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• 144****7553

  開發(fā)商在和購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會先簽訂一份《認購協(xié)議》，約定由購房人交納部分定金，在開發(fā)商符合預售條件時雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。在開發(fā)商已經(jīng)取得預售許可證時，雙方所簽訂的《認購協(xié)議》無疑是有效的。但如果在簽訂《認購協(xié)議》時，開發(fā)商還沒有取得預售許可證，雙方所簽訂的《認購協(xié)議》有效嗎？
  合同或協(xié)議是否有效，對于合同雙方當事人的權利義務都有重大的影響。如果法院認定《認購協(xié)議》無效，合同自始沒有法律效力，雙方不應履行合同，雙方互負財產(chǎn)返還義務和過錯賠償責任，不會產(chǎn)生違約責任；如果法院認定《認購協(xié)議》有效，則雙方的權利義務受法律保護，違約方應當承擔違約責任。
  對于這一問題，《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中沒有給出直接的回答，各地法院在實踐中主要有三種觀點：
  1、無效說。深圳市中院規(guī)定：開發(fā)商在未取得商品房預售許可證明的情況下，與買受人簽訂樓宇認購、訂購、預訂等協(xié)議后，雙方因上述協(xié)議產(chǎn)生糾紛并起訴的，人民法院應認定協(xié)議無效。但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
  2、基本有效說。北京市高院規(guī)定：當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協(xié)議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協(xié)議無效的，不予支持，但預約協(xié)議被認定為商品房預售合同的除外。
  3、有效說。廣東省高院規(guī)定：就預售商品房簽訂的認購書、訂購書等預約合同，出賣人未取得商品房預售許可證明的，不影響預約合同的效力。
  業(yè)主維權律師趙成認為：開發(fā)商未取得預售許可證，和購房人簽訂的《認購協(xié)議》有效。理由：
  1、任何法律和行政法規(guī)都沒有《認購協(xié)議》無效的規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定下列合同無效：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”認定合同的效力，不能以某省市法院的司法解釋為準，而應當以法律和行政法規(guī)的效力行強制性規(guī)定為準。到目前為準，沒有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定未取得預售許可證的《認購協(xié)議》無效。
  2、《認購協(xié)議》的性質(zhì)是預約合同，是在合同成立前對將來簽訂合同的約定。商品房買賣合同還未成立，預約合同只是對將來成立合同的意向和安排，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。
  3、深圳市中院的司法解釋應當廢止?！稄V東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》出臺的時間是2017年9月，晚于深圳中院的規(guī)定，且廣東省高院司法解釋的效力等級高于深圳市中院，因此，深圳中院的規(guī)定與廣東省高院的司法解釋相抵觸，應當廢止。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:22
• 136****0173

  如果認購協(xié)議不具備買賣合同的主要條款，則認購協(xié)議有效；如果認購協(xié)議具備買賣合同的主要條款，在取得預售許可證之前該協(xié)議無效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:12
• 156****8417

  你好，協(xié)議有效，但開發(fā)商的行為構成違約，可以要求與開發(fā)商解除合同，退還所收取的款額，并可以要求賠償。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:02
• 142****5675

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議沒有法律效力。
  在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內(nèi)部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協(xié)議無效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:18:51

相關問題

• 問 ??沒有預售證的協(xié)議怎么簽?簽訂的認購協(xié)議有法律效力嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議沒有法律效力。在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內(nèi)部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協(xié)議無效。

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• 問 沒有預售證的協(xié)議怎么簽
  答

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒有預售許可證的情況下 都是以其他比如說保證金等形式來授權預售款的 可以明確，你們之間的商品房預售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認為無效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。該房產(chǎn)公司應該退還你所交付的房款并支付相應的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認購協(xié)議書應當認定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無效?！渡唐贩款A售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號?！痹摋l款屬于強制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預售合同雖然已經(jīng)成立，但是因為違反法律的強制性規(guī)定而應當認定為無效，這種情況下，導致合同無效的責任應當由房產(chǎn)公司負擔。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預售合同被確認無效后，房產(chǎn)公司應當返還你已經(jīng)支付的購房**款以及相應的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預售許可證的事實。根據(jù)《消費者權益保護法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應該承擔你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責任。 你有權不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對第一審法院管轄的合同糾紛案件進行協(xié)議；二是只能對經(jīng)濟合同糾紛案件進行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地幾個法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關于因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。綜上所述，你只能夠向所購商品房所在地法院起訴。 維權技巧: 1.在購買商品房時，消費者應該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點，有利于明確自己的合同義務和權利。 2.法律對于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強大的經(jīng)濟實力影響當?shù)氐姆ㄔ旱莫毩⒐?，有利于防止地方保護主義，從而維護購房業(yè)主的利益。消費者應該注意在訴訟中堅持這個原則，反對開發(fā)商的違法行為。

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• 問 ??沒有預售證的協(xié)議怎么簽?沒有預售許可證簽訂的房屋買賣合同有效嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議沒有法律效力。在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內(nèi)部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協(xié)議無效。

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• 問 沒有預售許可證的認購書有效嗎
  答

  鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。

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• 問 ??沒有預售許可證的認購書有效嗎？
  答

  鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。

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