。房產(chǎn)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法取得房產(chǎn)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的回遷房是無(wú)法辦理抵押貸款的。
  2、在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，易發(fā)生糾紛。出賣(mài)人違約主張合同無(wú)效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，如果所購(gòu)回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。
  3、賣(mài)方將房屋賣(mài)一個(gè)買(mǎi)家之后，有可能會(huì)再賣(mài)給其它人，這樣買(mǎi)方就會(huì)無(wú)端轉(zhuǎn)入與第三人的官司之中。

  查看全文↓ 2019-02-25 18:36:55
• 132****7204

  回遷房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有三種
  根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第七條規(guī)定，出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。具體到本案中，陳先生和魏先生簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不具備合同無(wú)效的情形，因此雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)合同系有效。
  總的來(lái)說(shuō)，回遷房買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)依回遷房**終確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定，具體有以下三種情形：
  第一、若回遷房的性質(zhì)為商品房及按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，且合同并不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形，則合同的效力應(yīng)為有效；
  第二、若回遷房的性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，合同的效力則按有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。具體為：
  1、相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，回遷房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  2、出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效；
  第三、如果回遷房的房屋性質(zhì)還未確定，因該房屋性質(zhì)無(wú)法確定，故該類合同的效力尚無(wú)法確定，當(dāng)事人可在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后另行向法院提起訴訟。
  提醒：
  買(mǎi)回遷房先查明其性質(zhì)——在此，房產(chǎn)律師團(tuán)也特別提醒欲購(gòu)買(mǎi)回遷房的買(mǎi)受人，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對(duì)回遷房性質(zhì)的說(shuō)明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)查詢確定回遷房的性質(zhì)后再行決定是否購(gòu)買(mǎi)回遷房，以免將來(lái)因?yàn)榛剡w房的性質(zhì)未定導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，而遭受不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-02-25 18:36:46
• 151****9584

  回遷房買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)依回遷房**終確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定，具體有以下三種情形：
  第一、若回遷房的性質(zhì)為商品房及按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，且合同并不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形，則合同的效力應(yīng)為有效；
  第二、若回遷房的性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，合同的效力則按有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。如果相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)，回遷房買(mǎi)賣(mài)合同可能涉及無(wú)效。
  第三、如果回遷房的房屋性質(zhì)還未確定，因該房屋性質(zhì)無(wú)法確定，故該類合同的效力尚無(wú)法確定，當(dāng)事人可在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后另行向法院提起訴訟。
  如果產(chǎn)生糾紛，可進(jìn)行協(xié)商解決，解決不了和申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

  查看全文↓ 2019-02-25 18:36:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 遇到回遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛應(yīng)如何處理，有哪些法律途徑？
  答

  合同明確，法律途徑，保護(hù)權(quán)益。

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• 問(wèn) 回遷房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本誰(shuí)有?回遷房能買(mǎi)嗎?
  答

  回遷房買(mǎi)賣(mài)合同有效。第一、一房多賣(mài)?；剡w房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意。第二、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話的方式和技巧，以免不快。第三、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。第四、買(mǎi)方要留尾款。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。

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• 問(wèn) 回遷房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本誰(shuí)有?回遷房能買(mǎi)嗎?
  答

  買(mǎi)賣(mài)合同有效。格式賣(mài)方(簡(jiǎn)稱甲方)：_______________ 身份證號(hào)碼：_____________________ 買(mǎi)方(簡(jiǎn)稱乙方)：_______________ 身份證號(hào)碼：_____________________ 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以共同信守執(zhí)行。第一條、甲方將自己在 （房屋地址）擁有的回遷房出賣(mài)給乙方，建筑面積為_(kāi) _平方米左右。第二條、上述房產(chǎn)的交易總價(jià)為：人民幣 元整。如果實(shí)際建筑面積和房產(chǎn)證面積有誤差，不影響房屋總價(jià)。第三條、付款時(shí)間與辦法： 乙方在 年 月 日之前**甲方_ 房款，余款 元整在 年 月 日之前支付。乙方自 年 月 日之前**甲方_ 房款日取得該房屋實(shí)際支配權(quán)，甲方不得以任何理由阻礙乙方行使該房屋支配權(quán)。第四條、甲方保證有權(quán)利出賣(mài)該房產(chǎn)，如出現(xiàn)其他權(quán)利人對(duì)該房產(chǎn)主張權(quán)利，造成乙方損失的，均由甲方承擔(dān)責(zé)任。第五條、甲方應(yīng)當(dāng)自該房屋可以過(guò)戶之日起 內(nèi)協(xié)助乙方辦理過(guò)戶。乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料。如因甲方的延誤，致使乙方延期辦理房產(chǎn)證的，甲方需向乙方額外承擔(dān) 貳萬(wàn) 元的賠償責(zé)任。第六條、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由_ 乙 _方承擔(dān)。第七條、如果當(dāng)?shù)卣咴S可，辦理房產(chǎn)證時(shí)可以將該回遷房直接登記在乙方名下的，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理，盡可能協(xié)助乙方少交或免交過(guò)戶手續(xù)費(fèi)及稅費(fèi)。甲方故意不協(xié)助的，導(dǎo)致增加過(guò)戶手續(xù)費(fèi)及稅費(fèi)的，一概由甲方承擔(dān)。第八條、本協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)該共同遵守，都不得無(wú)故反悔。如果甲方違約導(dǎo)致該房屋無(wú)法過(guò)戶到乙方名下，甲方除退還房款外，還應(yīng)按照該房屋實(shí)際增值部分，作為乙方損失予以賠償，需要進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 第九條、在本協(xié)議履行過(guò)程中，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向人民法院起訴。乙方因甲方違約，需聘請(qǐng)律師起訴的，律師費(fèi)應(yīng)由甲方承擔(dān)。第十條、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑，本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。甲方（房屋共有人均要簽字）： 乙方：年 月 日 年 月 日

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• 問(wèn) 回遷房如何買(mǎi)賣(mài)？
  答

  有關(guān)系就好

  全部11個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是回遷房?回遷房允許買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者只需要查驗(yàn)房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對(duì)于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購(gòu)買(mǎi)。如果確實(shí)想要，可以在協(xié)議書(shū)中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，將由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣(mài)房者簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣(mài)方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶手續(xù)后，由公證處向出賣(mài)方支付。在這里須注意的是：回遷房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)方除要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時(shí)要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問(wèn)因急需住房，又無(wú)其他合適的房源可買(mǎi)，對(duì)已看中確實(shí)想要但又無(wú)證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買(mǎi)房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。即我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓無(wú)證房屋的。因此回遷房的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。若一定要買(mǎi)，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。即：在合同中約定的買(mǎi)賣(mài)條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，非不可抗力，賣(mài)方不能解除合同，當(dāng)賣(mài)方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，必須無(wú)條件的以雙方約定的價(jià)格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，這樣，既解決了買(mǎi)方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到這樣操作往往因時(shí)間長(zhǎng)，不可知的因素過(guò)多，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出事，多不利于買(mǎi)方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

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