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• 145****2559

  首先要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過(guò)半（總面積、總?cè)藬?shù)））。
  制定物業(yè)管理招標(biāo)書，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  邀標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè)
  將招標(biāo)結(jié)果送居委會(huì)和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案
  通知前物業(yè)公司交接事宜
  通知小區(qū)辦、居委會(huì)，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計(jì)物業(yè)管理賬目，做財(cái)務(wù)交接、設(shè)備交接等。
  新物業(yè)開(kāi)始工作，老物業(yè)離場(chǎng)。
  根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
  

  查看全文↓ 2019-05-15 22:47:50
• 152****1524

  更換物業(yè)公司的步驟：
  1、三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)
  首先要確定更換物業(yè)公司是大部分的業(yè)主意向，才能成功更換物業(yè)。做一個(gè)統(tǒng)計(jì)表格，每家每戶去找業(yè)主簽字“同意更換物業(yè)”。
  戶數(shù)和面積都有過(guò)三分之二才行。比如；小區(qū)有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。
  2、更換物業(yè)的理由要有法律依據(jù)
  在《物業(yè)合同》有效期內(nèi)，不是隨隨便便就可以更換物業(yè)的，要物業(yè)公司違反其《物業(yè)合同》的內(nèi)容，有違約的情況并且有足夠的證據(jù)，就可以根據(jù)《物業(yè)法》解除其合同，終止其受聘關(guān)系。
  如果《物業(yè)合同》到期了，走居委會(huì)程序，不自動(dòng)續(xù)簽，另外招標(biāo)新的物業(yè)公司就可以了。
  3、與原物業(yè)協(xié)商解除合同
  三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)了，就派代表去找物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，協(xié)商和平解決。如物業(yè)公司不愿意停止《物業(yè)合同》，退出其管理，就走以下程序。
  4、居委會(huì)申請(qǐng)更換物業(yè)
  拿著業(yè)主簽的“同意書”和物業(yè)違約的證據(jù)到居委會(huì)去申請(qǐng)更換物業(yè)。配合居委會(huì)辦理其相關(guān)的手續(xù)。一般居委會(huì)的工作人員會(huì)先和物業(yè)協(xié)商，讓其主動(dòng)退出。如物業(yè)不同意就會(huì)走法律程序。
  5、解除物業(yè)公司所簽《物業(yè)合同》
  這樣證據(jù)充足，法院是會(huì)支持業(yè)主，解除物業(yè)公司《物業(yè)合同》，讓物業(yè)公司做好交接工作，限時(shí)撤場(chǎng)。
  6、招標(biāo)聘請(qǐng)新物業(yè)
  沒(méi)有業(yè)委會(huì)可以委托居委會(huì)招標(biāo)，或者其他機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)，聘請(qǐng)其他物業(yè)公司，也可以直接邀約其物業(yè)公司進(jìn)行管理。

  查看全文↓ 2019-05-15 22:47:36
• 143****7524

  根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  故如果馮先生所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，則可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。如馮先生所在的小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)，則無(wú)法直接聘用物管公司。
  
  （一）更換程序的合法性
  小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
  （二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持
  調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。
  （三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)
  物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。
  （四）交接內(nèi)容
  交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。
  具體大塊如下：
  （1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
  （2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。
  （3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
  （4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。
  （五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。
  更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：
  （1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
  （2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。
  （3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。
  （4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
  （5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實(shí)，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規(guī)范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據(jù)不同的問(wèn)題，進(jìn)行個(gè)案研究，區(qū)別對(duì)待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一些問(wèn)題將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。

  查看全文↓ 2019-05-15 22:47:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??業(yè)委會(huì)更換物業(yè)流程
  答

  　　業(yè)委會(huì)更換物業(yè)的流程一共有六個(gè)步驟。第一，更換物業(yè)的所選擇的理由要有充分的法律依據(jù)。第二，如果要更換掉物業(yè)，需要2/3的業(yè)主同意。第三，更換物業(yè)之前應(yīng)該和原來(lái)的物業(yè)協(xié)商解除合同。第四，去居委會(huì)申請(qǐng)更換物業(yè)。第五，去解除物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)合同。第六，通過(guò)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)新物業(yè)?！　∥飿I(yè)公司其實(shí)就是由小區(qū)內(nèi)所有的業(yè)主所聘請(qǐng)的一個(gè)專業(yè)的小區(qū)管家，它還是受業(yè)主委托來(lái)來(lái)幫助業(yè)主實(shí)施對(duì)于管理小區(qū)，維護(hù)小區(qū)里的衛(wèi)生、安全等事項(xiàng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果物業(yè)公司的服務(wù)不盡如人意，比如說(shuō)，出現(xiàn)隨意抬高物業(yè)費(fèi)，或者侵吞公共區(qū)域的收益，未買車位就不能進(jìn)入小區(qū)等的霸王條款，這時(shí)候撤銷物業(yè)公司就很有必要了，這樣還能維護(hù)整個(gè)小區(qū)業(yè)主的利益不受到侵害。

• 問(wèn) ??業(yè)委會(huì)更換物業(yè)流程是怎樣呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)?。?/a>
  答

  首先要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過(guò)半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標(biāo)書，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè) 將招標(biāo)結(jié)果送居委會(huì)和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會(huì)，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計(jì)物業(yè)管理賬目，做財(cái)務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開(kāi)始工作，老物業(yè)離場(chǎng)。 根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)委會(huì)和物業(yè)的關(guān)系是什么？
  答

  我聽(tīng)說(shuō)業(yè)委會(huì)是業(yè)主的代表，物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)管理。他們關(guān)系好，我們住得更舒心。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)和業(yè)委會(huì)的關(guān)系是什么？
  答

  物業(yè)負(fù)責(zé)管理，業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)，共同維護(hù)小區(qū)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的關(guān)系是什么？
  答

  我聽(tīng)說(shuō)業(yè)委會(huì)是業(yè)主自己選的，管小區(qū)里面的事；居委會(huì)好像是街道辦的，管小區(qū)外面的事。他們好像要一起合作，共同管理小區(qū)。

  全部3個(gè)回答>