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• 135****0964

  做為一名置業(yè)顧問，每天都處在銷售的第一線，要面對面與各種客戶打交道，而客戶又來自社會各個領域，各階層，其性格也千差萬別。這就對置業(yè)顧問提出了很高要求，要做到和客戶溝通順暢，我以為應先具備以下條件：首先，置業(yè)顧問必須具備較高的心理素質，在與客戶打交道時，無論顧客做了什么事，說了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，平時注意提高自身心理素質，可從以下幾方面入手：
  1、 控制平和心態(tài) 不要讓自己易怒，易躁，保持心態(tài)起伏幅度不要過大。無論遇上什么事 都要保持一份平靜洽談的心境。
  2、 培養(yǎng)樂觀精神 凡事都往好的方面想，當顧客出現異常舉動時，不妨試著往好的方面考 慮，不要老想著有人想“跳單”等。這樣容易和客戶站在同一立場，也就容易理解顧客的言 行。
  3、 平時多學習 平時除了多了解樓盤信息等，還應多了解一點心理學、哲學、甚至風水方 面書籍，研究一下人性，使自己盡量做到博學多才，這樣才能慢慢的培養(yǎng)自己的自信心。
  4、 來點阿Q的精神 當碰上粗暴、不講理的客戶，來點阿Q的精神，能幫助你平靜下來。比 如換種思考方式，對方這么不講理，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？ 其次，在與客戶日常打交道中還應注意觀察，從客戶進門開始或留下聯系方式開始，作 為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問都應對客戶進行細致的觀察和了解，對客戶的觀察有助于業(yè)務員迅速 掌握客戶特點和動機。從而在介紹樓盤和洽談時能做到有的方矢，提高成交率。比如：我們 日?？梢酝ㄟ^表情、步態(tài)、目光、語言、語氣、手勢、著裝、用具、裝飾物等判斷一下客 戶，使我們可以采取**佳方式和客戶保持溝通。 **后我認為我們和客戶的溝通就是為了促成我們和客戶的交易，滿足客戶的需求，那么 怎樣才能通過順利的溝通促成交易呢？我認為洽談階段相當重要，也就是我們通常所說的 “臨門一腳”，一名好的置業(yè)顧問可以將沒有買樓意向的客戶變成潛在客戶，將潛在客戶變 為準客戶，將準客戶變?yōu)榭蛻?，在我們當前的房地產界，甚至許多公司的主管都存在一種誤 區(qū)，即認為搞售樓的人，一定要口若懸河，能說會道。但事實上，我認為這是不全面的，即 使我們在**后的洽談階段，不能把握好以下幾點也可能使我們的優(yōu)勢變成我們的遺憾。
  1、 應注意自己的表現欲 在洽談中渴望自己的才能、專業(yè)知識得到對方認同，夸夸其談， 常會令對方反感，影響客戶的情緒。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:27
• 148****1656

  現在房地產還是比較火爆的啊，直接發(fā)短信，樓盤信息，大概價格等。打電話的話也直接問是否對新盤感興趣，應該拒絕率不會很多，都會了解一下的。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:18
• 138****8576

  您好 這個看是做一手房新房出售還是二手房了 二手房主要是房源為主的 得房源者得天下 誰的房源多 誰的房源優(yōu)質有競爭力 誰就有優(yōu)勢 基本上二手房每天是去找好房源 有價格優(yōu)勢的房源 業(yè)主誠心賣的房源 你如果是新手 可以問下自己的同事 一般找好房源 網站上發(fā)布信息就OK 我一般喜歡搜房發(fā)帖 有客戶看到自己喜歡的基本主動打電話過來了 然后你直接聯系客戶看房就OK 客戶如果看完不滿意 就問下客戶需求 推薦下別的房源 因為門店或者發(fā)帖的客戶比較精準 所以一般客戶喜歡就買房了 如果是新房 這個就有點挑戰(zhàn)了 因為新房雖然房源多 可以選擇的樓層朝向戶型比較多 但是賣新房意味著跟所有周邊的樓盤競爭 要賣新房 一定要熟悉周邊的樓盤的優(yōu)點和缺點 如果不熟悉 就很被動 知己知彼 這個在新房銷售確實體現的淋漓精致 知道周邊的樓盤 就可以挖掘自己樓盤的賣點了 一般推銷房子 可以從戶型優(yōu)勢 價格優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢 等入手 跟別的高手溝通下 祝您好運

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:11
• 154****1276

  1、熟悉一手房的交易流程
  2、專業(yè)知識要記牢
  3、周邊的新老樓盤的情況也要了解
  4、不能騙客戶
  5、多聽多學多看,向前輩學

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:02
• 138****7168

  一、從宏觀上來說，一手房的銷售是一個營銷策劃過程，分階段造勢進行：
  
  （一）項目介入階段
  1．識別客戶需求
  ①了解客戶需求，解答客戶問題；
  ②對客戶需求的理解陳述；
  ③界定工作范圍；
  ④描述提出方案或方法的基本原理；
  ⑤項目組織的介紹；
  ⑥項目完成所要求的進度計劃；
  ⑦確認項目執(zhí)行可能產生的成本預算；
  ⑧確認客戶期望項目團隊提供什么樣的交付物；
  ⑨確認客戶期望的規(guī)格和特征；
  ⑩商定進一步洽談的內容、時間及地點。
  2．進一步洽談確定課題
  ①客戶企業(yè)介紹情況，提出咨詢要求與希望；
  ②研究企業(yè)提供的資料、分析企業(yè)狀況、初步擬定項目框架；
  ③實地考察客戶企業(yè)及環(huán)境；
  ④確定項目框架和目標；
  ⑤根據企業(yè)期望做準備性調查。
  
  3．提交項目建議書及合同簽訂。
  ①與市場部及公司廣泛溝通，根據客戶需求提出項目建議書。
  ②雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執(zhí)行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。
  ③擬定并簽訂合同，作好項目開展準備工作。
  以上工作以市場部為主，策劃部協助。
  （二）項目啟動階段

  查看全文↓ 2019-06-15 16:45:56

相關問題

• 問 ??一手房備案信息如何變更？流程是怎么樣的呢？
  答

  原則上來說，你這個房子是不能夠更改備案登記的。但是你要更改也不是沒有辦法，但是開發(fā)商跟房管局未必敢做。（因為是違規(guī)操作，還有西安不是小城市，所以管理的嚴格。）具體更改步奏如下。 1、購房者拿著購房合同以及身份證明（結婚證或離婚證或未婚證明、身份證、戶口薄原件）到購房的開發(fā)商處領取更改備案證書的申請表格。 2、經過開發(fā)商負責人同意。同意變更備案登記。開發(fā)商進行簽字蓋章。 3、再到房管局進行變更申請。房管局同意后要先注銷原來的備案的合同。 4、注銷后，與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同。 5、再更換收據上面的名字。注意：首先你這個要確認有沒有不動產發(fā)票。如果有，你百分之90的可能已經更改不了。開發(fā)商不同意也更改不了，你就進不了房管局那關。房管局那關不過，就沒有后面的簽訂新的合同。還有這是違規(guī)操作。所以肯定要花關系，花錢的，關系一般，也別想變更了。

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• 問 ??個人一手房如何規(guī)避受托支付？流程是怎么樣的呢？
  答

  （一）設置較高支付起始金額。由于目前銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》中對貸款受托支付起始金額未明確進行規(guī)定，僅在該辦法第二十六條規(guī)定“支付對象明確且單筆支付金額較大，原則上應采用貸款人受托支付方式”，造成各行對該辦法理解不一，參照制定管理辦法及操作規(guī)程中對流動資金貸款受托支付金額起點參差不齊的現狀。客觀上給少數銀行有意設臵較高的受托支付起始金額以規(guī)避新規(guī)留下了空間。如中行江西省分行制定的《中國銀行股份有限公司江西省分行流動資金貸款發(fā)放審核實施細則（2010年版）》規(guī)定“支付對象明確且單筆支付金額超過5000萬元人民幣，總行級重點客戶的單筆支付金額超過1億元人民幣應采取受托支付方式”。比較而言，銀監(jiān)會《固定資產貸款管理暫行辦法》中規(guī)定“單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應采取用貸款人受托支付方式”。銀監(jiān)會固定資產貸款管理辦法尚且將500萬元定為“金額較大”，而該分行流動資金貸款卻將5000萬元甚至10000萬元界定為“金額較大”，又如交通銀行總行對流動資金貸款起始金額定為“各省直分行應根據當地經濟環(huán)境、同業(yè)操作慣例和自身業(yè)務情況，合理確定區(qū)域自主支付限額。現階段暫定**高限額為3000萬元人民幣”，上述規(guī)定顯然與銀監(jiān)會規(guī)定相悖。 （二）提供虛假購銷合同辦理受托支付。一些基層銀行對借款人提供的受托支付資料審核不嚴格。有的僅憑借款人提供一份虛假《購銷合同》便予辦理貸款人受托支付，造成信貸資金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金屬鎢業(yè)集團有限公司在中行江西省分行公司業(yè)務部借款7000萬元。該部僅憑一份借款人提供的《購銷合同》便辦理受托支付。借款人在放款當天和次日分2筆將上述資金轉至上述《購銷合同》供貨方江西畫眉坳鎢業(yè)有限公司在農業(yè)銀行興國古龍崗分理處開戶的賬號上；3月16日又將上述資金劃回借款人在農行南昌市青山湖支行營業(yè)部賬上。從該案例可以看出，一方面借款人提供虛假《購銷合同》達成形式上的受托支付條件，以**終實現貸款自主支用的目的，另一方面銀行未對受托支付其他資料進行嚴格審核，**終造成該筆信貸資金被挪作他用。

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• 問 一手房交易流程是怎么樣的？
  答

  1、評估選房買房應以實際收入情況為基準，不買貴的只買好的，切勿愛面子購買一套超出實際經濟承受能力的房子，月供**好不超過月總收入的50%。根據工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等，然后根據自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產門戶網站、廣告、房展會、正規(guī)中介機構等處了解，需要注意的實際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細看房。2、實地看房這是一道比較復雜而且非常重要的工序。在售樓處，對要購買的房屋進行實地考察，要查看有關房屋的資料，如開放商資歷、產權年限、房子結構、實際面積、周邊生活環(huán)境等，買房是件大事，要多看多比較才能下決定。購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”（并稱七證）,這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。需要注意的是，在選房過程中，如果您所購買的是現房，您可以直觀地看到房屋的結構、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據了。3、交定金，簽認購合同向開發(fā)商或代理商支付一定數額的訂金，定金幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比，并簽訂房地產認購書，定金各開發(fā)商定的標準不一。4、付**，簽買賣合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應交付一定成數(一般為房子總價的30%)的首期款，并簽署正式的房地產買賣合同(現售或預售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進房地產市場活躍的**有效的手段。借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關合同。6、驗收房子在開發(fā)商取得竣工驗收證明書后會向您發(fā)放《入住通知書》，要求您在接到通知書之日起若干天之內驗收房子。認真檢查房屋質量，同時要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋竣工驗收證明書》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細咨詢各種收費項目以及標準，領取鑰匙。7、辦理產權證一般情況下由發(fā)展商協助業(yè)主先到國土部門辦理國土證，然后到房管部門辦理房產證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明**后領取房產證時間與違約條款，以防出現入住幾年房產證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來比精裝便宜，二來自由度高。

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• 問 一手房買賣流程是怎么樣的？
  答

  基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產權→退房→裝修一手房相關證件辦理流程：受理：1.收驗證件齊全； 2.初審證件真?zhèn)危?3.進行錄入登記； 4.填寫收件受理單。初審：1.核驗證件； 2.現場勘察(必要時)； 3.查檔審核； 4.提出初審意見。復審：1.復核初審意見； 2.對疑難問題提出處理意見； 3.提出復審意見。審批：1.全程審核； 2.疑難問題終結處理； 3.簽署審批意見。說明：房屋權屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據當地實際予以適當簡化。

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• 問 一手房驗房流程是怎么樣的？
  答

  杜貝特提醒你新房收房流程：1、給購房者書面通知：開發(fā)商在取得商品房房屋產權證后，就可以以書面通知的形式通知購房者規(guī)定日期內來收房交接，如果購房者在規(guī)定時間內沒有做收房交接，開發(fā)商即默認購房者已收房使用。2、新房驗收：購房者在開發(fā)商工作人員的帶領下，到新房進行驗收，要對家用配套設施一一進行驗收，遇到不合格的就告知隨從的工作人員，令其盡快解決。注意，如果遇到一些嚴重的不合格現象，可以拒絕收房。3、簽訂房屋交接書：購房者在驗收結束后，覺得質量過關且符合合同約定條件，就可以與開發(fā)商簽訂房屋交接書；如感覺不符合標準，通知開發(fā)商整改，直到滿意后，再簽訂房屋交接書。新房收房注意事項：1、看《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》：根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。2、先驗房再辦理手續(xù)：目前開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關用度之后，才答應業(yè)主驗房。對于這一不公道的程序，業(yè)主應堅持先驗房后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現的相關問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。3、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責任。4、在開發(fā)商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利。5、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。當然，追究開發(fā)商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

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