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• 141****2158

  1、路線價格
  
  土地使用權(quán)的價值與土地的位置有很大關(guān)系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調(diào)整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
  很明顯，可以先設(shè)置或選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋，并根據(jù)實際情況采用適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，然后修改標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。
  對于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。
  2、基準(zhǔn)地價
  
  對于某一地塊的土地使用權(quán)價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準(zhǔn)地價，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個別因素，**后獲得評估土地使用權(quán)價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。
  3、剩余
  當(dāng)房地產(chǎn)的總價已知或可以衡量時，因為房地產(chǎn)的總價格=土地使用權(quán)的價值+房產(chǎn)的價值，土地使用權(quán)的價值或土地使用權(quán)的價值財產(chǎn)的計量，扣除總價值后，可以獲得財產(chǎn)的價值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。
  
  4、收益
  不同地區(qū)，不同用途和類型的房地產(chǎn)收益率也不同。根據(jù)要估算的房地產(chǎn)收入返還價值的方法是收入減少法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收入÷收入減少利率。
  
  5、假設(shè)開發(fā)
  對于未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發(fā)后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投資，估算房地產(chǎn)價值的方法是獲得。
  
  6、市場比較
  提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產(chǎn)價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產(chǎn)條件相比較，對每個因素進(jìn)行索引并通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比度調(diào)整得出一種評估房地產(chǎn)價值的方法。
  該方法具有很強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易于查找時使用，估值結(jié)果更準(zhǔn)確。
  
  7、成本
  
  （1）成本產(chǎn)品算法，即計算獲得土地或?qū)崿F(xiàn)土地開發(fā)的成本，不包括異常因素的價值，并在累計正常成本費用后取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權(quán)的價值。這種方法通常用于評估在正常程序下獲得的土地。
  （2）重置成本法，是衡量現(xiàn)有房屋現(xiàn)行市場標(biāo)準(zhǔn)下房屋重建成本的一種方法，然后考慮基金的利益并計算一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）以獲得完整的房屋。重量。設(shè)定成本價格，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定建筑新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

  查看全文↓ 2019-05-20 12:33:11
• 132****4732

  估價程序
  　　1自接受估價委托至完成估價報告期間， 房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行： l明確估價基本項； 2擬定估價作業(yè)方案; 3搜集估價所需資料； 4實地查勘估價對象； 5選定估價方法計算； 6確定估價結(jié)果； 7撰寫估價報告； 8估價資料歸檔。
  　　2明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi) l 明確估價目的； 2明確估價對象； 3明確估價時點。注：1 估價目的應(yīng)由委托方提出； 2明確估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀總和權(quán)益狀況； 3估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定， 采用公歷表示，精確到日; 4在明確估價基本事項時應(yīng)與委托方共同商議，**后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。
  3在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法； 2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費; 4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
  　　4估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析、整理。估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料； 2對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料； 3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 4．反映估價對象狀況的資料。
  　　5估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
  　　6完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。

  查看全文↓ 2019-05-20 12:32:58
• 138****4312

  專業(yè)的說法:
  ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。
  成本法
  　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  市場比較法
  　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  剩余法
  　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  收益法
  　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  假設(shè)開發(fā)法
  　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
  基準(zhǔn)地價法
  　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  路線價法
  　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
  實際的做法:
  根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實際成交的價格,加上市場風(fēng)險及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

  查看全文↓ 2019-05-20 12:32:47

相關(guān)問題

• 問 怎樣評估士地與房屋用途不一致?
  答

  在房地產(chǎn)抵押估價活動中，經(jīng)常會遇到估價對象改變原規(guī)劃用途而改為其他用途。出現(xiàn)這種情況基本上是因城市建設(shè)如道路拓寬等原因，臨街建筑物拆除后而自然導(dǎo)致非商業(yè)用房因臨街而改變其原規(guī)劃用途。產(chǎn)權(quán)人改變用途可分為兩類：一是經(jīng)城市規(guī)劃部門審批后經(jīng)城市建設(shè)、國土資源等管理部門通過一系列法律程序而改變其用途；二是未經(jīng)審批機(jī)關(guān)審批擅自改變用途。在估價時，第一種情況則不能按實際用途進(jìn)行估價而應(yīng)按原批準(zhǔn)用途估價。這是因為《中華人民共和國規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)已明確未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途其行為是違法的，不受法律保護(hù)。另外根據(jù)目前在舊城改選拆遷估價中的相關(guān)規(guī)定，亦對改變規(guī)劃用途這一現(xiàn)象做出了以下規(guī)定：一是拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商原則；二是依據(jù)產(chǎn)權(quán)證件記載原則；三是產(chǎn)權(quán)證件無記載、拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不一致由城市規(guī)劃部門確定原則。其實在這種情況下，基本上都是按照城市規(guī)劃部門確定原則也即維持原規(guī)劃批準(zhǔn)用途。若以實際用途估價抵押權(quán)人受償后遇到城市房屋拆遷其合法債務(wù)難以得到保護(hù)。

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• 問 ??哪位清楚土 地與房屋用途不一致怎樣評估?
  答

  那就考慮它的實際用途。比如設(shè)計用途是住宅而實際用途是商業(yè)，就考慮它作為商業(yè)時的價值，但是價值要比商業(yè)房低比住宅高。房地產(chǎn)估價時有個**高**佳利用原則，這就是根據(jù)這個原則評估的。

  全部3個回答>
• 問 網(wǎng)簽價與評估價不一致可以過戶嗎
  答

  過戶指導(dǎo)價是交稅的時候房產(chǎn)局給出的價格，決定交稅的價格；評估價是向銀行申請貸款銀行給出的評估價，決定貸款；網(wǎng)簽價是向房產(chǎn)局申請過戶、向銀行申請貸款的價格，但交稅還是要看指導(dǎo)價。

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)如何評估?怎樣進(jìn)行房屋評估？
  答

  一、明確估價基本事項包括: （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。 （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。 （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。 （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。 （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括： （1）產(chǎn)權(quán)資料 （2）房屋建筑資料 （3）市場交易資料 （4）土地資料 （5）法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。

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• 問 ?? 評估公司如何評估房屋裝修
  答

  專業(yè)的說法: ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 基準(zhǔn)地價法　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 實際的做法: 根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實際成交的價格,加上市場風(fēng)險及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

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