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• 144****4826

  電梯作為機(jī)電合一的一種空間垂直運(yùn)輸設(shè)備,隨著高層住宅的大量建造,其應(yīng)用更加廣泛。然而,隨著時間的推移,當(dāng)高層住宅電梯漸漸步入“老年”后,故障、維修、更新由此產(chǎn)生的一系列費(fèi)用又會成為一道生活難題。特別是近年來,電梯關(guān)人、“咬人”事故頻發(fā),而**近發(fā)生的電梯“吃人”更是讓大家心里發(fā)生恐懼,發(fā)生電梯責(zé)任事故后,制造廠家、維保企業(yè)、物業(yè)公司、業(yè)主等又經(jīng)常是相互推卸責(zé)任“踢皮球”,要解決重重困境,首先必須理順法律關(guān)系,解決好所涉及的法律難題。由于篇幅所限,本文試以物權(quán)法為視角,探討解決高層住宅電梯使用過程中的問題。
  一、高層住宅電梯使用問題
  家住江蘇省句容市華陽鎮(zhèn)都市晴園小區(qū)的洪先生近日購房時遇到了難題,本來在看中一幢高層住宅,卻被親戚的一句話亂了分寸:“現(xiàn)在用著電梯怪舒服,20 年后電梯該大修或需要換新的時候,該怎么辦?”對于洪先生的購房顧慮,筆者對位于我市幾家規(guī)模較大的樓盤進(jìn)行了走訪,均被告知房地產(chǎn)開發(fā)商在交付房子后即與用戶沒有什么關(guān)系了,一部住宅電梯就是該電梯所有對應(yīng)用戶的共同財產(chǎn)。當(dāng)問到高層住宅電梯出現(xiàn)了故障怎么辦時,售樓服務(wù)員大都說需要找廠家維修。至于維修費(fèi)用,他們均表示讓電梯用戶自己分?jǐn)?并向筆者介紹,開發(fā)商賣房子時,已將電梯成本、安裝、檢驗(yàn)等費(fèi)用核算進(jìn)去,若電梯故障出現(xiàn)在開發(fā)商承諾的保修期內(nèi),則應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修處理。
  一部電梯從安裝到報廢,其間會產(chǎn)生哪些費(fèi)用呢?市質(zhì)監(jiān)局特檢所負(fù)責(zé)人介紹,電梯管理費(fèi)用主要涉及材料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等。其中,材料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)和首次檢驗(yàn)費(fèi),在房屋開發(fā)的時候由開發(fā)商核算到房款里。檢驗(yàn)費(fèi)一次300元或700元,而對用戶影響**大的,就是維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)了。一部普通高層電梯(10 層樓)的價格在15萬元至25萬元。其前五六年的維護(hù)保養(yǎng)每年平均在3000元至6000元。但隨著年數(shù)的增加,這筆費(fèi)用也將逐年增加。這些費(fèi)用主要包含潤滑油、門滑塊、導(dǎo)靴、按鈕、繼電器、行程開關(guān)等小部件的更換和人工成本。國家質(zhì)檢總局暫時沒有規(guī)定電梯的使用壽命,嚴(yán)格意義上講,一部電梯只要檢驗(yàn)合格就可以一直使用。但是,任何一個機(jī)械或電器配件都有具體的使用壽命。一部電梯在維護(hù)保養(yǎng)到位和使用環(huán)境優(yōu)良的情況下,根據(jù)品牌不同一般5年至10年就需進(jìn)行改造或大修,全部費(fèi)用為5萬元至8萬元,其中更換一套電器系統(tǒng)費(fèi)用為2萬元至3萬元,更換一套機(jī)械系統(tǒng)費(fèi)用為3萬元至5萬元。當(dāng)電梯服役15年至20年的時候,就需要更換新電梯了。電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)折算到物業(yè)費(fèi)中,雖然這個費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)相對高些,但一想到電梯的便利,用戶目前都能比較平靜地接受?？墒?一套商品房的住宅產(chǎn)權(quán)通常是70年,如此算下來,用戶就需要在一套房子中至少更換二至三部電梯,同時每部電梯還需大修一次。如此算下來,僅電梯一項(xiàng)的支出,約有110多萬元需要用戶分?jǐn)?這筆價值不菲的費(fèi)用如何讓每一戶業(yè)主公平合理、心平氣和的分擔(dān),也是實(shí)踐當(dāng)中面臨的難題。
  二、從物權(quán)法角度看住宅電梯的權(quán)利歸屬
  (一)住宅電梯是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有設(shè)施
  住宅電梯是住宅的共用設(shè)備,是否可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體,應(yīng)當(dāng)從建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論進(jìn)行分析。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的物權(quán)。1804 年《法國民法典》首次進(jìn)行了規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)(成員權(quán))三部分構(gòu)成,即“三元論”。其中,共有權(quán)和共同管理權(quán)是在共有部分上成立的兩種權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定,建筑物由專有和共有二部分構(gòu)成。共有部分也被界定為由區(qū)分所有權(quán)人全體或部分共同所有,不屬于專有部分以外的共用部分。共有部分的界定,無論采用排除法還是列舉法往往都非常困難。一般界定共有部分,往往都需先界定專有權(quán)部分。一般來說,成立專有權(quán),成為建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的專用部分,應(yīng)當(dāng)具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性這兩個構(gòu)成要件。也就是說,實(shí)踐中都是先界定專有部分,其余的都推定為業(yè)主的共有部分因此,判斷電梯是屬于專有部分還是共有部分,首先應(yīng)判斷電梯是否具有專有部分的構(gòu)成要件。電梯與建筑物區(qū)內(nèi)道路等共有部分不同,除了業(yè)主享有獨(dú)幢房屋的例外,一般由一幢建筑物之內(nèi)的業(yè)主共同使用。從構(gòu)造上來看,電梯在建筑物區(qū)內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,但對于這幢建筑物的業(yè)主,不具備構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性。根據(jù)我國《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定,將電梯列為共有設(shè)施,成為共有的組成部分,是毫無疑問的。
  (二)住宅電梯可否設(shè)立專有使用
  共有部分的共有權(quán),指建筑物區(qū)分所有人對區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。對于這種共有權(quán)的性質(zhì),學(xué)術(shù)界并未達(dá)成共識,一般主張為按份共有。德國和我國臺灣的立法都采納了按份共有規(guī)則。而著名學(xué)者鄭玉波先生認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物之共用部分,如樓梯、墻壁等以及附屬之共用部分,為不得分割之按份共有。住宅電梯作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)客體,是否可以就其使用設(shè)定為少數(shù)所有權(quán)人專有使用?專用使用的設(shè)立,僅僅是對共有部分利用方法的約定,而不是對共有部分的移轉(zhuǎn)或設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)。為發(fā)揮共有部分的經(jīng)濟(jì)效益,業(yè)主大會決議或者管理?xiàng)l約規(guī)定,住宅電梯可以專有使用,這是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)具有的從屬性質(zhì),需要根據(jù)住宅電梯的構(gòu)造、功能、目的等特點(diǎn),不能為排他性使用、收益。具體來說,住宅電梯可出租給業(yè)主之外的第三人經(jīng)營使用,如懸掛廣告、安裝液晶電視等,這種使用并不能視為約定專用,而只是一種電梯功能性使用權(quán)(相當(dāng)于地役權(quán)),其出租收益應(yīng)當(dāng)作為共有部分的收益,納入全體業(yè)主的維修資金。
  (三)業(yè)主不得以沒有使用而不履行電梯義務(wù)
  住宅電梯設(shè)立專有使用,并不表明所有權(quán)人就可以不履行相關(guān)義務(wù),這主要緣于建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)部分特點(diǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分具有其特殊性,即體現(xiàn)為從屬性和不可分割性。共有部分的從屬性,是指共有部分從屬于專有部分,不得與專有部分分離而處分。根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條第二款,業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共有部分的不可分割性,主要是為實(shí)現(xiàn)共有目的,權(quán)利方面對于共有部分享有的權(quán)利和義務(wù)不可分割,實(shí)物同樣不可分割。因此,住宅電梯作為房屋所有權(quán)人的共有部分,從屬于住宅的使用,不能單獨(dú)成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體進(jìn)行交易,同樣,也不可以僅對住宅電梯享有權(quán)利而不履行相應(yīng)的義務(wù)。
  具體來說,就是業(yè)主不得以沒有使用電梯等理由而不繳納費(fèi)用。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定:“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”,住宅電梯共有部分經(jīng)營性收入是屬全體業(yè)主所有的,這一規(guī)定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條有所區(qū)別,業(yè)主有權(quán)決定住宅電梯收入由誰管理、如何管理及使用,同樣,業(yè)主也有權(quán)要求欠繳電梯費(fèi)用的業(yè)主承擔(dān)繳費(fèi)責(zé)任。
  三、解決住宅電梯困境的應(yīng)對措施
  筆者認(rèn)為,依照物權(quán)法的相關(guān)理論,解決高層電梯在使用過程中產(chǎn)生的費(fèi)用,理應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分?jǐn)?在目前法律規(guī)定不明確的情況下,可以采取以下幾種措施來加以應(yīng)對。
  (一) 優(yōu)先從住宅專項(xiàng)維修資金的支出
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”另外,《條例》明確了“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用?！标P(guān)于專項(xiàng)維修基金的使用,由建設(shè)部、財政部所發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對此有詳細(xì)的規(guī)定,即由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;專項(xiàng)維修資金主要是針對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,根據(jù)辦法第三條規(guī)定,“本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！蹦敲从纱丝磥?電梯的更換是屬于專項(xiàng)資金的范圍的,應(yīng)優(yōu)先從住宅專項(xiàng)維修資金中支付。無住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的,有電梯使用單位向電梯所有人籌集。

  查看全文↓ 2019-05-29 10:35:35
• 135****7568

  兩種情況：一是別墅建筑，一臺電梯只供一戶使用，可稱之為獨(dú)立電梯。二是，一戶一梯，或二戶二梯，總之，電梯在每層僅供一戶使用，能夠增加用戶的私密性。

  查看全文↓ 2019-05-29 10:35:20
• 147****6977

  電梯越越方便，但公攤也越大，你應(yīng)該根據(jù)自己的需要去選擇。
  一般小高層一部電梯，高層至少兩部電梯。

  查看全文↓ 2019-05-29 10:35:15
• 145****5361

  1、大門沖電梯的影響：
  電梯是垂直運(yùn)行的一種運(yùn)輸工具，由于方便公眾使用及容易安全監(jiān)管，因此大廈的電梯都在樓宇正中位置，在選樓的時候，我們大部份精神都放在大門位置的吉兇，很少人會關(guān)注電梯問題，甚至有住客認(rèn)為電梯是公共地方，對自己沒有關(guān)系。風(fēng)水是探求磁場的學(xué)問，電梯本身是一個磁場（因?yàn)殡妱訖C(jī)產(chǎn)生磁力），每天二十四小時運(yùn)作，從易經(jīng)上的「吉兇悔吝生乎動」理論來說，動則有吉有兇，動則帶動地氣，動則跟飛星相遇，反正動就是一個「因」，而「果」是甚么，便要從時間、方位等條件分析。淘運(yùn)閣老師和大家一起看看大門對沖電梯的不利因素和化解詳情。
  隱私外泄
  有很多七、八十年代的樓房在設(shè)計上都犯上大門沖電梯的???。電梯的大門打開時，如果住宅的木門也同時打開，屋里的人丁活動和家具擺設(shè)都給鄰居看得一清二楚，這樣半公開的樓宇不宜從事執(zhí)法人員、金融等行業(yè)的人居住。
  煞氣
  「吉?dú)庾咔€，煞氣走直線」這是風(fēng)水對氣流鐵定的理論，電梯是垂直升降，屬于直線，在升降時候上上下下移動使氣流產(chǎn)生，當(dāng)門打開，氣流以**短路徑傳送，如果住宅大門是開啟，那么氣就直接送進(jìn)來。
  電梯的氣來自二方面：一，雜氣；二，陰氣。
  雜氣是指來自電梯槽的不同人呼出來的氣，大家困在三平方米井道（風(fēng)水術(shù)語，指電梯槽）內(nèi)，共同呼吸，病者攜帶著細(xì)菌，而身體上的熱力在狹窄空間中快速散播，汗流浹背把井道的氣變得混濁，混濁之氣就是煞氣。當(dāng)大門對著電梯門時，混濁的空氣及負(fù)面磁場就會直線沖進(jìn)對面住宅來。
  陰氣是指電梯的井底在地面以下，以陰陽理論解釋，地上為陽，地下為陰，有窗屬陽，無窗屬陰，電梯每天穿梭陰陽二界面，凝聚陰氣，陰氣本身就是煞氣。而且，因?yàn)闆]有陽光照射，細(xì)菌容易滋生，長久下來對鄰近電梯旁的住戶也是不利。
  噪聲
  電梯的噪聲來自三方面：
  電動系統(tǒng)
  科技進(jìn)步是改善了電動機(jī)、驅(qū)動輪的噪音問題，而電動機(jī)是由軸承、離合開關(guān)器、線圈等組成，這些物件用久了，就會老化，老化的電動機(jī)產(chǎn)生噪音，破壞附近安寧。
  門的開、關(guān)
  電梯門一開一關(guān)都產(chǎn)生噪聲，這股噪聲不是因?yàn)楦叩蛦栴}，而是次數(shù)太頻密，令人的聽覺處于不平衡狀態(tài)，當(dāng)人長時間在噪聲下，情緒就會受影響。
  吵鬧聲
  電梯前往往成為歡送或迎接客人地方，同時孩子的嬉戲聲也帶來高分貝，住宅跟店鋪不同，店鋪門前需要熱鬧，而住宅門前需要的是吉?dú)膺M(jìn)宅，并不是熱鬧聲音。
  開口煞
  風(fēng)水分為形煞和氣煞二種，電梯既屬于形煞，也屬于氣煞，形煞是因?yàn)樗拈T打開時候好像一個口，稱「開口煞」；而氣煞就是它的負(fù)磁場破壞了電梯門和住宅門之間的正磁場。
  2、大門沖電梯化解方法：
  由于電梯門開動頻密，氣流無法集中，即使是吉的氣流，也難以"沖起樂宮無價寶"，因此風(fēng)水學(xué)家認(rèn)為大門沖電梯應(yīng)視為「煞氣」處理，目前坊?的化煞方法分為四種：
  遮?n法
  用厚布做簾遮住鐵門，令屋外的人無法看進(jìn)來。
  欄阻法
  加高門坎，把地氣欄阻。
  改門法
  直接把門改動，如不成，可以在玄關(guān)位上安置假門，利用轉(zhuǎn)折氣口，不讓煞氣直入室內(nèi)。
  化解法
  電梯屬土，為了不想這類氣煞進(jìn)來，我們可以在大門的門坎下放置一把淘運(yùn)閣六帝尺化煞，利用土生金之力泄去那氣場。
  我們亦可考慮在大門旁邊擺放一座「淘運(yùn)閣九轉(zhuǎn)青龍乾坤寶鼎」，通過寶鼎釋放出來的磁場，平衡門口跟電梯之間的紊亂磁場。
  

  查看全文↓ 2019-05-29 10:35:12
• 137****6941

  現(xiàn)在國內(nèi)大部分商品樓房都是高層，因?yàn)楦邔痈芴岣咄恋氐睦寐?，更符合開發(fā)商的利益，大型住宅區(qū)規(guī)劃更是用洋房別墅提高單價，高層充量的做法復(fù)合規(guī)劃，這與題目無關(guān)暫且不表；
  如果非要說電梯房有什么壞處，唯一一點(diǎn)擔(dān)心的就是國內(nèi)部分開發(fā)商會因?yàn)楣?jié)省成本，采購小品牌電梯，并不一定是小品牌電梯就不值得信賴，但是大品牌的電梯會有更多的安全技術(shù)，這些都是專利保護(hù)的；退一萬步講，即使真的選用的是大品牌的電梯，但是許多安全技術(shù)也是能省則省，所以，只能保障**基本的安全使用，配合定期維護(hù)保養(yǎng)，大多不會出什么危險，但生命只有一次，近期電梯事故頻發(fā)，也說明在電梯的質(zhì)量保障和后期保養(yǎng)維護(hù)上，相關(guān)部門還是做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這個是從開發(fā)商那一開始環(huán)節(jié)就已經(jīng)落后了的。
  所以，電梯房本身沒什么壞處，電梯本是利民工具，若是疏于安全意識，才是**大的隱患。

  查看全文↓ 2019-05-29 10:35:05

相關(guān)問題

• 問 半自動電梯可用于商品房嗎？獨(dú)立電梯是什么意思？
  答

  商品房一戶一梯指的是：每個單元設(shè)一部電梯， 每個樓層平面僅有一戶人家。

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• 問 半自動電梯可用于商品房嗎？
  答

  住宅樓安裝電梯的噸位和速度，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的。一般商業(yè)建筑和公共建筑，設(shè)計時會考慮進(jìn)行設(shè)計估算，或者找電梯公司做乘客流量分析，設(shè)置合理的電梯數(shù)量。但是，一般住宅樓，限于造價，一般都比較杯具的

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• 問 商品房是什么意思什么叫商品房？
  答

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

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• 問 什么是商品房？商品房是什么意思？
  答

  所以商品房可以理解為一種商品，商品房就是像商品一樣可以自由買賣的房子。區(qū)別于集資房、房改房、福利房等其他不能自由買賣的住宅

  全部3個回答>
• 問 配套商品房是什么意思? 商品房和配套商品房的區(qū)別
  答

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

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