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• 134****7450

  占有制度為權利人提供了一定保障
  占有，是指對于物事實上的控制與支配?！段餀喾ā贰〉诙偎氖粭l規(guī)定：“ 基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定?！痹O立占有制度的目的之一，是維護物的事實秩序，占有一旦存在，應受保護;目的之二是實現(xiàn)占有的公示功能，僅限于動產(chǎn)。
  既然我國物權法設立了占有制度，對于基于合同成立并交付房地產(chǎn)后的買受人成為拆遷權利人提供了保障，賣方不得以房地產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)為由，置違約責任不顧，企圖推翻已進行的交易行為。占有雖不能對抗登記取得、不能對抗善意第三人，但在買賣雙方之間是有強制力的。因此，拆遷時，占有人實際就是合法權利人了。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:42:33
• 141****9600

  不動產(chǎn)買賣合同效力與登記效力并不等同
  合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。不動產(chǎn)買賣合同是出賣人將標的物轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價款的協(xié)議。通常做法，買受人依據(jù)所訂立的協(xié)議付款后取得了房地產(chǎn)實際占有，傳統(tǒng)觀念上，很多人認為高枕無憂了，房屋都讓我控制住，該房地產(chǎn)理所當然屬于買方的，同時有買賣協(xié)議和付款憑證為證。其實，合同僅是債權憑證，在辦理過戶前，買方并不是法律上物權人，此時，如果原產(chǎn)權人再把同一房地產(chǎn)賣給別人，并與他人辦理了過戶手續(xù)，他人就取得了該房地產(chǎn)合法物權，成為真正權利人。前面所述的登記物權公信力就是法理依據(jù)。物權登記原則是物權取得法定方式，債權合同是物權變動的原因和基礎，但債權合同的成立與履行，在登記未辦理前，并不代表物權轉(zhuǎn)移。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:42:20
• 157****8920

  我國關于不動產(chǎn)權利人認定依據(jù)的是登記原則
  1986年實施的《土地管理法》第十二條規(guī)定：“ 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)”。 第十三條規(guī)定：“ 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。隨后頒發(fā)的《房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《土地登記辦法》等均強調(diào)國家實行土地、房屋登記發(fā)證制度，包括初始登記和變更登記等。備受國人矚目的《物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。
  從立法可見，我國采取的是不動產(chǎn)物權登記生效主義為不動產(chǎn)物權變動的原則。登記物權具有公信效力，即登記的不動產(chǎn)物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯誤，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的效果。

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相關問題

• 問 征地拆遷房產(chǎn)證無過戶怎么辦？
  答

  已轉(zhuǎn)讓出售的房屋未過戶，現(xiàn)在國家征地拆遷。拆遷款項一般屬于房產(chǎn)所有權人所有，自己作為購買者，可以主張所有權人把補償款給自己?！吨腥A人民共和國物權法》第十四條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。第十七條 不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！吨腥A人民共和國合同法》第六十條　當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

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• 問 農(nóng)村房產(chǎn)證怎么辦？問問有清楚的不？
  答

  進行農(nóng)村房地產(chǎn)權登記首先要進行申請。由農(nóng)村房地產(chǎn)權利人（下稱權利人）申請，如果是共有的房地產(chǎn)，則由各權利人共同申請，也可以由權利人簽名指定委托的代理人辦理申請登記的。要提醒的是，申請登記的權利人必須使用真實名稱，如果是法人或者其他組織的應當使用現(xiàn)有名稱，是自然人的應當以身份證登記的姓名申請登記。 已領取農(nóng)村房地產(chǎn)權證書的權利人，其名稱依法變更的應當申請更名登記。

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• 問 房產(chǎn)證加急辦理怎么辦？問問有清楚的不？
  答

  房產(chǎn)證是不可以加急辦理的，都是按照正常程序辦理，具體如下：買賣雙方進行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。

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• 問 ?? 拆遷房不辦理房產(chǎn)證怎么辦
  答

  拆遷房辦房產(chǎn)證只需三步驟。拆遷房辦證需提供拆遷明細。針對市民反映的拆遷房辦證所需要的相關手續(xù)，付榮云介紹道，首先，需要當?shù)叵嚓P開發(fā)建設部門提供詳細拆遷明細表，包括與現(xiàn)在所擁有房產(chǎn)的對應關系，接下來才可辦理被拆遷居民相關房產(chǎn)證明。接下來，國土部門會積極與當?shù)叵嚓P部門進行對接來解決存在的問題。較后，國土部門會根據(jù)當?shù)亻_發(fā)建設部門所提供的明細與相關房產(chǎn)所對應的關系*終來為相關居民辦理房產(chǎn)證。另據(jù)介紹，當前，雖然市房地產(chǎn)交易核心與稅務部門采取聯(lián)合辦公，但是對于市民所提出的，房地產(chǎn)登記與交稅不在同一地點的問題，付榮云表示，下一步國土部門會與相關稅務部門進行積極溝通，針對問題采取措施，爭取*終達到便民和利民的目的。拆遷房如何辦理房產(chǎn)證？拆遷戶辦證需要持回遷協(xié)議、結(jié)算單、發(fā)票、原房產(chǎn)證等去財政局（半湯路）繳納契稅或開具契稅減免單；去房地產(chǎn)交易核心（巢湖中路）檔案室開注銷證明；產(chǎn)權人持（夫婦）身份證明、婚姻證明的原件、復印件，帶齊下列材料到市行政服務核心房產(chǎn)窗口繳納共維基金、辦證（回遷協(xié)議、結(jié)算單；原房產(chǎn)證的檔案注銷證明；產(chǎn)權人（夫婦）有效身份證明、婚姻證明原件、復印件；開發(fā)商房產(chǎn)證；測繪圖紙；不動產(chǎn)銷售發(fā)票辦證聯(lián)；契稅完稅憑證辦證聯(lián)（契稅免稅證明）；共維基金發(fā)票辦證聯(lián)；其他必要資料）。第1類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房，其風險就更大。買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。一般來說，購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定，以防合同的對方反悔，較好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。

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• 問 ??拆遷房沒有房產(chǎn)證嗎?拆遷房產(chǎn)證怎么辦?
  答

  我國房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權證是房屋產(chǎn)權的合法憑證”，“凡未……辦理房屋產(chǎn)權登記，其房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更與他項權利的設定均為無效”，從法律上界定了房屋產(chǎn)權證是城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置的合法依據(jù)，被拆遷人持有拆除房屋的產(chǎn)權證的，就應享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置待遇。但是對沒有取得房屋產(chǎn)權證的被拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇，不能一概而論，應視情況而定。拆遷應該有相應的拆遷待遇，暫時沒有房產(chǎn)證按照實際是不符合相關政策的，但如果沒有房產(chǎn)登記備案，法律上是可以說無房，按照相關政策要求提交申請試試。

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