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• 147****9003

  房價的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)及其他費(fèi)用等8個部分：
  　　 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。
  　　 前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
  　　 建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
  　　 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。
  　　 管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
  　　 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
  　　 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
  　　 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

  查看全文↓ 2019-03-06 20:21:11
• 144****3555

  住宅開發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地 質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行 性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通 電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。
  2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包 括房屋主體部分的土建(含樁基)工程 費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝 修)、設(shè)備購置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用 地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電 (含一戶一表)、供氣、供熱、有線電 視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜 (含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán) 衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi) 用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
  非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括 根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū) 施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、 居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等 建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開 發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
  4．開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直 接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā) 直接有關(guān)的費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-03-06 20:21:00
• 132****2792

  土地成本、建筑安裝成本、配套成本、銷售成本、投資利息、利潤等。

  查看全文↓ 2019-03-06 20:20:50

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售合同通常包含哪些內(nèi)容？
  答

  聽說預(yù)售合同里得有房子的詳細(xì)信息，價格，付款方式，還有如果開發(fā)商不按時交房怎么辦這些。

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• 問 商品房價格構(gòu)成是什么 商品房價格知識普及
  答

  對于商品房價格構(gòu)成，購房者需要有個明確認(rèn)識，在商品房價格構(gòu)成不斷上漲的同時，商品房價格也在上漲，因此很多購房者想了解商品房商品房價格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

• 問 商品房買賣合同通常包含哪些內(nèi)容？
  答

  商品房買賣合同應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括房屋信息、價款、交付、產(chǎn)權(quán)過戶等。合同還應(yīng)包含違約責(zé)任條款，以保護(hù)購房者權(quán)益。律師建議購房者在簽訂前仔細(xì)審查合同，必要時可尋求專業(yè)法律意見。

  全部3個回答>
• 問 商品房的保修范圍包含哪些內(nèi)容？
  答

  商品房保修范圍依據(jù)《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，包括主體結(jié)構(gòu)、防水、電氣等。業(yè)主權(quán)益受法律保護(hù)，保修期內(nèi)質(zhì)量問題可要求開發(fā)商修復(fù)。

  全部4個回答>
• 問 商品房房價有哪些部分構(gòu)成 為什么房價如此高
  答

  你知道商品房房價是怎么構(gòu)成的嗎？大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在、不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。 目前，房價大致可分為四大部分組成： 一、地價成本 一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用、土地契稅等。土地費(fèi)用占房價的比重約為25-50%左右。 二、建筑安裝費(fèi) 是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費(fèi)用，通常又稱為房屋建安造價。如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。建安造價一般占房價比重的25-40%。 三、配套設(shè)施費(fèi) 包括前期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（道路、自來水、污水、電力、電信、綠化、等）和公共配套設(shè)施（建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的如**、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施和菜市場等盈利性的配套設(shè)施）建設(shè)費(fèi)兩部分，同時還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。配套設(shè)施費(fèi)在房價構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。 四、相關(guān)稅費(fèi) 包括開發(fā)商繳納給政府的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國家規(guī)定稅費(fèi)，以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等名目繁多的非正規(guī)收費(fèi)等。稅費(fèi)占房價構(gòu)成的比重在10-15%左右。