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• 148****0573

  補償?shù)膶ο蟛灰粯?私房因為房屋所有權是私人，所以補償是給擁有所有權的私人。而購房除非當?shù)赜刑厥庹?，否則補償是給公房產(chǎn)權單位。公房住戶只能得到搬遷費、過度費。
  公有房拆遷應該注意哪些事項呢?
  1、公有房屋拆遷補償公，房產(chǎn)權人不應有別于私房產(chǎn)權人
  房屋所有權的性質，房屋的產(chǎn)權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。
  公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執(zhí)行政策當中，應保持法規(guī)的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規(guī)定，不應有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法，否則，將有悖于新《條例》保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。
  2、公有房屋拆遷補償遵循等價有償?shù)拿袷略瓌t
  房屋所有權和土地使用權共同構成房地產(chǎn)的所有權，房地產(chǎn)所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利，公房經(jīng)租中，房地產(chǎn)所有權人行使自己的處分權、收益權，將占有權、使用權交給承租人，承租人從房地產(chǎn)所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價——給付租金，這是一個等價有償?shù)碾p務民事活動。
  拆遷也屬于民事行為，新《條例》在修改過程中尤其注重堅持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價有償?shù)拿袷略瓌t，平等地保護民事主體的權益，所以，在拆遷過程中，房地產(chǎn)所有權人應該獲得所拆除的房地產(chǎn)價值，包括區(qū)位價、重置價及附屬物的補償價，而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區(qū)價補償呢?
  承租人同樣應享有，但承租人享有的不是房屋的區(qū)位價，而是使用權的區(qū)位價，因為拆遷，承租人從原有區(qū)位遷出，對生活造成了不便，因此我們在制訂過渡費、搬遷費等拆遷費用標準時，也應結合房屋的區(qū)位價等級差，確定相應的補償比例，在過渡費、搬遷費等給承租戶的補償中予以體現(xiàn)，即遭受了多大的損失，就得到多大的補償，更得體現(xiàn)等價有償?shù)脑瓌t，而不是從房地產(chǎn)所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。
  3、公有房屋拆遷補償遵循意思自治、協(xié)商一致的民事原則
  房屋所有人取得重置價結合成新的補償，區(qū)位價等補償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補償后自動解除，違反了民事活動中民事主體自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協(xié)商一致的，就解除不了租賃合同，而現(xiàn)有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢?拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換，產(chǎn)權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的安置房也是實行等價交換，超過或不足的價值，互找差價，應該按照雙務合同中的權利義務對等的方法，結合情勢變更原則，由租賃雙方協(xié)商解決。 公房是國家財產(chǎn)(或集體財產(chǎn)，本文僅指作為國家財產(chǎn)的公房)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有居住權，和極其有限的處分權?！本﹦?chuàng)為 律師 事務所

  查看全文↓ 2019-06-26 15:53:25
• 144****1992

  按房屋所有權的性質，房屋的產(chǎn)權可分為公有和私有公房。在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。
  國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體。
  所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:53:13
• 136****5510

  公房是指國有房屋和集體所有的房屋。國家房地產(chǎn)管理部門享有所有權的或直接經(jīng)營管理的房屋，稱直管公房。國有企業(yè)事業(yè)單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房。 公房的價格是根據(jù)政府核定的成本價，減去職工工齡折扣、房屋折舊、樓層等調節(jié)因素，然后乘以房屋建筑面積來計算。
  購買后可以上市交易，交易時稅費等同于普通二手房。 追問： 那公房的使用權有多久呢？ 回答： 如已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，**終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
  其中鋼混結構、磚混結構房屋，其土地使用年限**高不超過70年；磚木結構房屋，其土地使用年限**高不超過50年。 追問： 現(xiàn)在是可以拿房產(chǎn)證但拿不到土地證可以買嗎？拿不到土地證的·意思是不是不能轉賣呢？ 回答： 可以，拿不到土地證也可以買而且以后也可以轉賣，首先能夠辦理房產(chǎn)證，主要取決于土地的合法性，就如樓盤商品房一樣，房產(chǎn)證各戶都有，但土地使用證只有一個，也就是說土地使用證是大家共有的。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:53:03

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• 問 直管公房管理辦法，什么是直管公房 自管公房
  答

  直管公有住房: 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊? 公房有時也指拆遷后分到的房子。 公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的**大區(qū)別在于產(chǎn)權，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。一、關于公產(chǎn)房的性質 所謂公產(chǎn)房，是我國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權...直管公有住房: 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊? 公房有時也指拆遷后分到的房子。 公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的**大區(qū)別在于產(chǎn)權，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。一、關于公產(chǎn)房的性質 所謂公產(chǎn)房，是我國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。 按照產(chǎn)權人的不同又分為三種： 第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。 第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。 第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

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• 問 ??街道的直管公房是哪個部門管的？直管公房管理辦法，什么是直管公房 自管公房？
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  直管公房是指：由國家各級房地產(chǎn)管理部門管理的國有房產(chǎn)，還包括計劃經(jīng)濟時代國有和大集體企事業(yè)單位自建的福利房。自管公房是指：由各機關、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營的國有或集體所有的房產(chǎn)。直管公房和自管公房區(qū)別：自管公房是國有單位自管的公房，改革發(fā)展后，會納入直管公房。直管公房是政府房屋管理部門管理的公房。

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  答

  直管公房這房子是公有的，就是國家所有的公產(chǎn)房屋，這種房屋由房管局直接代管，就稱直管公房。如果是國有房屋由房屋的使用單位自己管理，就叫自管公房。 房產(chǎn)證屬于房產(chǎn)局的房產(chǎn)登記部門發(fā)。土地證屬于國土局發(fā)。 有的地方將這兩個局合并為一個局，那就是一個部門發(fā)。1

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• 問 ??街道的直管公房是哪個部門管的？自管公房和直管公房的區(qū)別?
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  直管公房是指：由國家各級房地產(chǎn)管理部門管理的國有房產(chǎn)，還包括計劃經(jīng)濟時代國有和大集體企事業(yè)單位自建的福利房。自管公房是指：由各機關、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營的國有或集體所有的房產(chǎn)。直管公房和自管公房區(qū)別：自管公房是國有單位自管的公房，改革發(fā)展后，會納入直管公房。直管公房是政府房屋管理部門管理的公房。

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• 問 什么是直管公房
  答

  自管公房是國有企業(yè)事業(yè)單位的公房，直管公房是直接屬于房管局管的公房

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