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• 147****4100

  一、需要做房產評估的情形
  
  ①二手房價格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  
  ③申請抵押貸款
  
  向銀行申請房地產抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。
  
  ④發(fā)生房地產糾紛
  
  當交易雙方發(fā)生房產糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的房地產進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
  
  ⑤辦理房地產保險
  
  房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
  
  二、如何進行房屋評估
  
  ①首先，委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。
  
  ②然后委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
  
  ③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
  
  ④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  
  ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。
  
  　三、房產評估方法
  
  ①成本法
  
  成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  ②重置成本法
  
  它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  
  ③市場比較法
  
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
  
  ④剩余法
  
  房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  
  四、影響房產評估的因素
  
  ①房屋所處的位置
  
  房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
  
  ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施
  
  修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
  
  ③房屋的朝向及結構
  
  同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產生200元左右每平方米的落差。
  
  ④房屋內部裝修程度
  
  房屋內部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

  查看全文↓ 2019-04-14 19:27:39
• 141****4132

  　市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的，從中挑選出自己**中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。
  　　市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：
  　　第一，需要收集大量、正常的房地產交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。
  　　第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
  　　第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩(wěn)定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
  　　收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是**理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
  　　使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
  　　第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，**大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。
  　　事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
  　　成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商**不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
  　　假設開發(fā)法。房地產商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，**后扣除地價，剩下來的就是房地產開發(fā)商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。假設開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產開發(fā)項目的可行性分析。
  　　在開發(fā)商準備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的房地產開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什么商業(yè)秘密的話，**高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們**終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
  　　除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。

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• 156****6906

  由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
  
  房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。
  
  

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相關問題

• 問 ??如何評估房產？房產評估的方法有哪些?
  答

  一、需要做房產評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。④發(fā)生房地產糾紛當交易雙方發(fā)生房產糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的房地產進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產保險房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。②然后委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。　三、房產評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。④剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。四、影響房產評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。③房屋的朝向及結構同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產生200元左右每平方米的落差。④房屋內部裝修程度房屋內部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

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• 問 房屋如何評估?如何進行房產評估，房產評估的方法有哪些？
  答

  由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。

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• 問 房產評估的方法
  答

  房產評估的方法：①成本法：成本評估其實是分為兩部分的，其中一部分是土地成本的積算法，這個其實就是對合法取得的土地成本進行計算，然后把獲得的利潤進行累積，最后會得出土地的使用權價值。還有一種方法就是房屋重置成本法，這種評估的方法其實就是把房子按照目前的市場標準來進行核算，不過會考慮到開發(fā)商的利潤，最后會把兩者相乘，而得出的其實就是房子總價。②市場比較法：把需要評估的房子和已經(jīng)評估過的同類房子進行比較，然后會把各個因素數(shù)量化，最后就會計算出房子的實際價值。③剩余法：這種方法其實一般是用在單向房屋的價值評估上，評估的方法也是很簡單的，一般只需要知道土地價值和房產價值當中的一項，就能夠推算出另外一項把這兩項相加，其實就是房屋的總價值。

• 問 有誰清楚土地地價評估的方法有幾種?
  答

  (1)基準地價修正法基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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• 問 ??怎么做房產評估?房產評估的方法有哪些?
  答

  一、需要做房產評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。④發(fā)生房地產糾紛當交易雙方發(fā)生房產糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的房地產進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產保險房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。②然后委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。　三、房產評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。

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