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• 134****9441

  按規(guī)定來說，這么做是不合理的;如戶型圖未標注尺寸，那么開發(fā)商可能就違反了《商品房銷售現(xiàn)場公示內容、公示模式的統(tǒng)一標準》的規(guī)定。該規(guī)定要求，“商品房銷售現(xiàn)場明示內容包括：《商品房預售合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主臨時公約》、各幢房屋的平面圖及各套房屋的套型圖等?！?br/>與此同時，2001年建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第十九條也有規(guī)定，“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后，可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸。”
  作為購房人完全有權知曉自己所購買的房屋的一切信息，包括實際的戶型面積尺寸，這也是將來交付驗收時的重要標準之一，如果沒有標準戶型圖的話，開發(fā)商就有可能在后期施工中對戶型進行變動，從而損害購房人的利益。搜狐焦點網建議，如果您已經簽約，應當立刻和開發(fā)商進行交涉，要求把把標明詳細尺寸的戶型圖作為附件載入合同中，這樣才能確保購房人的權益。如果開發(fā)商拒絕，可以到房管部門進行投訴。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:01:14
• 151****7183

  些是認購書上寫的。
  1.買受人在簽訂本《購房認購書》(以下簡稱《認購書》)時，出賣人已向買受人告知并解釋本《認購書》相關條款并提請買受人注意，在買受人理解并確認的前提下雙方簽定本《認購書》。
  3.買受人未在第2條約定的時限內付清房款(或**款)的以及未按約定與出賣人簽定所認購房屋的《商品房預售合同》及補充協(xié)議，或不履行本《認購書》的條款，本認購書自動解除，買受人已支付的定金不予退還，出賣人有權不經催告將該商品房另行出賣給第三方。
  4.買受人所付之定金自雙方簽署《商品房預售合同》之日起自動轉為房款的一部他，本《認購書》在雙方簽定《商品房預售合同》后終止，原件由出賣人收回。該商品房的買受人為本《認購書》體現(xiàn)的買受人，本《認購書》一經簽定，不得增減名、更名、換房、退房。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:58
• 133****7601

  一定要附圖紙，
  圖紙代表了商品房的戶型，面積，層高，開間，進深。房子及地下室的圖紙都應出現(xiàn)在商品房銷售合同內。
  注意事項
  1、盡量選用當地政府部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本[5] 。
  2、警惕不公平條款，特別是補充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
  3、現(xiàn)場簽約時，必須看清楚預售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細查看，逐一細讀。
  4、聘請專業(yè)律師參與。
  5、以補充對補充。
  6、集體簽約。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:35
• 157****9294

  1、買賣身份莫簡單
  　　即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應是開發(fā)商，少數例外。購房者應要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了**新年檢，貼有年檢標記，經營范圍中有無房地產開發(fā)、銷售內容。如沒有相應資質，將導致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產買不得。
  　　2、售樓廣告多睜眼
  　　很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠，于是產生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
  　　為了避免不必要的麻煩，購房人**好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內容。
  　　3、五證審查須從嚴
  　　目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說成二期等。
  　　對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)危J識到記載內容可能存在的利害關系，較為困難。**好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。
  　　五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。
  　　正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權抵押記錄。《臨時國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開工證，不代表已取得**終土地使用權。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。
  　　規(guī)劃局的《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。
  　　根據房管局的《建設用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。
  　　建委的《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應要求出示該證。如是現(xiàn)房，應查看建委發(fā)放的《建設工程竣工備案表》。
  　　房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產權，此時應看產權證上是否包括了所購房屋。
  　　2003年6月1日起施行的**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
  　　4、樣板房中少聯(lián)翩
  　　在商品房預售過程中，有的開發(fā)商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。
  　　雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定?？紤]到樣板房可能拆除或結構內容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
  　　另外，還應注意整體樓房的結構。順義法院受理了一起噪聲超標引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產開發(fā)有限公司為其免費調換一套與原告所購房屋同等面積、同等價格的樓房，并賠償原告12485元的經濟損失。2002年4月，原告裝修后入住,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動和噪聲，經了解是被告在原告房屋下面設計和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多，振動和噪聲越來越大、越來越頻繁，導致原告無法居住。2003年8月20日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護局環(huán)境監(jiān)測站進行了鑒定，該站出具的監(jiān)測報告顯示原告地下的噪聲超過正常標準，原告隨后起訴。
  　　5、認購書前要盤算
  　　在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這里說明一點，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：
  　　首先，根據2003年6月1日起施行的**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
  　　其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發(fā)商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。
  　　再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。

  查看全文↓ 2019-06-12 14:00:21
• 138****7257

  一般來說，買房買的是一種權益，而權益合法與否的關鍵之一在于該項目有沒有五證，而五證的終結就是《商品房預售許可證》，因為沒有前四證，在正常情況下，開發(fā)商也不可能從相關的主管部門取得《商品房預售許可證》

  查看全文↓ 2019-06-12 13:59:52

相關問題

• 問 商品房預售合同有戶型圖嗎
  答

  商品房預售合同附件戶型圖及小區(qū)規(guī)劃圖是必須有的

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• 問 什么是商品房預售合同有效條件 對合同簽訂有什么作用
  答

  商品房預售合同是開發(fā)商與買受人針對正在建造中的商品房所簽訂的合同。不過商品房預售是需要一定條件的，并不是任何開發(fā)商想進行預售就可以的，今天我們一起來了解一下商品房預售合同有效條件是什么。 商品房預售合同有效條件： 商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。 (一)商品房預售合同的主體必須合格 商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。 1.預售方應當具備的條件。 根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件： (1)預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發(fā)經營資格，則可以認定合同有效; (2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效; (3)預售方必須取得建設工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期; (4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。 2.預購方應當具有的條件。 從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況： (1)根據《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件; (2)根據**高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當地戶口的人購買城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認定買賣有效?！?無當地戶口的人買賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當地政府制定的房屋買賣法規(guī)。 (二)商品房預售合同的形式必須符合法律的規(guī)定 根據法律的有關規(guī)定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況;預售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權證號、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等);預售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責任及免責條件;糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！? 1、預售合同主體的特定性與資質嚴格性。 　 商品房預售合同的主體是特定的，預售方是房地產公司，預購方一般為法人、合伙組織和及部門規(guī)章對商品房預售合同的預售人的資格有特別的限制，因而，并非任何人都能作為預售人訂立商品房預售合同。預售人必須是合法設立的房地產開發(fā)企業(yè)，根據《城市房地產管理法》第29條的規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件： (一)有自己的名稱和組織機構; (二)有固定的經營場所; (三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本; (四)有足夠的專業(yè)技術人員; (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第五條規(guī)定“設房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： (一)有100萬元以上的注冊資本; (二)有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定?！北緱l例第六條規(guī)定“外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。” 2、商品房預售合同具有較強的國家干預性 與現(xiàn)房買賣不同，商品房預售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預售方已經收取了預購方的定金和部分房款，但預購方能否在約定時間取得房屋所有權仍存在風險，顯然在預售關系的當事人之中預購方處于弱勢地位。為保護消費者權益、規(guī)范商品房預售環(huán)境，《城市商品房預售管理辦法》對于預售商品房的條件做了強制性規(guī)定： (一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預售合同具有較強的國家干預性。 3、商品房預售合同的標的是還在建設中的房屋具有不可預見性 商品房預售交易合同是當事人就正在興建的房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內將房屋興建完成再轉移所有權并交付購房人的義務。通常情形，在訂立合同時，購房人據以參考的資料，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成后的實際面積、建筑材料的品質、公共設施的有無等等問題，購房人無法事先預期或預見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易的重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設計、增加公用面積，以致完工時的房屋不符合訂立合同時的預期約定。 4、商品房預售合同履行周期長 一般之買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。而在商品房預售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要相當時日。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經濟景氣與否，建筑材料的漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋的竣工。當然，購房者固然可得解除交易合同，但實際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結果一般而言，總是使購房人處于不利的地位;二則從訂立合同到房屋建設竣工前已經過相當時日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機會由于此項交易合同的成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項交易目的不能實現(xiàn)，而其他機會也被喪失;三則在房屋竣工前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如果購房人敢于解除合同，則要至少損失數千上萬元的資金。

• 問 商品房預售合同有用嗎
  答

  商品房銷售氛圍商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種。商品房預售是購房者與開發(fā)商簽訂的房屋預定合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產買賣行為。

  全部3個回答>
• 問 商品房預售合同是什么，商品房預售合同有哪些內容？
  答

  第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

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• 問 商品房抵押后預售合同有效嗎
  答

  　一、　　根據我國相關法律規(guī)定，已經抵押給銀行的房子如果要進行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現(xiàn)房屋的買賣?！　》珊鸵?guī)章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得商品房預售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的?？偟膩碚f首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現(xiàn)轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發(fā)生抵押財產所有權的變化。另外，關于抵押物轉讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質的規(guī)定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規(guī)定。　　因此，已抵押房產的買賣合同效力，主要是看房屋買賣是否符合一定的條件?！　《?、轉讓抵押房屋合同是否有效　　(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件　　總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現(xiàn)轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發(fā)生抵押財產所有權的變化。另外，關于抵押物轉讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質的規(guī)定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規(guī)定。根據房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)?？赡芤驗檗D讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記?！　?二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記　　被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權轉移，但轉讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p> 全部3個回答>