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• 142****2356

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議沒有法律效力。
  
  在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內(nèi)部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協(xié)議無效。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:19
• 136****8612

  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
  
  
  
  第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
  
  因此，若開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證情況下與購房者簽訂商品房買賣合同，應屬于欺詐行為。購房者可以根據(jù)上述法律規(guī)定，向法院起訴要求確認合同無效，或者主張撤銷商品房買賣合同。另外，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:11
• 147****1507

  未取得房屋預售許可證的房屋買賣合同，是無效的。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:05

相關(guān)問題

• 問 沒有預售許可證的房子能買嗎？房屋買賣合同是否有效？
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議沒有法律效力。在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內(nèi)部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協(xié)議無效。

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• 問 開發(fā)商沒有預售證簽的合同有效嗎
  答

  開發(fā)商在銷售房子之前必須要有預售證才可以的，如果說預售證都沒有的情況下簽訂的合同一般情況是屬于無效的，對于這樣的開發(fā)商也沒有必要再購買他的房子了

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• 問 沒有取得商品房預售許可證的項目，簽的商品房買賣合同有效嘛？
  答

  沒有預售許可證，即使其他證件齊全，依照法律規(guī)定開發(fā)商是不能開賣的，所簽的買賣合同當然無效。 但是，如果雙方因此發(fā)生官司，在一審法庭辯論結(jié)束前開發(fā)商取得了預售許可證，法院會判合同有效。

• 問 沒有預售證的協(xié)議怎么簽
  答

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒有預售許可證的情況下 都是以其他比如說保證金等形式來授權(quán)預售款的 可以明確，你們之間的商品房預售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認為無效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。該房產(chǎn)公司應該退還你所交付的房款并支付相應的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認購協(xié)議書應當認定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無效。《商品房預售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號?！痹摋l款屬于強制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預售合同雖然已經(jīng)成立，但是因為違反法律的強制性規(guī)定而應當認定為無效，這種情況下，導致合同無效的責任應當由房產(chǎn)公司負擔。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預售合同被確認無效后，房產(chǎn)公司應當返還你已經(jīng)支付的購房**款以及相應的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預售許可證的事實。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應該承擔你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責任。 你有權(quán)不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對第一審法院管轄的合同糾紛案件進行協(xié)議；二是只能對經(jīng)濟合同糾紛案件進行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地幾個法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。綜上所述，你只能夠向所購商品房所在地法院起訴。 維權(quán)技巧: 1.在購買商品房時，消費者應該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點，有利于明確自己的合同義務和權(quán)利。 2.法律對于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強大的經(jīng)濟實力影響當?shù)氐姆ㄔ旱莫毩⒐?，有利于防止地方保護主義，從而維護購房業(yè)主的利益。消費者應該注意在訴訟中堅持這個原則，反對開發(fā)商的違法行為。

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• 問 沒有預售許可證的房子要回定金算違約嗎，合同有效嗎？
  答

  ?沒收錢的話就沒錢賠

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