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• 152****4889

  海外置業(yè)熱潮近幾年一直是大家關(guān)注的重點，隨著當(dāng)下國內(nèi)股市降溫和人民幣貶值，房地產(chǎn)市場的走向也是霧里看花，撲朔迷離。投資領(lǐng)域哀鴻遍野，而那些具有戰(zhàn)略眼光的投資人早就在關(guān)注海外房地產(chǎn)市場。
  
  根據(jù)**新的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國投入到海外地產(chǎn)的投資額同比增長了約46%，達66億美元。其中流入美國的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年投資額(19.62億美元)的1.5倍，澳大利亞和英國分別為16.64億美元、7.04億美元。美國成為中國房地產(chǎn)投資者的首選國家。
  
  在海外投資的熱潮中，機遇已經(jīng)擺在眼前，但規(guī)避風(fēng)險仍不能忽視，該怎樣合理投資美國房地產(chǎn)，安全投資成為投資人普遍關(guān)心的問題。
  
  在美國購房，**大的特點是需要第三方機構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在，美國的中介機構(gòu)具有完善的管理制度。美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進行一次專業(yè)考核。若你不滿意還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴。
  
  美國購房有“小三兒”更有安全感
  
  在美國購房，**大的特點是需要第三方機構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準(zhǔn)備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構(gòu)還可以為投資人對房子進行質(zhì)量評估，美國這種在預(yù)售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。
  
  可見，無論是在國內(nèi)進行房地產(chǎn)投資，還是在國外，都少不了中介機構(gòu)的服務(wù)，但是美國的中介機構(gòu)具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進行一次專業(yè)考核。所以，投資者可以通過第三方機構(gòu)人員的從業(yè)證編號來探究他的從業(yè)年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務(wù)態(tài)度時，還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴，那么中介人員的從業(yè)將會面臨危機。
  
  美國土地都有身份證，規(guī)劃使用限制條件規(guī)范
  
  在美國，所有的房產(chǎn)和土地都有一個編號，相當(dāng)于中國人持有的身份證。所以有意向在美國房地產(chǎn)投資的國人，在考察房地產(chǎn)期間或者在挑選房產(chǎn)的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細(xì)核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國，土地編號是土地權(quán)屬糾紛中重要的法律根據(jù)。
  
  美國各州的政府制定有關(guān)土地的法規(guī)來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應(yīng)的用途規(guī)劃報告。
  
  在美國的住宅基本是獨戶獨棟，一戶占一塊地，私有化的土地需要配合政府的規(guī)劃，因此政府有專門的法律來規(guī)劃土地的用途，來確保城市規(guī)劃的合理性。如果投資者的土地需要轉(zhuǎn)讓，亦可對土地的用途進行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規(guī)劃的重要性，以至于在后期帶來不必要的麻煩。
  
  繳稅環(huán)節(jié)嚴(yán)格，降低空置率
  
  目前中國的房產(chǎn)空置率在20%以上，擁有兩套或以上的房產(chǎn)的人大有人在，其中作為投資的房屋比率較大。今年雖然有幾個大中城市開始效仿美國征收房地產(chǎn)稅，但是稅率很低，僅有0.5%左右，在抑制房屋空置率方面起到的成效并不明顯。
  
  在美國，投資者在完成交易之后，會常常感覺一身輕松，但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產(chǎn)稅，通常為1%~3%。你所繳納的房地產(chǎn)稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產(chǎn)市場的房屋空置率大大的降低了，而且也使投機的炒房行為得到了控制。
  
  人心不足蛇吞象，別被高額回報率忽悠了
  
  雖然大多數(shù)國人在美國購房的目的是因為移民或者留學(xué)，但是隨著國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場的不穩(wěn)定，作為投資者身份的數(shù)量在不斷上升。高回報是其中**吸引的地方，也是**容易沖昏頭腦的地方。
  
  因此投資者在高額的回報率面前應(yīng)保持清醒的頭腦，綜合多方信息進行考證，或者找可靠合法的中介機構(gòu)進行回報率方面的咨詢。
  
  關(guān)于房產(chǎn)永久權(quán)這回事兒
  
  美國永久性的土地產(chǎn)權(quán)是眾所周知的事情，但是這也是一個相對的說法。
  
  在美國，永久產(chǎn)權(quán)不表示完全擁有并作為遺產(chǎn)。想要土地產(chǎn)權(quán)完全私有，房產(chǎn)稅是作為房產(chǎn)永久持有的**基本保證，它作為一個財產(chǎn)稅，須每年繳納。由于美國是聯(lián)邦制國家，每個州對于房產(chǎn)稅的收取制度不一，而且每年的額度不同。
  
  若你想把房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，遺產(chǎn)稅也是房產(chǎn)永久權(quán)的重要保證。美國的遺產(chǎn)稅實行累進稅率，房產(chǎn)的估值越高，納稅的比例就越大。所以美國人相當(dāng)于是用高額的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅來養(yǎng)房子的永久使用權(quán)。
  
  關(guān)于購買房產(chǎn)基地的溫馨提示
  
  在美國，需要出售的住宅基地需要在華盛頓特區(qū)的美國消費者金融保護局進行注冊，否則任何形式的出售都是違法的。關(guān)于購買地產(chǎn)的地產(chǎn)報告及其他所有信息你都要確保知曉。沒有向你提供一份地產(chǎn)報告的公司出售美國的住宅基地，這是違法的。
  
  在房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給你之前，不要向任何的中介或是經(jīng)銷商支付款項；業(yè)主產(chǎn)權(quán)的保險單是你確保無他人主張房地產(chǎn)所有權(quán)、留置權(quán)、抵押權(quán)的憑證；相比于互聯(lián)網(wǎng)投資房地產(chǎn)，找一個可以代表賣方的房地產(chǎn)代理商更靠譜，并且要確保這個代理商是出售房屋所在地注冊的公司。
  
  以上就是在美國購房的一些建議，希望能幫助各位投資者更好的了解美國購房政策，降低風(fēng)險，使投資更加安全。

  查看全文↓ 2019-03-21 23:31:53
• 138****2356

  一、看地段
  
  短線有難度中長線有機會，美國房產(chǎn)投資必須長遠(yuǎn)打算。偏遠(yuǎn)地帶的房產(chǎn)再怎么便宜也不要去碰！
  
  看地段說起來簡單，但很多人吃虧上當(dāng)了。往往看到房子很漂亮就激動起來了。在美國房產(chǎn)市場有句名言：Location!Location!Location!就是地段、地段、地段！不管是投資還是自住，如果是住宅，就是好學(xué)區(qū)別墅、商圈別墅或者公寓。
  
  好學(xué)區(qū)是指很好的**到**，大多數(shù)購房者是買公立**的好學(xué)區(qū)別墅。華人喜歡的好學(xué)區(qū)，主要是洛杉磯的阿卡迪亞、帕薩迪納等東洛杉磯，這幾個華人喜歡居住的好學(xué)區(qū)城市，還有新發(fā)展的南部的爾灣。舊金山的灣區(qū)，西雅圖的貝爾維尤，波斯頓西部的一些私立**，這些地方價位都很高，動輒100萬美元，對于預(yù)算不多的家庭，亞特蘭大北部的JohnsGreek、Duluth、Alpharetta、Suwanee還是很好的選擇，35萬美元就可以買到**頂尖的教育地產(chǎn)。
  
  美國豪宅，主要集中在比弗利山莊、馬里布、舊金山灣區(qū)、曼哈頓、邁阿密海灘、棕櫚海灘等，這些是多數(shù)華人喜歡買的豪宅之地。
  
  二、看房源本身
  
  房源質(zhì)量主要要考慮朝向，有的人還喜歡面向水，水主財嘛。內(nèi)部設(shè)計科學(xué)，人住著也舒服。房子年齡短或者已經(jīng)全部更新是**好的。
  
  但有時候不要過于追求完美，不然是買不到好房子的。買房子也要懂得妥協(xié)，有85%、90%很好絕對值得出手了。沒有絕對100%好的好房子，只是相對的。如果價位合適，地段也不錯，學(xué)區(qū)符合要求，房子狀態(tài)好一點，已經(jīng)很不錯了。不然的話，可能要等上半年的時間。這時候房產(chǎn)已經(jīng)**了。后悔理論正適合。
  
  三、看周圍環(huán)境
  
  我們喜歡靠山面水，社區(qū)好，有人喜歡封閉社區(qū)，這樣安全一點。這樣社區(qū)一般都是高檔社區(qū)，價位也高一些。娛樂設(shè)施也很主要，有的還有遛狗公園，網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫、各種協(xié)會，比如足球等。購物方便也很重要，包括生活用品，吃喝穿等，餐館，購物中心等。很多人英語不好，喜歡靠近中餐館還有華人超市。有的人還喜歡周圍有企業(yè)，工作好找，上班也方便。在找工作方面，金融的在曼哈頓華爾街、電子、軟件等在舊金山灣區(qū)圣何塞等，娛樂的在洛杉磯，其他很雜的在亞特蘭大較適合，亞特蘭大有442家世界500強企業(yè)，可口可樂公司總部、華為、中興都在亞特蘭大，企業(yè)多工作好找。一般都在北部，南部是黑人區(qū)，相距50英里，黑白分明，離得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。
  
  四、看歷史售價
  
  有的美國人房子3年前買來80萬，他現(xiàn)在稍微裝修，出價400萬。不要以為房主掛價就和真實價值差不多。
  
  中美習(xí)慣不一樣。美國人把談判當(dāng)作游戲。討價還價只是談判的開始。而我們?nèi)A人對出高價，立即很生氣，后果很嚴(yán)重--立即走人。在美國人來講，他們可以開高價，您也可以還絕低價，他出價400萬，您可以還40萬。
  
  美國人寫的《絕對成交》里說，一定要把談判當(dāng)作一種游戲，不要參與感情，不然準(zhǔn)吃虧。他們出高價，萬一有人接受或者在出價附近購買，他就賺大了。如果不接受，他做出很大讓步，就像上一套，有人200萬買來覺得撿了大便宜。其實只有錯買，沒有錯賣。所以一般買價位高的，就要注意了。
  
  五、看美國房產(chǎn)整體情況
  
  美國房價近些年**高峰是2007年，之后次貸危機，房價慢慢下滑，到2012年7、8月見底，之后慢慢上升。去年上漲了6%，2013年預(yù)計也上漲6%，2014年預(yù)計上漲11%。所以2007年房價100萬，現(xiàn)在售價100萬，肯定不劃算。應(yīng)該70多萬才對。
  
  六、不要買不要傭金的房子
  
  很多國內(nèi)中介說是不要傭金，實際上他們代理的要么是新開盤的新房，要么他們已經(jīng)把這個房子買下來，然后加價賣給國內(nèi)客戶。這個加價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傭金。所以一定要選房價公開透明的公司。
  
  **后要提醒大家的是，到美國考察**好帶上：有效的護照和簽證、準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明），如果看中可以當(dāng)場成交，而不要再回國內(nèi)拿資料損失Offer機會。

  查看全文↓ 2019-03-21 23:31:42
• 134****9669

  一、不是美國人可不可以在美國買房？在美國買房有什么限制嗎？
  毫無疑問答案是可以。美國是一個移民國家，它歡迎歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒有任何的限制。
  二、在美國買房是人必須到美國嗎？
  理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是**好的?；蛘咴趯嶋H操作中，你可以委托在美國的親屬和朋友幫忙看房，選定房子。也可以委托信得過的經(jīng)紀(jì)人代為成交。有些交易過程中僅僅需要委托書的公證復(fù)印件即可，這是理想化的足不出戶就能在美國買房。
  三、 買美國房產(chǎn)與買中國房產(chǎn)程序有何不同？
  在美國買房要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖掷m(xù)。這也會降低在房產(chǎn)過戶中的詐欺、違約的機會率，使買賣程序嚴(yán)格規(guī)范。美國的經(jīng)紀(jì)人，都需要取得各州專業(yè)房地產(chǎn)執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對于國內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。所以說，如果你能選擇一個負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必太擔(dān)憂了
  四、 可以購買哪幾種類型的房子？
  在住宅房屋方面，通常分成獨立屋(House)、城市屋（TownHouse）、共渡屋(Condo)、公寓(Apartment)。獨立屋是**多的，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子，不與隔壁鄰居共用一面墻。美國的房屋產(chǎn)權(quán)是包括土地及建筑物，這種形態(tài)在中國稱為別墅。但這美國有時，別墅并不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對于那些年代久遠(yuǎn)、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。
  共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構(gòu)成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據(jù)的那部分，有時會有小部分的院子。
  公寓樓則通常會有數(shù)十戶，甚至數(shù)百戶共用一棟大樓，這些樓可高可低，一般都是只有使用權(quán)，但不能單獨買其中的一套或幾套。另外，還有一些移動屋，俗稱鐵皮屋，也僅僅是擁有使用權(quán)的房屋，每月需要繳納土地使用權(quán)的使用費。
  五、 美國的公寓樓與中國的公寓一樣嗎？
  在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態(tài)，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業(yè)房。所以這種公寓群是屬于商業(yè)建筑，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售?；旧蠈儆谏虡I(yè)房地產(chǎn)投資的范疇。
  

  查看全文↓ 2019-03-21 23:31:39

相關(guān)問題

• 問 如何在美國購房?在美國買房應(yīng)該注意什么?
  答

  一、在美國全款買房的流程是什么？全款買房大致分為五步流程：準(zhǔn)備買房、看房出價、簽約定房、房屋檢查以及房產(chǎn)交割。 1.準(zhǔn)備買房買房之前要做好三方面的準(zhǔn)備：一是資金與護照，這是在美國買房的前提；二是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人；三是了解合適的購買區(qū)域及房產(chǎn)類型，初步確定房源。出國買房找經(jīng)紀(jì)人不是必選項，但經(jīng)紀(jì)人掌握的房源信息更多，對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場動態(tài)及交易流程更清楚，對海外置業(yè)經(jīng)驗少的購房者來說很有必要。而且在美國，經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣家支付的。 2.看房出價選好房源后可以親自出國看房，也可以委托經(jīng)紀(jì)人或他人代為看房。除了看房屋內(nèi)部設(shè)施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況。經(jīng)紀(jì)人也會查詢房屋信息，包括上市歷史、市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)、政府估稅價等。確定房源后，由經(jīng)紀(jì)人代替買家向賣家提交出價函（offer），通常出價函上呈現(xiàn)的價格比賣家掛牌的價格低，買賣雙方會經(jīng)過幾次的討價還價后確定交易價格。 美國房產(chǎn)交易出價函示意圖圖為一空白出價函，房產(chǎn)信息、所出價格、擬定交易日期等信息都需要買家填寫3.簽約定房經(jīng)紀(jì)人或律師會安排正式簽約時間，在簽約之前，經(jīng)紀(jì)人或律師會為買家詳細(xì)解釋合同條款。簽約注意事項由于在美國買房涉及房屋檢查環(huán)節(jié)，所以在合同中可以將此環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險寫進合同的附加條款，比如“如有重大硬件方面問題，買家有權(quán)解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本”等。買賣雙方確定合同內(nèi)容后可以簽字，同時買家需要支付房款的10%作為定金。簽購房合同需要注意的法律條款 4.房屋檢查美國的紐約、長島等地區(qū)需要在簽購房合同前做房屋檢查，其他地區(qū)都是在簽合同后。買家需要請有執(zhí)照的驗屋師來檢查房子，檢查費由買家支付。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)、供電系統(tǒng)、冷暖設(shè)備等等，驗屋師會提供詳細(xì)的檢查報告，并列出需要維修的地方一并交給買家。經(jīng)紀(jì)人會代替買家與賣家溝通維修或付維修費，如果問題嚴(yán)重，買家有權(quán)解除合同。

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• 問 如何在美國購房?在美國買房應(yīng)該注意哪些?
  答

  根據(jù)**新的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國投入到海外地產(chǎn)的投資額同比增長了約46%，達66億美元。其中流入美國的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年投資額(19.62億美元)的1.5倍，澳大利亞和英國分別為16.64億美元、7.04億美元。美國成為中國房地產(chǎn)投資者的首選國家。在海外投資的熱潮中，機遇已經(jīng)擺在眼前，但規(guī)避風(fēng)險仍不能忽視，該怎樣合理投資美國房地產(chǎn)，安全投資成為投資人普遍關(guān)心的問題。在美國購房，**大的特點是需要第三方機構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在，美國的中介機構(gòu)具有完善的管理制度。美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進行一次專業(yè)考核。若你不滿意還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴。美國購房有“小三兒”更有安全感在美國購房，**大的特點是需要第三方機構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準(zhǔn)備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構(gòu)還可以為投資人對房子進行質(zhì)量評估，美國這種在預(yù)售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施?？梢?，無論是在國內(nèi)進行房地產(chǎn)投資，還是在國外，都少不了中介機構(gòu)的服務(wù)，但是美國的中介機構(gòu)具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進行一次專業(yè)考核。所以，投資者可以通過第三方機構(gòu)人員的從業(yè)證編號來探究他的從業(yè)年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務(wù)態(tài)度時，還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴，那么中介人員的從業(yè)將會面臨危機。

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• 問 有誰清楚美國購房可以移民嗎？
  答

  不可以。美國沒有買房移民的相關(guān)法規(guī)，目前移民美國的可行方法主要為投資移民、親屬團聚、工作轉(zhuǎn)移民以及政治庇護。這其中性價比與操作性**高的當(dāng)屬投資移民。另美國投資移民在今年9月可能迎來漲價，建議有意向的人士及早申請。您也可以咨詢澳星移民，了解相關(guān)移民美國的方案。

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• 問 ??中國人如何在美國買房?需要具備什么條件?
  答

  中國人在美國買房需要的證件和資料如果本人親自前往購買，只要有護照就行了。如果是委托他人購買，需要給受托人寫一份授權(quán)委托書（Power of Attorney），該授權(quán)委托書需要公證，另外提供一份護照復(fù)印件就可以了，受托人有了授權(quán)委托書，可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續(xù)。

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• 問 ??如何在美國買房子？中國人在美國買房具體流程是怎樣？
  答

  中國人在美國買房需要的證件和資料如果本人親自前往購買，只要有護照就行了。如果是委托他人購買，需要給受托人寫一份授權(quán)委托書（Power of Attorney），該授權(quán)委托書需要公證，另外提供一份護照復(fù)印件就可以了，受托人有了授權(quán)委托書，可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續(xù)。

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